投資迷思:單純以投資來說,與指數ETF相比,房地產是不是好投資?

閱讀時間約 4 分鐘
「當個包租公很爽欸...每個月都爽爽收房租,超穩的!」
「有錢先買房就對了!很多人都是從房地產賺到錢,甚至靠房地產財富自由...」
台灣目前高房價的現況一直很有感,以2020年來說,房地產可能不是什麼最棒的投資。但時間如果回到2009年呢?我們在這不去預測未來房價走向,無論是少子化、老年化都先擺在一旁,來聚焦在台灣當年房市飆最兇狠的那段時光吧!
pexels.com
根據今週刊這篇報導,從2009年到2018年(民國98年~107年),房地產十年間漲幅最大的都市是在台中市,達85.6%,購屋總價從570萬增加至1057萬元。漲幅比新北和台北還驚人。
房價漲幅第二高的為新北市,購屋總價從650萬增至1190萬元、增幅83.1%;台北平均購屋總價則從1200萬增至2070萬元、房價漲幅70.1%,位居第三。
既然台中漲幅第一名,我們來找一間1050萬左右的房地產,粗略計算一下吧
來源591
  • 2018年到2020年,這2年房價仍有微幅上漲,而這10年來台中房租也在上漲,為了方便計算,把2020的房價當作2018來看待;房租也直接用2020年來計算。
簡易計算如下
台中房地產從2009年到2018年漲幅是85.6%,回推上圖591這間在2009年的購屋成本約為565萬。租金的部分皆以 18000元/月,每個月都滿租,而且不考慮其他稅務、修繕成本的情況。
資本利得:2009年購屋565萬,2018年售屋1050萬
房租:18000元*12月*10年=216萬
期初565萬,經過10年後,可以領回1266萬(售屋1050萬+十年房租216萬)
投資這間房地產,這10年來得出非常漂亮的年化報酬率8.42%
在相同時間,若是投入股票的表現會是如何呢?
這裡我們不討論飆股,就單純看0050就好,從2009年單筆 565萬買進持有,一直放到2018年。這10年當中,完全不再做任何進出或加減碼,這樣年化報酬率會是多少?
0050在這十年創造11.4%的年化報酬率,贏了房地產的8.42%報酬率
而且上面計算的房地產報酬率,還有偷偷灌水......在十年前選擇2種截然不同的投資方式,最終年化報酬率相差3%,0050多賺了400萬元。
若是投資全球股票,也有10.25%的年化報酬率。
未來台灣房地產要再漲一倍,也許難度極高。
但股票市場再漲一倍,仍然是很有機會的。
請留意過去的績效,並不代表未來的表現。
房地產的借貸特質及成本
雖然房地產報酬率不如股票,但房地產是銀行最願意放貸的資產。能夠向銀行借錢,意味著可以靠著槓桿,用200萬來投資1000萬的房地產,顯著提升用錢的效率,不過計算報酬率時,當然還要額外扣除借貸成本。
房東需考慮很多顯性成本,例如:房屋稅、地價稅、管理費、水電瓦斯、保險費、空租期、裝潢費、修繕費......等等,而隱性成本的部分,還要擔心房客會不會鬧自殺?或是遇到奧客給你把房子亂搞,或者房租遲繳、不願搬走等等,這些事常常時有所聞,讓房東勞心勞力的鳥事比想像中的還要多......
這些成本,都會降低你的總報酬。
流動性也有極大的差異
0050想賣就賣,而且還可以部分賣出,在順利成交後,2個工作天就立馬可以收到錢了。房地產無法切割,要賣就只能整間一起賣(廢話),而且賣的速度可沒那麼快,一般都是3個月到半年才會售出。不過也因為房地產流動性比較差,在購屋前總是會小心謹慎地再三考慮,主要都是長期投資為主,持有的時間比一般台股投資人更長、更久。反觀,台股投資人卻常常因為一點風吹草動......新聞這樣說、專家那樣講,就反射性地短進短出,常常錯失一大段甜甜的報酬。
結論
如果是以「投資」為前提來考量的話,我會選擇長期投資指數型ETF。
不過若是以結婚、生子考量、以「自住」為前提的購屋計畫,再不買房老婆都要跑了,那當然趕緊想辦法挑一間屬於自己的房子,這種踏實、安心的感覺,是指數型ETF沒辦法給您的。

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