✏️美國最大傢飾公司Home Depot(HD)今天財報電話會議，CEO第一句話就說：Over the past 3 years, we grew our business $47 billion or 43%. After this period of unprecedented growth, we expect the demand would moderate in fiscal 2023。Q1開出的是營收同比下滑4.2%。然後股價怎麼沒跌出去年9/10月以來的微升趨勢軌道的下緣？只有盤中日K拉了條下引線。
利空不跌，買的時候？還是HD根本從去年九月就開始就在低點等著建商股的下跌？房地產市場現在好的不得了，建商股DHI，LEN，NVR，PHM哪一支不是在創新高？房屋建築ETF: ITB和半導體ETF: SMH年初至今的領先，基本上說明了這兩個產業是2023目前走最好的，但佔比ITB並不小的Home Depot怎麼了？
如果新屋銷售繼續走強，建商股DHI/LEN等等突破新高繼續上攻，家飾股Home Depot就有可能反轉向上！
⚠️然而根據統計1960年以來每次的recession之前都會先見到新屋開工出現雙位數的同比下滑，明天開出的四月Housing Starts預計1.4M是20%同比的下滑，3月同比-20.8%，2月同比-18%，1月同比-20%，去年12月同比-18.8%......新屋開工同比數字看上去非常艱難，但是建商股卻在此時衝回歷史新高，why？
✅因為市場現在普遍相信房地產最壞的時光過了，美國30年fixed mortgage rate去年11月見頂後至今順利下滑。鑑於高達九成的屋主都使用30年fixed mortgage rate，這個利率的見頂實鎚肯定對未來房地產市場是個利多！
✅另外根據高盛三月數據：99%的借款人目前的利率都低於現在的市場利率。他們早已在去年一路升息時鎖定更低的利率，現在根本沒人想賣二手房。看看這張高盛的圖，就問你，如果你借了70萬美元且已經鎖定在3%的利率，那是月供$2951，相比今天6.48% (已經從去年峰值7.14%降下來的)，那是月供$4415，加上歷史新低的空置率基本上耗盡了住房庫存的狀況，你要不要賣你的二手房？
✅美國二手房地產市場處於這樣的情況，加上一手房的新屋開工同比下滑，那新房銷售就是搶啊！New Home Sales的數字就證明了，目前由最新三月數字往前推，是成長9.6%，1.1%，7.2%，2.3%，5.8%，這些是環比，是月增不是年增喔，新屋銷售相當火熱！
✏️如果我們能確定30年fixed mortgage rate見頂，二手房毫無庫存，新屋開工儘管同比下滑但一旦房源放到市場則搶購一空，建商股利潤扎實股價跌不下，則今天的家飾股Home Depot就是財報利空不跌必有買點。
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