頂樓加蓋違建一定要拆嗎？不動產律師解析違建處理方式！

在臺灣，違章建築並不是一個陌生的名詞，尤其大臺北地區，因為地狹人稠、寸土寸金，加上早期建築法規稽查不嚴格，造成許多增建（違建）林立的狀況。

例如，租屋族常碰到在老公寓的「頂樓加蓋」、或是買房時，房仲常說的「公寓頂樓1+1」（買頂樓戶，占用頂樓公共空間的違建也送給你使用）物件，就是典型的違章建築。除了頂樓加蓋之外，常見違建也存在1樓，例如1樓把廚房或儲藏室外推到防火巷上，占用防火巷等。

我在處理不動產的案件中，違建爭議也是常碰到的案型之一，很多民眾會問我：

「林律師，我的頂樓加蓋政府都說緩拆、我每年也有繳房屋稅，不就是就地合法了？為什麼樓下告我，法院竟然判我要拆除？」

「林律師，我們社區有幾戶就是會違法占用公共區域，不但有頂樓加蓋還有住戶占用大家的公共區域，我只能默默忍受嗎？我該怎麼辦？」

其實，只要掌握我以下分享的內容，對於違建處理的概念就能基本掌握喔！

一、違建是什麼？政府緩拆＝就地合法嗎？

（一）違建的意義

「違建」全名是違章建築，官方定義可以參照內政部違章建築處理辦法第2條規定：「本辦法所稱之違章建築，為建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。」，白話來說，就是沒有經過向主管機關申請許可，就擅自搭建或興建的建築物。

（二）緩拆、繳納房屋稅，不代表就地合法

因為臺灣違建真的太多、拆也拆不完，且違建對居住者而言不只是財產，更是一個家。政府要鐵腕拆除，其實並不容易。以台北市為例，當時的陳水扁市長就針對違建問題，劃分了一個標準，對於民國83年12月31日以前就存在的違建，列為「既存違建」，若不影響公共安全，就拍照列管，列入「緩拆」的行列。雖然說是緩拆，但拆除大隊要拆的違建實在太多、進度有限，所以列為「緩拆」的建物很可能幾十年都不會有事，因此就會給人「就地合法」、既存違建不會被拆除的印象，稅務機關也會要求要將違建納入房屋稅籍，每年課徵房屋稅。

但是，被政府列入緩拆並不代表可以就地合法，只是政府行政程序上比較晚來拆除而已，而違建繳納房屋稅，就只是國家要多一個收入來源而已，稅單或是繳稅的事實，在法律上並無法作為建物可以就地合法的依據。

即使是政府尚未拆除的、每年有繳稅的違建，仍可能被住戶訴請拆除。

二、為什麼「緩拆違建」還是會被住戶拆掉？

（一）頂樓加蓋常被住戶訴請拆除

因為實務上違建是可以作為買賣標的物，違建雖然屬於非法建物，但買賣非法建物卻是合法有效的行為，因此，違建的交易本身在臺灣屬普遍的現象。對違建的買方來說，當然不會希望自己買的房子未來容易被拆除，而因為有上述既存違建的類別，不少房仲、賣方會以：「違建是既存違建、政府不會拆、即使被舉報也不用拆。」作為吸引買方購買的話術。但沒想到，買方買入後，如果因為細故得罪了其他住戶，如果其他住戶告上法院，買方買入的違建就很可能被法院判決拆除。

最常見的訴訟案例是頂樓加蓋，比如說5層樓的老公寓，屋頂平台屬於公寓大廈管理條例第3條第4款：「公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者」的共用部分，是屬於全體住戶的。但頂樓住戶在屋頂平台搭蓋建物佔據部分平台，就屬於共有部分的違建。如果突然有什麼公安事故，大家發現逃生用的平台被佔據，就會訴請法院命5樓拆除占用屋頂平台的違建。而且這樣的官司，在法院裡常常5樓違建會遭到拆除的命運。

（二）住戶憑什麼拆除頂樓加蓋？

如前所述，因為頂樓屬於全體住戶的公共空間，因此住戶一般常見的法律依據是民法第821條：「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」與民法767條：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」規定。

樓下住戶本於所有權人可以依上列法條去維護自身權益。另外要注意的是，樓下住戶上法院應該是請求把違建拆除後，返還給全體住戶，而不是返還給樓下自己，這也是民法821條規定的用意所在。

另外，公寓大廈管理條例的第7條「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。」

也有明文規定部分的公共設施不得約定專用之情況。所以如果是上述範圍內的違建，只要住戶告上法院，違建戶可能就會面臨違建被拆除，並請求占用的不當得利（賠償金）的命運。

三、頂樓加蓋違建戶有機會不拆除、不賠償嗎？

答案是：有機會的！

但要先看頂樓加蓋違建的大樓，是否在84年6月28日前已建築完成？

為什麼這個時間點很重要？因為84年6月28日是公寓大廈管理條例施行的日期，目前法院因為法律不溯及既往、及物權法定原則，多半認為若在84年6月28日已經建築完成的大樓，不受公寓大廈管理條例第7條約定的限制。因此，如果違建戶可以證明有分管協議或是其他占用頂樓平台的合法權源存在，就可能有機會對抗起訴的住戶，而不拆除違建。

但如果頂樓加蓋違建的大樓是在84年6月28日後才建築完成，那麼即使有分管協議存在，法院仍會審酌被占用的空間，是否符合公寓大廈管理條例的第7條規定的各項條文？如果有的話，因為有違反公寓大廈管理條例的第7條規定的可能，違建戶可能仍然不能主張占用合法。

四、碰到頂樓加蓋、違建拆除爭議怎麼辦？找不動產律師最妥當！

當你發現自家或鄰家的頂樓加蓋、違建問題，首先可能會感到困惑，不知從何下手解決。而看完上面的內容後，如果你不確定你社區的占用現況，是否可以認為有分管協議或是占用權源存在？不知道上法院可能會贏還是會輸？以及相關訴訟成本為多少（關於不動產律師收費標準，可以參考：「民眾最常求助的不動產糾紛類型與律師費用大公開」），面對這些頂樓加蓋、違章建築等不動產糾紛問題，最妥當的方法就是尋求專業不動產律師的協助。

從執業至今，林明忠律師已處理過上百起訴訟和非訟案件，並曾在台北市不動產經營管理協會擔任理事，還在全國律師聯合會民事程序法委員會以及不動產委員會擔任委員，對於不動產相關的法律法規有著深入的認識與掌握。與市場上自稱能夠「全能」處理各類案件的綜合型律師相比，林明忠律師專注於不動產訴訟案件，當您在不動產法律問題上感到困惑時，專業且具經驗的林明忠律師可以為您提供專業的建議和適合的解決方案。

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