買屋時，如何在契約上加註約定，避免因貸款成數不足的違約責任
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上個月有朋友來電，說他要買房子已經和買方簽約，沒有想到銀行最後回覆可貸成數低於自己預期，導致資金週轉有點問題，問我依照買賣契約可以怎麼辦？好險，這位朋友後來找到資金解決問題，也促成我寫這一篇文章。
一、如何預防或解決買房貸款成數不足的問題
根據591房屋交易網報導：「央行打房動作頻頻，未來是否全面限制貸款成數，投下不確定因素，民眾買房最怕貸不到理想的成數，尤其預售屋通常是在簽約後經過2~3年工程期才需要申辦房貸，若突然因政策或是房價下跌等影響之下，貸款成數不如預期，此時除了湊現金應急之外，專家也建議，民眾在簽約前可以先和建商約定是否能提供建商貸款，或是跟銀行協商透過提高利率、加購保險等方式增加貸款成數，以及提供保證人、擔保品等作法，加強自身信用條件，才能避免繳不出來還得支付建商15%的違約金。」
怎麼預防買房貸款成數不足的問題？網路上有許多建議，例如先找銀行估價再出價、多找幾家銀行估價。至於怎麼解決買房貸款成數不足的問題？網路上也有許多建議，例如主動提高利率來增加貸款成數、提供其他擔保增加成數等。
二、簽約前的法律建議
上面的網路建議都是不錯的建議，如果以法律專業給予建議，參照法院判決，可以在買賣契約上加註以下條款：
- 「買方若貸款成數不足成交價之八成，買方得決定是否繼續履行此合約或解除。」
- 「買方貸款成數須達成交價八成，否則買方得解除契約。」
法院怎麼看這些條款呢？如果買賣雙方約定買方取得價金八成貸款才完成交易，並因此增加意定解約權的約定，來降低買方因無法取得成數的貸款而須承擔違約責任的風險。這樣的特約條款是在法定解約權外，另增加意定的解約權，買方可以自行決定繼續履約或解除契約。
參考法條與資料：
- 民法第258條規定：「解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之。解除契約之意思表示，不得撤銷。」
- 臺灣高等法院100年度上易字第51號判決。
- 臺灣新竹地方法院107年度訴字第50號判決。
- 臺灣新北地方法院99年度訴字第1201號判決。
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延長還款年限至40年會縮短本金還款期。購房者應評估還款能力，避免被低利率迷惑，並考慮額外稅金與裝潢費用，理性決定是否購房。
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臺灣高等法院111年度上字第1592號民事判決中，討論了消費者拋棄契約審閱期間對契約效力的影響，根據消費者保護法第11之1條第1、2、3項規定，在企業經營者與消費者訂立定型化契約前，消費者應有30日以內之合理期間供審閱全部條款內容。
什麼是AB約？
AB約是指房地產中的真假合約。在AB約買賣交易中，會有兩份不同的合約：一份是用來拉高房屋總價的假合約，並向銀行申請房貸與還有拉抬實價登錄的價格；另一份則是買方和建商簽訂的真實合約，包括真正的交易價格，並且通常會用折讓或是退款的形式，將不合理的高總價改為協議好的售價。
很多人想到要投資房地產，第一個想法就是去買預售屋。我也不知道為什麼會有這種迷思，但是自從去年7月1日平均地權條例修正上路之後，預售屋原則上禁止轉約（除了幾種特殊例外情形），我個人認為站在投資的角度，現在去買預售屋並不是一個好的標的，原因詳述如下。
預售屋就是你和建商簽訂一份契約，以一個預先定好
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