高收入人士和他們的房子

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上個月底接到了興富發的電話,覺得蠻有趣的,來跟大家分享。 我接得電話是賣鉑金愛悦的(基地位置在台中巿七期重劃區內,市政北一路和河南路交叉口附近),以下是電話接起來後大略的對話內容。

「你好,我是之前有跟你介紹過興富發市政一號院的F小姐,好快喔,兩年就這樣子過去了,不知道您有沒有買到合適的房子呢? 我們興富發之前市政一號院接待會館的附近,推了一個案子叫鉑金愛悅, 現在實價登錄已經有100多戶了,不知道您知不知道這個案子呢?」

當然知道啊,廣告看板在台中市內這麼多怎麼會不知道咧.......過這個開場白很可以啊,至少不會讓我想要掛電話,我有了繼續聽她講的動力。

「大概知道。」
「太好了,是這樣的,我們公司最近推出的優惠付款的方案,目前鉑金愛悦結構已經蓋到第六層以上了,但是離交屋還有四年的時間。興富發最近為客戶提供了非常輕鬆的付款方式,從現在簽約、整個結構工程完工的期間到交屋前,只需要付款百分之四,以3000萬的房子來講,這四年只要付120萬就可以了哦! 在交屋後,百分之十六的價金會由我們公司提供客戶無息貸款分三年付清,付完我們公司的無息貸款之後我們在開始繳銀行的房貸就好了。您有興趣來看嗎?」

「我負擔不起。」

「怎麼會呢! 4年只要付120萬吔,我跟你說,我賣房子快10年了,從來沒看過買七期新屋這麼容易的!」

「但是交屋後,包含建商貸款和寬限期銀行利息,前三年一個月付款是17萬欵,這壓力對我來說太大了。」

我們先停在這裡算一下: 3000萬的房子建商無息貸款16%,相當於向建商貸款480萬,分三年還款, 一個月要還十三萬三千多,別忘了同時還有銀行的貸款兩千四百萬,如果前面三年使用寬限期只還利息,用現在房貸利率最低1.81%來看,一個月的利息也是三萬六千多塊,等到建商的貸款完了之後,就要開始還兩千四百萬的房貸,因為前面已經使用了寬限期,可以整個還房貸時間壓縮到17年,所以之後一個月要將近14萬的本利和,代表一個買3千萬房子的家庭,合理的就是必須要有每個月是十四萬以上的房屋貸款預備現金,20年來不能夠隨意中斷! 買高總價的房子從來就不簡單!

對方聽完我的話之後一陣沈默,顯然還沒想出話來接。我心裡想,怎麼會沒有套路來回答我的問題呢? 總不可能只有我這樣問吧? 還是前面買的,大家都沒打算交屋,只想趁這4年轉賣看看? 那不就是傳說中的發哥投客軍團? 而且不是要禁預售屋轉售了嗎? 就算不追溯修法前取得的預售轉約,投資客轉售,難道也能比照建商這麼驚人優付條款嗎? 如果興富發這個案子未來幾年不分期調漲價格,那不就前面的人平轉也轉不掉了? 這就是金融巿場典型的多殺多,造成價格不穩定甚至下跌的狀況不是嗎? 還有4年付120萬可以買3000萬的房子,這槓桿率太嚇人了,這一切真的合理嗎?

我心裡轉過好幾個念頭後,代銷才重新找一個話題接下去說
「那小姐要不要至少先來了解看看? 看過了有喜歡,才要考慮價格和付款不是嗎? 我們約個時間來看屋,妳覺得如何?」

「不用了,我們真的負擔不起3000萬的房子。」

「那想不想看看我們河南路上基地在雙橡園對面的房子市政新銳?首付雖然要68萬,但是總價比較低,而且看雙橡園花園的戶別還有,可以挑哦!聽說雙橡園它們那個案子花園近2000坪呢! 」(雙橡園住戶聽了表示.......)

「不用了,謝謝,你們代銷現在也不容易,不過我們目前沒有購屋需求,byebye~」

我結束了對話。

在現在這個資金成本攀高的時刻,建商拼不要收工程款/交屋款和利息(而且是7年,蓋4年交屋後3年)也要把房子賣出去,一來我的感覺是房市真的是冷了,二來是高總價的房子用低自備的方式來賣,我認為是不合邏輯的一件事情,如果說一葉知秋,那應該表現就是高總價的市場委縮得比一般總價的市場嚴重非常多。

去年10月的新聞: 內政部最新統計出爐,今年第2季全國房貸負擔率為39.62%,比起上一季、去年同季均呈增加,房價負擔能力雖然維持「略低」等級,但是已經接近「偏低」等級,房價所得比也攀升至9.69倍,意味著國人得將近10年不吃不喝才買得起房。如果時間倒回到2~3年前,房價所得比還在9.5倍以下。

隨著前2年房價飛漲,我反倒是眼睜睜的看著,(台中)接近或超過4000萬以上的房子,隨著各種限制政策紛紛出籠,流動性越來越差,不少知名建商的大坪數豪宅,賣了超過兩年,屋主不讓價、買方不追價,最後都沒有辦法成交,也讓我再次確定了,離開台北市之後,總價超過豪宅線的房子,如果不夠超值,那就會變成票房毒藥。只是我也很好奇,收入比較高的人們,在真實世界裡,到底買多少錢的房子呢? 還有,現在的房價這麼貴,房子究竟又是什麼人在買呢?

前幾天我看到了一篇報導,很好的解釋了我的疑惑,我們身為收入比較高的受薪族群,有時候在財務方面的同溫層之厚,可能超乎自己想像! 現實狀況是這樣的,聯徵中心發現,去年全台有超過一半的房貸族,年收入不到80萬元。

統計顯示,去年全台有18.4萬筆房貸,其中年收入40~80萬元的族群貸款筆數最多,達6.6萬筆,其次是年收入80~120萬元的族群,貸款4.3萬筆,若再加上年收入未滿40萬元族群申辦的2.6萬筆房貸,已經涵蓋全台73.8%的房貸族群,房價則落在880-1100萬元間。而年收入超過400萬元以上的高收入族群,只佔總體房貸的2.52%。

特別的是,年收入最低的族群買的房屋,竟略貴於收入高一階的族群;年收入未滿40萬元的族群,平均購屋鑑價近980萬元,高於年收入40~80萬元的族群買的880萬元房產,且該族群每月3.4萬元的月薪,至少有2.7萬元要拿來繳付房貸,這聽起來實在是很不合理,合理的猜測是這些人買房申貸,多半有其它資金挹注,跟他人合資(通常是另一半),或讓親友借名登記,是較為合理的情況。

年收入280萬元以上的族群,購屋總價就開始突破2000萬元,購屋坪數也多半來到60、70坪左右,因有可能會選擇更精華的地段,房屋的單價更高,因此會出現年收入在320~360萬元的族群,購屋面積達64坪,但年收入360~400萬元的族群,購屋面積反而縮減到62坪的狀況。

至於年收入最高族群買的房子也並非天價,資料顯示,年收入400萬元以上的族群,申貸的房屋價值大概落、在2800萬元,換算這些族群的月收入至少都超過33萬元,但每月房貸約10萬元左右(去年第二季的利率大概是1.5~1.6%),大約只佔收入三成不到,顯見該族群除了貸款買房,同時也利用低利房貸操作財務槓桿,將資金運用於其它地方。

這份資料另外還有一個需要解讀的地方: 所謂"年收入400萬以上"的族群,「下限」是400萬,但是說不定平均年收入是5、600萬,而且這是「單人(貸款人)」報給銀行的年收入 (當然報給銀行的年收入,跟報給國稅局的年收入,常常不一樣,這個應該也是很多人都知道的事情.......),如果是家庭年收入,應當是更高! 即使如此,這些人申請的房貸平均值才兩千兩百多萬,倒推回去他們購買房屋的均價,尚且不到3000萬元,推測起來這些高收人士買的房子,是不吃不喝,多則5~6年、少則3~4年就可以還清的數額,換言之,他們的房價所得比看起來通常多在七倍以下。

確實就跟書上(21世紀資本論)講的一樣,收入和資產越多的人,自用住宅佔他們的資產比例會越低。2015年法國數據約莫如下: 流動資產超過100萬歐元的人,通常自用住宅只有占他們總資產的三分之一,流動資產超過500萬歐元的人,自用住宅佔總資產的十分之一左右。

不知道這個表格有沒有讓你感到驚訝? 我把這個數據分享給大家,希望我們都能住在自己喜歡的房子裡,同時又擁有一個好的財務分配。
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    我幫自己取了一個新的名字, 以後就用這個名字發表文章啦!! 在Facebook寫作已經超過3年, 想要更系統化的整理一下自己過去的文字. 這些文字多半是關於理財和投資的, 沒有甚麼大道理,就是一個平凡的年薪百萬上班族的十年累積里程. 如果有年薪百萬 , 歡迎進來看看.
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