理財 - 貸款年限與貸款總額

簡易比較

前有「30年青安」，後有「40年新青安」，未來可能會有「50年新新青安」，來試算看看效益如何？

為簡化狀況與計算過程，預設前提如下：

• 無後援、無祖產。
• 已有頭期款100萬。
• 單一利率2.2%。
• 無寬限期。
• 本息均攤。
• 其它未列出的變量皆忽略不計。

「房貸薪水比」指的是每個月的應繳房貸佔個人薪資收入的比例。這邊以較容易核貸的30%~40%來估算，實際能否核貸仍要依貸款銀行的認定與貸款人的條件為主。

月薪3萬元，建議的月繳金額在$9,000元~$12,000元之間。

• 貸款期限30年，月繳金額最接近且低於$9,000元，最多建議申貸237萬元，月繳$8,999元，頭期100萬元+貸款237萬元，可購總額為337萬元。
• 貸款期限30年，月繳金額最接近且低於$12,000元，最多建議申貸316萬元，月繳$11,999元，頭期100萬元+貸款316萬元，可購總額為416萬元。

貸款期限30年的情況下，建議購買的房屋總價在337萬元~416萬元之間。

月薪4萬元，建議的月繳金額在$12,000元~$16,000元之間。

• 貸款期限30年，月繳金額最接近且低於$12,000元，最多建議申貸316萬元，月繳$11,999元，頭期100萬元+貸款316萬元，可購總額為416萬元。
• 貸款期限30年，月繳金額最接近且低於$16,000元，最多建議申貸421萬元，月繳$15,985元，頭期100萬元+貸款421萬元，可購總額為521萬元。

貸款期限30年的情況下，建議購買的房屋總價在416萬元~521萬元之間。

其它條件不變的情況下，薪水3萬元的建議上限416萬元，是薪水4萬元可輕鬆負擔的程度。

• 建議選416萬元~521萬元之間，不代表一定要買416萬元以上的，可以往下選擇400萬元、390萬元、380萬元的，負擔能力愈高，可做選擇愈多。
• 若以月薪4萬元 + 40年房貸來說，建議負擔上限是610萬元，可以選擇一間610萬元的，也可以選擇兩間305萬元的。

薪水 vs 貸款年限

薪水不變，貸款年限延長：以月薪3萬元為例，30年貸款的建議區間是337萬元~416萬元，40年貸款的建議區間是387萬元~482萬元。上下限各自增加了50萬元~66萬元。

薪水增加，貸款年限不變：以30年貸款為例，月薪3萬元的建議區間是337萬元~416萬元，月薪4萬元的建議區間是416萬元~521萬元。上下限各自增加了79萬元~105萬元。

延長貸款年限有幫助，但幫助其實不大，幫助較大的做法其實是提升月薪，或者說增加收入，才能真正有效增加競爭力。

購屋除了房屋本身的費用外，建議需額外保留至少50萬元現金備用，預計用途為支付各種稅賦、規費和雜支，以及整理、清潔房屋與添購家具、家電。