經濟衰退時還能買房嗎？房價會崩還是抗通脹？如果不買房又有何替代投資品？

在2022年末的現在，有人說台灣房價要跌了、有人說房價永遠不會下跌，那如果下跌又會跌多深？跌到何時呢？

有人說房地產抗通脹，但你知道不同的經濟階段下，房地產可能會跑輸通脹嗎？而在當前經濟滯脹到經濟衰退轉換的間隙，除了房地產之外可以怎麼配置資產呢？自住需求的朋友又該在何时入場购房比較好呢？

其實古今中外的歷史都已經把房價會上漲還是下跌的劇本寫好了，看懂規律就能掌握買賣房產的時機、最佳配置你的資產以達財富最大化！

首先，你知道經濟週期這東西嗎？經濟週期性的輪迴可以作為我們判斷投資房地產的有效依據，

就像是季節會有春、像、秋、冬一樣，經濟也有著『復甦、繁榮、停滯、衰退』這四個階段，當經濟繁榮的時候，貿易活動往來頻繁，流通貨幣量大增，也就出現所謂的通貨膨脹，而對應經濟衰退時貿易活動和貨幣流通減少，進入通貨緊縮，並在經濟週期中一次又一次的循環往復，對應的政府在這個過程中会為了壓抑物價上漲而出台升息和降息政策，房價也就會在這個條件下呈現有規律的波動起伏

有了個經濟週期概念以後，我們先來看看作為全球最大的經濟體美國的房價表現，

首先，數據上可以發現，美國房地產的表現拉長時間看，已經以高於通貨膨脹0.25％的速度上漲了100年，因此有人說買房抗通脹，說的是有道理的！

除了1929的美國經濟大蕭條和2008的次貸房產泡沫破滅外，房價也不會像股票、期貨大幅震盪，所以房地產確實是很好的投資資產，然而，這不代表在美國不用看時機買房喔，看看實際案例就知道不同經濟階段購買房產的收益差別

先來看看美國1975~1983的案例，配合經濟週期的各個階段來看，一開始經濟的復甦、繁榮階段，房價越漲越快，接著發生了第二次石油危機，經濟陷入停滯+通貨膨脹的狀態，不過房價仍然繼續跟著物價上漲，接著美國為了抑制通脹就使出了升息來應對，高利率下經濟逐漸進入了衰退、也讓借錢買房變得困難，所以房價逐漸不漲了

不過1982時的經濟衰退下房價也幾乎沒怎麼跌！只能說房地產真的抗跌！整體看起來房價不到十年漲了快一倍有！但這代表我們不用管經濟階段無腦買房就行了嗎？當然不是的，補充上扣除了通脹的美國房價數據後，我們會看到房價幾乎只有在經濟繁榮階段跑贏通脹，停滯、衰退階段都是相對下跌的，如果那個時間點把錢定存在銀行或是買債券，收益甚至能比房地產高10個百分點餒！這樣看來，尤其在經濟衰退的高利率期間，房產投資的效益不太好喔！

而經濟週期剛開始的復甦階段，收益也幾乎與通貨膨脹打平而已所以這樣看來，雖然房價拉長時間都在漲，但除了繁榮時期外，資金投入股市、債券可能效益會更好點!!

接著再來個美國1983~1991年的案例，同樣是四個經濟階段，在經濟繁榮後開始出現了通貨膨脹與房價上漲，美國開始加息抑制物價上漲，而房價也開始從跑贏通脹過渡到跑輸通脹，雖然這個8年期間房價還是漲了50%，然而，與前一個案例一樣，在停滯、衰退階段如果錢拿去定存或買債券、金融股收益還是比較好的

所以，房地產拉長時間是跑贏通脹一滴滴的，但主要的收益都集中在繁榮階段，復甦、停滯和衰退階段房地產的表現就不如其他投資標的亮眼了，小蔡哥會更建議這些階段買些科技股、定存、債券、金融股等等，而真要買房呢，看準經濟復甦轉向繁榮時買，會可以讓我們的財富更有效增值！

2022當前已經處於經濟停滯到衰退的階段了，美國大力升息並房貸利率提昇，而這次因為美國金融放水後導致房地產暴漲，因此出現了泡沫破裂價格下跌的狀況！在當前的階段美國的房地產投資收益會是負的，跟表格中的邏輯一致，可以說歷史再次重演！

那隔了個太平洋的台灣能直接套用前述的經濟週期邏輯嗎？

討論台灣房價前，我們先來看一下韓國和中國的房價是否和剛剛說的邏輯吻合

我們看到韓國房價比美國還更早就下跌了，怎麼解讀呢？

主要就是韓國提前出現了『經濟衰退』，產業被中國取代、韓圓暴跌、外國投資大量撤離韓國、韓國央行提前升息等等現象喔，讓韓國比美國提早進入了衰退、房價也更快出現下跌

接著是中國，中國房價在2022通脹時期也沒上漲、甚至崩跌、出現了恆大破產、爛尾樓等等狀況

這好像也跟全球的經濟週期邏輯不一致？為什麼會這樣呢？主要還是因為中國房地產的泡沫已經醞釀30年有了，泡沫大到已經不是近幾年的經濟週期能解釋的程度了

這樣看來，要分析台灣的房價，我們還得參考韓國狀況判斷台灣當前經濟階段與美國的差異，也需要參考中國的狀況來判斷台灣房產是否嚴重泡沫化，這樣才能知道台灣房產的買點在哪

我們先來看看台灣的房地產泡沫有多大，在小蔡哥之前的文章中已經有提到如何透過GDP來判斷房產泡沫的嚴重程度，以近年房價走勢的狀況來看，台灣2020後的房價在全球金融放水下、可以說是嚴重泡沫阿！接下來台灣房價估計會跌不少！或許會跌回與GDP重新關連的價位！或是不跌、但是類似2016~2020期間上漲緩慢、凍漲等情況

再來是判斷台灣當前經濟的狀況，台灣股市已經跌一陣了，房市最強的竹北也開始出現了房價下跌！

小蔡哥認為這些現象表明：台灣已經開始從經濟停滯往經濟衰退的階段轉移中！按照前述邏輯，經濟階段中的冬天不建議購買房產！可以等到經濟復甦轉繁榮時再說！

那台灣的經濟何時可能會復甦呢？我們知道台灣70%的GDP是由出口拉動的，經濟與半導體、科技業的出口興衰幾乎是連動的，而現階段能代表半導體行業的台積電，股價剛從高點660跌破400，就知道台灣經濟復甦還要好一陣子

但反過來只要透過半導體行業的股價變化就能讓我們很好判斷台灣經濟的動向、判斷何時會經濟復甦、何時房價能夠再次上漲，而按照目前市場的資訊喔，半導體庫存的積壓可能在2023年末會有所好轉，台灣經濟也可能會在那時候復甦並房價開始回溫！

這篇我們組合了經濟週期和台灣現況，得出推論：現階段台灣正處於經濟停滯與衰退間、會持續升息提高房貸利率、房價還會跌並且已經開跌了、而過去嚴重吹大的泡沫估計會讓房價回跌不少，所以如果要購買房產的話，建議還要等到半導體行業復甦了再說！在經濟復甦之前，可以考慮脫手房產，以購入各個經濟階段最適合的投資產品，依序是債券、金融股、科技股，這樣的投資獲利會比房地產還要更好喔！還沒購房的朋友，也是一樣的操作，耐心等待，會能夠讓你的財富最大化、能買到更大更好的房子！

至於長期房價走勢！可以參考我的另篇文章

我們從經濟週期與房價關係的表格，到中國、韓國房價走勢的解讀，到台灣接下來房價走勢和買點的分析說下來，建議朋友們要耐心等到台灣經濟復甦時再投資房產會比較好喔！

你會有不一樣的觀點嗎？你覺得經濟週期與房產的關係套用到台灣上還需要怎麼調整嗎？歡迎到評論區交流交流，會可以有更多靈感喔！

也可以觀看我的Youtube版本說明，配合動畫會更容易理解喔