買屋時，如何在契約上加註約定，避免因貸款成數不足的違約責任
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上個月有朋友來電，說他要買房子已經和買方簽約，沒有想到銀行最後回覆可貸成數低於自己預期，導致資金週轉有點問題，問我依照買賣契約可以怎麼辦？好險，這位朋友後來找到資金解決問題，也促成我寫這一篇文章。
一、如何預防或解決買房貸款成數不足的問題
根據591房屋交易網報導：「央行打房動作頻頻，未來是否全面限制貸款成數，投下不確定因素，民眾買房最怕貸不到理想的成數，尤其預售屋通常是在簽約後經過2~3年工程期才需要申辦房貸，若突然因政策或是房價下跌等影響之下，貸款成數不如預期，此時除了湊現金應急之外，專家也建議，民眾在簽約前可以先和建商約定是否能提供建商貸款，或是跟銀行協商透過提高利率、加購保險等方式增加貸款成數，以及提供保證人、擔保品等作法，加強自身信用條件，才能避免繳不出來還得支付建商15%的違約金。」
怎麼預防買房貸款成數不足的問題？網路上有許多建議，例如先找銀行估價再出價、多找幾家銀行估價。至於怎麼解決買房貸款成數不足的問題？網路上也有許多建議，例如主動提高利率來增加貸款成數、提供其他擔保增加成數等。
二、簽約前的法律建議
上面的網路建議都是不錯的建議，如果以法律專業給予建議，參照法院判決，可以在買賣契約上加註以下條款：
- 「買方若貸款成數不足成交價之八成，買方得決定是否繼續履行此合約或解除。」
- 「買方貸款成數須達成交價八成，否則買方得解除契約。」
法院怎麼看這些條款呢？如果買賣雙方約定買方取得價金八成貸款才完成交易，並因此增加意定解約權的約定，來降低買方因無法取得成數的貸款而須承擔違約責任的風險。這樣的特約條款是在法定解約權外，另增加意定的解約權，買方可以自行決定繼續履約或解除契約。
參考法條與資料：
- 民法第258條規定：「解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之。解除契約之意思表示，不得撤銷。」
- 臺灣高等法院100年度上易字第51號判決。
- 臺灣新竹地方法院107年度訴字第50號判決。
- 臺灣新北地方法院99年度訴字第1201號判決。
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本文係由國泰世華銀行邀稿。
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剛出社會的時候，很常在各種 Podcast 或 YouTube 甚至是在朋友間聊天，都會聽到各種市場動態、理財話題，像是：聯準會降息或是近期哪些科
#Reading86
閱讀時間：2023.2
閱讀媒介：電子書
作者：Ted
書籍來源：國資圖
出版社：#聯經出版公司
出版時間：2021.5.6
ISBN: 9789570857900
#商業理財 #投資理財 #房地產
一般約委託: 簽給多家房仲，提高接觸更多買方機會，降低專任委託遇到不認真賣屋房仲的機會；但因為大家都可以帶買家來看，隨時都可能被賣掉，所以不會花太多心力在這個物件上。
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據報導，藝人楊謹華於2014年6月透過代銷公司，跟建商簽約購買內湖一間預售屋，8樓1戶含2個停車位總價6200多萬元。2017年7月接近完工時，發現2017年6月間完工啟用的北市網球中心遮擋視線，與廣告不合。
關於預售屋廣告不實的風險，究竟應由"建商"或"消費者"承擔？這項風險思維是很重要的課題！
"成屋":相對於預售屋，已經是完成的房子，已經取得使用執照，並非建築中。
問清楚賣家，最好是有白紙黑字在最終契約上寫入
應確認賣家確實為不動產所有權人
若是透過仲介與賣家聯繫，要確認仲介有取得不動產所有權人委託書同意代尋買家
確認是否有漏水情形
確認是否仍有幽靈人口將在買賣成交後留在此戶籍
《平均地權條例》新制中的「限制預售屋換約轉售」將在7月1日正式上路。台北市政府地政局超前推出「鷹眼自動比對系統」，透視預售屋買方的異動，以掌握解換約情形，並與國稅局跨域合作，防杜虛報實價、逃漏稅捐。
。圖／5168實價登錄比價王資料庫
為避免有心人士透過預售屋解約或換約手法定錨價格，哄抬房價，內政部
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