房市恐泡沫？顏炳立：吳郭魚當石斑賣，蛋白房市將打回原形
房市黑天鵝盤旋，台灣房市今年轉趨保守
文 / 林鳳琪
房市黑天鵝陰影持續籠罩？顏炳立斷言今年房市：「厚德載物，德不配位，蛋白區將打回原形，猛虎現形變家貓。」
「說台灣房市會泡沫太誇張，台灣（房市）不會倒，只是會跟這張照片一樣，頂多只是打回原形，」戴德梁行董事總經理顏炳立直言，過去一年，台灣房市過度炒作，尤其是預售屋，蛋白區開價：「明明是台灣鯛，卻當成石斑魚賣，當然會出事！」
今年（2022）以來，房市黑天鵝一波接一波，除了大環境有戰爭、升息、通膨等考驗，對內則是政府打房頻頻出招，顏炳立生動比喻，過去開發商說不受打房影響，但現在是內政部、財政部、央行統統都來，打房七煞拳齊出，拳頭四面八方打來：「直接斷你（開發商）金流，你怎麼擋？擋都擋不住。」
黑天鵝齊出，這位專家怎麼看台灣今年房市？顏炳立形容：「一句話，就是『厚德載物、德不配位』。」
「厚德載物」「德不配位」皆出自《易經》，是指君子的品德應如大地般厚實可以承載萬物。德不配位則是一個人的德行若配不上自己的地位。
近年，在台商回流與低利率資金狂潮帶動下，台灣不少重劃區新推案預售屋，開價一路走高。顏炳立舉例，天母每坪200多萬，而同期大安區每坪房價才160萬。
再如前陣子，高雄在台積電設廠話題炒作下，昔日被視為邊陲蛋白區的預售屋，開價每坪直接從10幾萬元翻漲至30萬元，但同期，高雄傳統房市黃區，成屋每坪房價才10幾萬元。
「你問我房價合不合理，很簡單，魚（買方）這麼小，餌（房價）這麼大，看得到也吞不下去，」顏炳立預言，市場將回歸自住剛需，買方將更理性：「蛋白區房市一定會下修！」
但房價會同步下跌嗎？顏炳立斷言，因市場資金仍多，利率仍低，短期要看到房價下跌：「一句話，恐怕你得等到花兒也謝了……。」
雖然房市黑天鵝盤旋，台灣房市今年轉趨保守，但戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達透露，過去幾年，地方政府積極標售公有地，今年態度將轉趨保守。在土地供給面仍不足的情況下，房市依然有撐。
土地單季交易量三年新低，捷運土開及公辦都更成新興戰場
根據戴德梁行統計，2022年第一季土地交易量僅新台幣455億元，創近三年單季最低成交量。
戴德梁行表示，雖然今年才走過第一季，但從央行去年四度實施房地選擇性信用管制，今年3月再宣布升息，已能明確感受到今年土地交易市場周遭的冷空氣，儘管央行表示升息係為抑制通膨預期而非打炒房，但對中小型建商而言，今年要取得土地之難度將更高。
除了政府打房政策，建商同時承受人工、建材成本上漲的壓力，加上過去幾年取得的土地成本是年年高漲，整體而言無讓利空間，房價無下跌條件。
戴德梁行分析，對於資本雄厚的大型建商而言，緊縮土地貸款成數或升息1、2碼或許影響不大，獵地趨勢仍將持續，但出手前之評估將更趨謹慎，預估今年土地交易量將明顯下滑。
相較於住宅市場轉趨保守，商辦市場在需求強勁、供給面短期仍不足情況下，市場依舊熱騰騰。
信義區A辦，每坪租金站上5000元，南港也從每坪千元跳漲至3000元，戴德梁行提醒，值得注意的是，2023年南港將有大量新落成商辦釋出，屆時恐衝擊台北市舊商辦大樓租金行情。
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