為什麼該選長年期房貸?

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近幾年的房價飆漲速度之快,令許多人必須要申請30年甚至40年的房貸才有辦法購買房子,但想到要揹著30年~40年的房貸,就讓許多人裹足不前,許多人抱怨,房子買下去,可能到退休時都還還不清房貸,一輩子就要當房奴了。


我能理解每個月都要還貸款的壓力,這房貸一揹就是30年以上,確實令人感到不舒服,有一種永遠無法放鬆或失業的感覺,但若是只貸款20年,每個月的還款金額根本就不是一般工作階級能負擔的,這情況實在讓人兩難。


長年期房貸真的那麼不好嗎?那可未必,我還希望我可以貸到50年的房貸呢!


首先我們先忽略每個月要還款的壓力,先理性的想想通貨膨脹的影響。我們知道通貨膨脹會讓物價上漲,東西與服務都會變貴,我們手上的錢會貶值,同樣的,銀行裡的錢也會貶值。


如果我們向銀行借錢,拿來投資或購買保值商品,則我們可以將大筆現金保留現有的價值,讓貨幣貶值由銀行來負擔,而我們需要付出的代價就是貸款利息。


舉例說明,假設未來10年的平均通貨膨脹率是3%,我們向銀行借款1,000萬元,購買或投資一項可以保值的商品,所謂的保值就是指其價值可以維持每年3%的增加,抵銷通貨膨脹,10年後,這項商品的價格會變成1,344萬,而我們只跟銀行借了1,000萬,數字上多賺了344萬元。


你說還要付利息啊,沒錯,若這10年的銀行貸款利率是2%,假設這10年我們都只還利息不還本金,最後一個月才連同本金一起清還,10年下來還給銀行的貸款本金加利息是1,200萬,我們的借款成本是200萬元,帳面上,我們還多賺了144萬元,換句話說,是銀行因為通貨膨脹損失了144萬元。


若貸款利率是4%呢?我們維持其他相同的條件,10年下來還給銀行的貸款本金加利息是1,400萬,我們的借款成本是400萬元,帳面上,我們損失了了56萬元,換句話說,銀行因為利息收的比通貨膨脹高,因此多賺了56萬元。


你可能會有疑慮,為什麼貸款利率漲了1倍,從2%變成4%,銀行才從損失144萬變成多賺56萬呢?因為我們還給銀行的利息是分成120個月償還,愈晚還的利息,在考量通膨折現後,其實際價值(購買力)或愈來愈低。


聰明的你可能已經反應過來了,在通貨膨脹率3%的情況下,只要銀行貸款利率低於3.44%,我們跟銀行借的錢愈晚還,獲利就愈多,時間是站在我們這一邊的,若超過3.44%,貸款時間愈長就對銀行愈有利。
如果是把貸款時間拉長到20年,計算3%通貨膨脹率20年後的資產價值是1,806萬,如果也是只還息不還本金,則對雙方有利的分界點利率是4.03%,借款20年且貸款利率低於4.03%,則對我們借貸方是有利的,這個利率甚至是高過通貨膨脹率的。


以上計算表示,如果我們可以跟銀行借到更長時間的貸款,30年或40年,對借貸方有利的利率會更高,所以你現在能理解我為何會希望貸50年了吧。想像一下,你若能在30年前貸款300萬元買一間公寓,月還本息1萬2,648元,當時可能會覺得非常辛苦,但現在這1萬多元,是否對你來說就是一筆小錢了呢?


請注意,以上情況成立的前題必須建立在這筆錢能購買或投資一項商品,其報酬率能超過通貨膨脹率,譬如3%以上。若你購買的商品是會隨著時間貶值的,譬如汽車,或是一次性消費,未來無法以金錢衡量其價值的,譬如旅遊,則無論貸款利率多低,都會是一項損失。
貸款利率夠低,房貸時間愈長愈有利

看到這裡,你是否可以接受,考量通貨膨脹與實際購買力後,若貸款利率夠低,則房貸時間愈長,對借貸方是愈有利的觀念呢?
我們再從心理層面來看...
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