買屋時,如何在契約上加註約定,避免因貸款成數不足的違約責任

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投資理財內容聲明
上個月有朋友來電,說他要買房子已經和買方簽約,沒有想到銀行最後回覆可貸成數低於自己預期,導致資金週轉有點問題,問我依照買賣契約可以怎麼辦?好險,這位朋友後來找到資金解決問題,也促成我寫這一篇文章。

一、如何預防或解決買房貸款成數不足的問題

根據591房屋交易網報導:「央行打房動作頻頻,未來是否全面限制貸款成數,投下不確定因素,民眾買房最怕貸不到理想的成數,尤其預售屋通常是在簽約後經過2~3年工程期才需要申辦房貸,若突然因政策或是房價下跌等影響之下,貸款成數不如預期,此時除了湊現金應急之外,專家也建議,民眾在簽約前可以先和建商約定是否能提供建商貸款,或是跟銀行協商透過提高利率、加購保險等方式增加貸款成數,以及提供保證人、擔保品等作法,加強自身信用條件,才能避免繳不出來還得支付建商15%的違約金。」

怎麼預防買房貸款成數不足的問題?網路上有許多建議,例如先找銀行估價再出價、多找幾家銀行估價。至於怎麼解決買房貸款成數不足的問題?網路上也有許多建議,例如主動提高利率來增加貸款成數、提供其他擔保增加成數等。

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二、簽約前的法律建議

上面的網路建議都是不錯的建議,如果以法律專業給予建議,參照法院判決,可以在買賣契約上加註以下條款:

  • 「買方若貸款成數不足成交價之八成,買方得決定是否繼續履行此合約或解除。」
  • 「買方貸款成數須達成交價八成,否則買方得解除契約。」

法院怎麼看這些條款呢?如果買賣雙方約定買方取得價金八成貸款才完成交易,並因此增加意定解約權的約定,來降低買方因無法取得成數的貸款而須承擔違約責任風險。這樣的特約條款是在法定解約權外,另增加意定的解約權,買方可以自行決定繼續履約或解除契約。

參考法條與資料:

  • 民法第258條規定:「解除權之行使,應向他方當事人以意思表示為之。契約當事人之一方有數人者,前項意思表示,應由其全體或向其全體為之。解除契約之意思表示,不得撤銷。」
  • 臺灣高等法院100年度上易字第51號判決。
  • 臺灣新竹地方法院107年度訴字第50號判決。
  • 臺灣新北地方法院99年度訴字第1201號判決。
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以前聽父親講過他的公司同事, 在40年前買房時,就是因為銀行貸款額度少掉1成, 而導致違約,先前繳納的2成價金被賣方沒收, 而其當時又不懂法律,默默吞下損失慘重。 感謝P律師分享指導。
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