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【回應網友】如何下手研究營建股？

承熙

發佈於承熙的個股觀察SOP

更新於 2024/10/06發佈於 2021/10/07閱讀時間約 10 分鐘

過去一個多月來部份營建類股漲勢勝於大盤，市場資金似乎開始輪動。10/7 網友私訊承熙說想「學著怎麼研究營建股..發掘下一支飇股」。因為他是承熙的新訂閱戶，承熙又剛好以分析營建類股為主，因此這篇要具體說明分析營建股的步驟，給大家一個參考。

暖身

(一) 定義：

本文所指的營建股是「以投資興建預售屋為主的上市櫃掛牌建設公司」，不含承攬工程的營造股。建商 ( 營建股 ) 是出錢想蓋房子的人、營造廠（營造股）是承攬建商的案子後實際蓋房子的人。

(二) 營造股請另外參考：

因為營造股也是承熙的主要研究對象，與營建股相比它營收更好追蹤，有興趣請另外參考《承熙的個股觀察SOP》根基與達欣工的文章。

(三) 在承熙的方格子如何搜尋想要的文章：

進入承熙首頁
於右上角放大鏡輸入公司名稱或其他關鍵字後按「enter」，如下圖，以根基為例
文章會按照新舊排序，如果想從頭看，請點擊放大鏡右邊的「排序」，再點選「由舊到新」即可。

風險說明：
營建類股大約自 2020 年底政府宣布打炒房後開始成為市場棄嬰，一直沒受到資金關注，其中以 7/1 推動的房地合一稅 2.0 影響最大，且後續尚有諸多配套限制，投資營建股宜謹慎為之。

一、Goodinfo 看合約負債變化

本段舉達麗 (6177) 為例。

(一) 進入 Goodinfo 網站輸入 6177。

(二) 點選左方的「資產負債表」

(三) 怎麼看合約負債：

合約負債的涵義：
合約負債就是公司向客戶事先收取的款項，以營建股來講通常是「預售屋的訂金」，而既然是預售表示房屋還沒蓋好，一個建案通常要 2 至 3 年才會完工，因此從合約負債金額的變化可以知道，建商的建案賣得好不好。
合約負債金額越來越大表示預售屋持續販售中：
如下圖，達麗合約負債從 2020Q1 的 11.35 億一直增加到 2021Q2 的 39.55 億，這增加的 28.25 億就是這 5 季收取的訂金。相反的，合約負債金額變少則是指建案「交屋」了，原本收取的訂金在財報只能列在合約負債，現在完工後會轉為「營收」的科目。
注意！「不是」一看到合約負債金額變大就適合進場：
因為剛剛說了，「一個建案通常要 2 至 3 年才會完工」，如果一看到合約負債金額變大就急忙忙進場，萬一這 2 至 3 年公司都沒其他營收，那股價很可能不漲甚至下跌，有套牢的風險，這也就是為什麼投資營建股的人一天到晚問建案完工（領到使用執照），因為完工後就準備入帳，營收灌進來後股價可能會漲。
那何時適合進場？
很遺憾，投資變數多，營建股也是，承熙也無法回答這問題，因為每位投資人的風險屬性、投資期間與目標都不盡相同，有人可以買進等 3 年，也有人等 3 個月沒漲就受不了。合約負債只是研究營建股的敲門磚，門打開後還得做其他事才能拿到寶藏，請繼續往下看。

二、從年報看全部建案：成屋、在建建案、未來推案

本段以亞昕 (5213) 為例。亞昕請另外參考〈亞昕（5213）12 案齊發，除息後還能續抱或加碼？營建股投資模型檢視結果〉

(一) 進入公開資訊觀測站

(二) 下載年報

於首頁點選「電子書」，再點選「年報及股東會相關資料」。
依序輸入公司代號、年度，再點擊「查詢」。
再點選「股東會年報」右方的電子檔案 (藍字)，開啟後也可以下載。

根據亞昕 6/3上傳公開資訊觀測站的年報揭露，成屋有 1 件、剛完工的有 2 件、興建中的有 12 件以及規畫推案 4 件，合計 19 件。年報查建案可以另外參考〈【公開分享】如何輕鬆用年報與財報加一個系統查出營建股全年營收｜以坤悅（5206）為例〉這篇。

三、如何查詢建案施 ( 完 ) 工進度？

因為建案完工交屋才會貢獻營收，營收進來後股價上漲的機會大，因此查詢建案的施工進度就變得重要了，尤其是已經知道總銷售金額很大的建案，金額大未來的爆發就大。

(一) 從公司官網查詢：

例如達麗，公司官網有揭露工程的進度，每個月更新一次。但有些公司官網查詢比較不易，例如可能要註冊後才能查詢。

(二) 從 591 房屋交易網查詢：

例如直接 Google「達麗居山 591」，591 網站顯示「預期完工 2021 年下半年」。

(三) 已經知道送件申請使用執照的建案，如何查詢核發進度？

當建商向地方政府送件申請使用執照，表示建案已經 ( 或接近 ) 具備竣（完）工的法定要件，因此使照審查進度也是投資人關心的一環。

這裡以新潤 2020 年的「幸福莊園2」為例，步驟如下，詳細說明則請參考〈三分鐘學會查詢建案的使用執照申請進度，再也不用跟在別人後面跑〉這篇熱門文章：

先 Google 建案的「建造執照號碼」
上「新北市政府建管便民服務資訊網」查詢使用執照申請進度
網站會顯示使用執照申請進度查詢結果

(四) 如何一次查詢同一個建商的全部建案？

假如我們感興趣的是一家大建商，然後建案有十幾二十個、即將完工同時好幾個，又該如何查詢呢？這問題我之前在〈投資營建股卻不知道怎麼查使用執照是很不好的事，這招最快還不用錢，快學起來！〉這篇有說明，就不再重複了。

四、如何查詢建案銷售情形

建案都蓋好了但賣不動也是白談，因此接下來說明如何查詢建案的銷售情形。

(一) 從公司官網查詢：

例如總太 (3056)，公司官網有揭露每個建案的銷售情形，例如「總太2020」、「總太聚作」等等至少 6 個都已完銷，未完銷的則是「共好Melody」與「心之所向」。

(二) 從 591 房屋交易網查詢：

因為不是每家建商官網都會揭露銷售情形，承熙習慣上 591 房屋交易網查詢，例如剛剛說的「達麗居山」，591 說已經完銷。

(三) 直接問 Google 大神：

如果公司官網跟 591 都沒寫，那就直接 Google。例如承熙想知道欣陸 (3703) 的大案子「琢豐」，那就 Google「琢豐銷售」，顯示的第一筆新聞〈欣陸投控北市琢豐案Q4入帳天母及高雄案可望今年完銷〉(2021/5/10) 就有說「目前欣陸旗下大陸建設在雙北市推出琢豐 / 寒舍酒店、鐫画、鐫豊都已完銷，最快『琢豐』案今年第四季開始完工交屋、入帳......」連完工入帳都講了。

★ 參考文章：欣陸 (3703) 2021/8 法說會重點摘要及大建案琢豐進度追蹤

五、全部建案都查出來了，又該如何評估營建股能不能投資？

看到這裡，應該會出現如何評估適不適合投資的問題，畢竟就算掌握全部建案了，也不代表可以立即進場投資，萬一股價太高呢？萬一成屋太多卡住建商現金周轉不靈呢？

(一) 承熙喜歡投資營建股的 4 個理由：

我之前在這篇有分享，「產品容易追蹤」、「全面評價營建股有好方法」、「完工入帳法導致營收暴漲暴跌容易出現價差」以及「打炒房是危機更是轉機」是我喜歡投資營建股的原因，其中全面評價營建股指的是使用「營建股投資模型」。

這套模型來自丁彥鈞會計師的《丁彥鈞自創投資評分表教你輕鬆學會投資營建股》一書，模型從「成長性」、「獲利性」、「穩定性」、「安全性」以及「價值性」等五大面向評價營建股，當評價總分大於 50 分時便可以納入觀察。

(二) 營建股投資模型分析個股實例：

過去承熙以營建股投資模型分析個股的實例不少，以下 4 篇是比較新的文章請參考。

結語

最後總結本文重點如下：

從 Goodinfo 看合約負債變化：合約負債金額越來越大表示預售屋持續販售中，但並不代表可以立即進場，要看投資人的風險屬性與投資期間長短，而且合約負債只是研究營建股的起步。
從年報看全部建案：包含成屋、在建建案以及未來推案。
如何查詢建案施 ( 完 ) 工進度：公司官網、591 房屋交易網、已經送件申請使用執照者如何查詢核發進度。
如何查詢建案銷售情形：公司官網、591、直接問 Google。
如何評估營建股能不能投資。