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【回應網友】如何下手研究營建股?

2021/10/07閱讀時間約 10 分鐘
過去一個多月來部份營建類股漲勢勝於大盤,市場資金似乎開始輪動。10/7 網友私訊承熙說想「學著怎麼研究營建股..發掘下一支飇股」。因為他是承熙的新訂閱戶,承熙又剛好以分析營建類股為主,因此這篇要具體說明分析營建股的步驟,給大家一個參考。
圖 1,網友私訊承熙

暖身


(一) 定義:

本文所指的營建股是「以投資興建預售屋為主的上市櫃掛牌建設公司」,不含承攬工程的營造股。建商 ( 營建股 ) 是出錢想蓋房子的人、營造廠(營造股)是承攬建商的案子後實際蓋房子的人。

(二) 營造股請另外參考:

因為營造股也是承熙的主要研究對象,與營建股相比它營收更好追蹤,有興趣請另外參考《承熙的個股觀察SOP》根基與達欣工的文章。

(三) 在承熙的方格子如何搜尋想要的文章:

  1. 進入承熙首頁
  2. 於右上角放大鏡輸入公司名稱或其他關鍵字後按「enter」,如下圖,以根基為例
  3. 文章會按照新舊排序,如果想從頭看,請點擊放大鏡右邊的「排序」,再點選「由舊到新」即可。
圖 2,承熙方格子個人首頁
風險說明:
營建類股大約自 2020 年底政府宣布打炒房後開始成為市場棄嬰,一直沒受到資金關注,其中以 7/1 推動的房地合一稅 2.0 影響最大,且後續尚有諸多配套限制,投資營建股宜謹慎為之。

一、Goodinfo 看合約負債變化


本段舉達麗 (6177) 為例。

(一) 進入 Goodinfo 網站輸入 6177。

(二) 點選左方的「資產負債表」

圖 3,Goodinfo 台灣股市資訊網首頁

(三) 怎麼看合約負債:

  1. 合約負債的涵義:
    合約負債就是公司向客戶事先收取的款項,以營建股來講通常是「預售屋的訂金」,而既然是預售表示房屋還沒蓋好,一個建案通常要 2 至 3 年才會完工,因此從合約負債金額的變化可以知道,建商的建案賣得好不好。
  2. 合約負債金額越來越大表示預售屋持續販售中:
    如下圖,達麗合約負債從 2020Q1 的 11.35 億一直增加到 2021Q2 的 39.55 億,這增加的 28.25 億就是這 5 季收取的訂金。相反的,合約負債金額變少則是指建案「交屋」了,原本收取的訂金在財報只能列在合約負債,現在完工後會轉為「營收」的科目。
  3. 注意!「不是」一看到合約負債金額變大就適合進場:
    因為剛剛說了,「一個建案通常要 2 至 3 年才會完工」,如果一看到合約負債金額變大就急忙忙進場,萬一這 2 至 3 年公司都沒其他營收,那股價很可能不漲甚至下跌,有套牢的風險,這也就是為什麼投資營建股的人一天到晚問建案完工(領到使用執照),因為完工後就準備入帳,營收灌進來後股價可能會漲。
  4. 那何時適合進場?
    很遺憾,投資變數多,營建股也是,承熙也無法回答這問題,因為每位投資人的風險屬性、投資期間與目標都不盡相同,有人可以買進等 3 年,也有人等 3 個月沒漲就受不了。合約負債只是研究營建股的敲門磚,門打開後還得做其他事才能拿到寶藏,請繼續往下看。
圖 4,達麗的合約負債變化,來源:Goodinfo

二、從年報看全部建案:成屋、在建建案、未來推案


(一) 進入公開資訊觀測站

(二) 下載年報

  1. 於首頁點選「電子書」,再點選「年報及股東會相關資料」。
  2. 依序輸入公司代號、年度,再點擊「查詢」。
  3. 再點選「股東會年報」右方的電子檔案 (藍字),開啟後也可以下載。
圖 5,公開資訊觀測站首頁
圖 6,公開資訊觀測站查詢年報的畫面
圖 7,亞昕年報及相關資料的查詢結果,來源:公開資訊觀測站
根據亞昕 6/3上傳公開資訊觀測站的年報揭露,成屋有 1 件、剛完工的有 2 件、興建中的有 12 件以及規畫推案 4 件,合計 19 件。年報查建案可以另外參考〈【公開分享】如何輕鬆用年報與財報加一個系統查出營建股全年營收|以坤悅(5206)為例〉這篇。
圖 8,亞昕的建案,來源:亞昕 2020 年報 p2

三、如何查詢建案施 ( 完 ) 工進度?


因為建案完工交屋才會貢獻營收,營收進來後股價上漲的機會大,因此查詢建案的施工進度就變得重要了,尤其是已經知道總銷售金額很大的建案,金額大未來的爆發就大。

(一) 從公司官網查詢:

例如達麗,公司官網有揭露工程的進度,每個月更新一次。但有些公司官網查詢比較不易,例如可能要註冊後才能查詢。

(二) 從 591 房屋交易網查詢:

例如直接 Google「達麗居山 591」,591 網站顯示「預期完工 2021 年下半年」。

(三) 已經知道送件申請使用執照的建案,如何查詢核發進度?

當建商向地方政府送件申請使用執照,表示建案已經 ( 或接近 ) 具備竣(完)工的法定要件,因此使照審查進度也是投資人關心的一環。

這裡以新潤 2020 年的「幸福莊園2」為例,步驟如下,詳細說明則請參考〈三分鐘學會查詢建案的使用執照申請進度,再也不用跟在別人後面跑〉這篇熱門文章:
  1. 先 Google 建案的「建造執照號碼」
  2. 上「新北市政府建管便民服務資訊網」查詢使用執照申請進度
  3. 網站會顯示使用執照申請進度查詢結果

(四) 如何一次查詢同一個建商的全部建案?

假如我們感興趣的是一家大建商,然後建案有十幾二十個、即將完工同時好幾個,又該如何查詢呢?這問題我之前在〈投資營建股卻不知道怎麼查使用執照是很不好的事,這招最快還不用錢,快學起來!〉這篇有說明,就不再重複了。

四、如何查詢建案銷售情形


建案都蓋好了但賣不動也是白談,因此接下來說明如何查詢建案的銷售情形。

(一) 從公司官網查詢:

例如總太 (3056),公司官網有揭露每個建案的銷售情形,例如「總太2020」、「總太聚作」等等至少 6 個都已完銷,未完銷的則是「共好Melody」 與「心之所向」。

(二) 從 591 房屋交易網查詢:

因為不是每家建商官網都會揭露銷售情形,承熙習慣上 591 房屋交易網查詢,例如剛剛說的「達麗居山」,591 說已經完銷。

(三) 直接問 Google 大神:

如果公司官網跟 591 都沒寫,那就直接 Google。例如承熙想知道欣陸 (3703) 的大案子「琢豐」,那就 Google「琢豐 銷售」,顯示的第一筆新聞〈欣陸投控北市琢豐案Q4入帳 天母及高雄案可望今年完銷〉(2021/5/10) 就有說「目前欣陸旗下大陸建設在雙北市推出琢豐 / 寒舍酒店、鐫画、鐫豊都已完銷,最快『琢豐』案今年第四季開始完工交屋、入帳......」連完工入帳都講了。

★ 參考文章:欣陸 (3703) 2021/8 法說會重點摘要及大建案琢豐進度追蹤

五、全部建案都查出來了,又該如何評估營建股能不能投資?


看到這裡,應該會出現如何評估適不適合投資的問題,畢竟就算掌握全部建案了,也不代表可以立即進場投資,萬一股價太高呢?萬一成屋太多卡住建商現金周轉不靈呢?

(一) 承熙喜歡投資營建股的 4 個理由:

我之前在這篇有分享,「產品容易追蹤」、「全面評價營建股有好方法」、「完工入帳法導致營收暴漲暴跌容易出現價差」以及「打炒房是危機更是轉機 」是我喜歡投資營建股的原因,其中全面評價營建股指的是使用「營建股投資模型」。

這套模型來自丁彥鈞會計師的《丁彥鈞自創投資評分表 教你輕鬆學會投資營建股》一書,模型從「成長性」、「獲利性」、「穩定性」、「安全性」以及「價值性」等五大面向評價營建股,當評價總分大於 50 分時便可以納入觀察。

(二) 營建股投資模型分析個股實例:

過去承熙以營建股投資模型分析個股的實例不少,以下 4 篇是比較新的文章請參考。
  1. 達麗 (6177) 營建股投資模型更新至2021Q1+法說會/股東會|這個舉動看好未來?
  2. 新潤 (6186) 營建股投資模型更新至 2020Q4|營收都爆發了所以不能買?
  3. 聯上發過去一個多月漲26%為這兩樁?營建股投資模型評分更新至 2021Q1+法說會與年報
  4. 聯上 (4113) 營建股投資模型評分更新至2020Q4:比上一次少12分,續抱或賣出?

結語


最後總結本文重點如下:
  1. 從 Goodinfo 看合約負債變化:合約負債金額越來越大表示預售屋持續販售中,但並不代表可以立即進場,要看投資人的風險屬性與投資期間長短,而且合約負債只是研究營建股的起步。
  2. 從年報看全部建案:包含成屋、在建建案以及未來推案。
  3. 如何查詢建案施 ( 完 ) 工進度:公司官網、591 房屋交易網、已經送件申請使用執照者如何查詢核發進度。
  4. 如何查詢建案銷售情形:公司官網、591、直接問 Google。
  5. 如何評估營建股能不能投資。

承熙喜歡投資營建股,因為建案好追蹤、營收可預測,雖然建案完工時間抓不精準,但時間到了營收就會灌進來。營收爆發股價不漲也沒關係,繼續抱著,有基本面支撐的股票買得安心,遲早有一天市場會給它一個公道。

本文不具投資勸誘之意,內容僅供個人檢討與學習;投資有風險,投資人應審慎評估並自負盈虧。

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這裡是個集「股票投資」、「文字創作」和「享樂人生」的天地,希望承熙我自己的心得能帶給你幸福,當然包括有收入的幸福。2021/8 轉為全職投資寫作後的我,可望把相關心得統統給你知道~
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