市面上買到的住宅租賃合約就是最新版本?這是真的嗎?簽約簽到舊的版本又會怎麼樣?

2022/05/10閱讀時間約 2 分鐘
日前(民111年5月份)報載行政院消費者保護處會同內政部地政司以及各地方政府的地政相關局處等,針對房屋(住宅)租賃契約書進行專案查核,結果發現查核了百餘家的門市當中約三成多仍陳列舊版的契約書,消保處旋即要求各銷售通路下架舊版的契約書,這當然值得鼓勵。
但這則新聞在我看來好像似曾相識於是再用關鍵字查詢之後,發現原來在去年(民110年)9月份台北市的法務局亦有針對市面上所販售之房屋(住宅)契約書進行抽檢,結果當時近六成為舊的版本(雖然過了好幾個月有著顯著的降低真是令人欣慰),但這仍不禁讓人好奇到底修訂這個「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」是不是最近且讓人措手不及的事情,否則怎麼市面上仍流通著這麼多舊版本的合約書呢?
事實上早在民109年8月份就已公告(內政部台內地字第10902642032號公告)同年度9月正式開始施行,而最新一次的修正就僅止於當時,故市場上已有整整一年的時間可以予以反映汰舊換新,但截至今時竟然仍有三成左右的不合格率,不禁讓人捏一把冷汗;至於為什麼會捏一把冷汗呢?
或許有人會認為自己在市面上常見的賣場所買的合約,就算買到舊的版本簽約簽下去不是就是所謂的契約自由原則,雙方約定講好就好不會有什麼問題不是嗎?
但問題往往就是來自於這邊,最新一次修訂的定型化契約內容即是針對日前被媒體大肆報導的惡房東事件,以及在租賃住宅市場發展及管理條例正式上路後針對租賃住宅有著相對以往不同的衡平管制規則。
換句話來說,從前我們很習以為常的慣例在現今修正後已經不復存在好比
「電費不能約定超過台電夏月標準」、
「提前終止租約違約金不得超過一個月之租金」、
「押金最高不得超過兩個月之租金」、
「不得限制房客申報租賃費用支出」、
「不得限制房客遷入戶籍」、
「不得約定房東應負擔之稅賦轉由房客負擔」、
「不得免除故意不告知之瑕疵擔保責任(簡單來講就是明知道有瑕疵的物件就是要減價)」,
上述這些都是現行之規定是需要特別注意的地方。
然而或許會有人認為,違反這些政府所規定之特別約定,且雙方也是你情我願的情況下,問題真的有這麼嚴重嗎?當然這個問題可大可小,好的時候都沒事但萬一不幸遇到了一些人生上常見的現實狀況了呢?依現行法規之規定,違反之條約不但會無效(有寫等於沒寫)的概念,若向主管機關檢舉被要求改善未果,還可能會依消保法之規定處新台幣3萬到30萬元的罰鍰。
所以奉勸可能也是買到市面上販售舊版本合約的受害者們,不能只因為一時的便利驟然買份合約就認為是沒問題的而簽了下去,最好還是先確認過該版本是否為行政機關公告的「最新版本」,或是先諮詢專業人士予以確認後較有保障,以免省了小錢反而造成後面更大的成本開支更為得不償失才是。
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職業為地政士的七年級生,用自己累積數年於房地產市場的經驗,歸納一些心得與各位分享。 身旁的伴侶則是專業的民法、商事法律師,彼此間三不五時有些地政學界與法界的【溝通交流】。 希望自身的分享能擴及更多層面,讓人們對於不動產業界或法學業界可以有更多不同的看法。
幾位律師與地政士,分享執業上面的心得,與生活習習相關的法律知識。
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