可能就是那天，你不辭風雨的三度去了那個地方。也許是昏黃的路燈下，也許是中午的大太陽。一開始也迷茫，你不懂那是一種甚麼感覺。也猶豫，找了好多朋友確認自己的心情。
對，這就是該下斡了
不下斡怎麼買的到呢?
下斡這件事我們分兩個部分來討論，一個是流程，一個是方法。
在這兩個問題之前，
首先，為甚麼要下斡?不下斡就不能買嗎?
可以，假如你媽媽想把房子賣給你，或者你國小同學要跟你買房子，這當然雙方說好就好了，幹嘛下斡。
可是你跟屋主不認識阿，屋主怕你隨口說個價錢，屋主說好，然後婉拒了其他所有的帶看跟收斡，喜孜孜的來到仲介公司或代書事務所，要簽約了結果你說拉肚子不來了，然後從此就人間蒸發。因為沒有斡旋也沒有要約，所以只能摸著鼻子認了。
買方不要覺得這就是保障屋主，因為其實你也怕屋主隨口跟你答應，你也喜孜孜地準備了現金和印章，身分證明文件，到了公司才發現屋主也拉肚子，一樣的人間蒸發，然後你也只能摸摸鼻子回家。
就機會成本的角度，屋主要付出的比較多，而且房子動輒上百幾千萬的，所以很多屋主會主張就是要見到斡旋金。
這也是對雙方的一種保障。
那不付斡旋難道就不能談了嗎?這倒也不是。
有兩種狀況，一種是要約書，這你一分錢不用付，但是有法律上的問題。假設你今天反悔不買或者不賣，違約方要賠償總價金3%。其實算起來會比斡旋貴，而且要透過訴訟去爭取，比較麻煩，所以一般還是傾向斡旋，比較簡單。
另一種就直接雙方約出來，談的來就直接簽約，但因為價錢不確定，屋主不見得會願意出來。
接著談方法，這個我猜大家比較想知道怎麼買到便宜的房子。
講到這個我覺得要跟大家分享一個老一輩很錯誤的觀念，以前的人會說嫌貨才是買貨人，另外就是覺得東西有瑕疵就會比較容易殺價。所以常常碰到有人去看房子就瘋狂的嫌棄。
如果是現有的狀況還好，比如壁癌、風水抗性之類的，這可能還能理性地跟屋主溝通。但有些說「可能」會漏水、這邊氣場不好、隔壁社區複雜之類的，我們真的很難拿這些去跟屋主議價。屋主大概率會說那就不要買阿，然後念我們一頓說沒有選客人之類的。
畢竟換個立場，自己喜歡的東西被嫌棄應該也會不開心吧?除非運氣好剛好碰到真的極需資金的屋主。但換個角度，真的碰到急需資金的屋主，上面這些不講他也是有機會降價。
所以與其用情緒性或者莫須有的未來來議價，我會更建議先算出你心中的預期價格。比如從社區或附近的實價登錄找出條件較為相似的物件，比如座向、樓層、臨路。然後去比較它們的價格，再參考最近的漲跌幅，還有口袋的深度和喜歡房子的程度。去出一個屋主願意出來談的價格。
當然，如果屋主還是不願意出來，你可以選擇加價或者放棄。
畢竟錢是你的，但房子是他的。
如果順利簽約，接下來就是用印完稅交屋。這又是另一個故事了。