坤悅(5206)是台中在地知名的建商，多年來深耕中部地區，所推出的建案大多位於台中及少數於彰化；2016-2023年以來幾乎每年都獲得「台灣誠信建商」品牌認證，這對於股東投資者來說，關係到是否會爆出意外的負面新聞，坤悅能連續獲獎也算是有第三方單位認證，對於股價穩定是額外加分的項目。
坤悅旗下僅有1家100%持有子公司坤聯營造（甲級營造廠），品質在台中來說算是不錯的優質建商，鮮少聽到有漏水/屋況等品質問題，許多台中朋友購屋時也會優先選擇坤悅，有自己的營造廠好處也包含能如期交屋，在大缺工的時代下，許多營建股光有土地而無人力推案，甚至延期蓋不出來。
一、在手建案概況
坤悅開發今年台中已完工並認列的新建案，包括大雅區「雅樂」、東區「坤悅高飛」、南屯區「心富郁」，推升前10月營收達27.23億元；接下來11/12月也將繼續認列「心富郁」，今年整體營收預估約34億元，較去年大幅成長（畢竟去年沒啥建案入帳)。
- 2024年完工的新建案，包括總銷12.3億元的台中東區「領秀」、東勢區「欣‧悅」總銷10.7億元、彰化埔心「心里程」總銷10.7億元，總銷合計35億元。
- 2025年完工入帳案，包括台中南區「君匯」案，總銷27億元、南屯區「君睿」案，總銷30億元，總銷合計57億元。
- 2026年主要的營收來源推出烏日區新榮泉段「坤悅夢想+」與后里區文化段「坤悅禮御」雙建案，總銷合計約34億元。
- 2027年台中太平區「坤悅涵仰」，總銷約28億元，以及南區「大慶黃昏市場」案，基地面基約1,300坪，初步規劃37～40坪3房，單價5字頭起，總銷約56億元。
去年營收雖受到總體經濟發展不佳與政策面影響，但看待未來營運仍審慎樂觀，未來幾年營收與獲利可望逐年穩健成長！(資料來源：坤悅董座：未來5年的營收準備好了)。
結合上述新聞及法說會資料，並根據2023/1/2查詢的最新公布的實價登錄結合總銷，整理如下圖，未來2024-2027年將有210.8億元的建案待入帳，可見坤悅的銷售狀況其實不錯，2024年的建案已銷售88%，明年營收已經算是十拿九穩。
2024/1/2更新銷售進度
圖2 銷售狀況(2024/1/2)
「君匯」及「君睿」買入土地時間很早，君匯是坤悅2018/10月取得台中市南區下橋子頭段土地；君睿是2019年6月台中南屯豐業段土地，都是疫情前房價尚未暴漲前取得，算是很便宜的買賣，加上利息及營建成本的通膨，兩案粗估毛利分別為38.6%及45.5%。
圖3 君匯君睿成本估算
二、土地庫存
根據法說會資料，2027年後的土地庫存尚有114億元，隨著疫情結束及選舉因素將在明年趨於穩定，公司在未來推案上將樂觀看待，完工年份僅為預估年，詳細推案將繼續追蹤進度。
圖4 土地庫存價值
三、配息政策
【坤悅】連續8年配發股利，合計5.93元，2016-2022年盈餘分配率平均56%，算是平均值，但特別的是2022年EPS-0.67仍配發0.5元，算是名符其實的良心建商。
圖5 股利政策
四、結論
根據最近一期法說會公開資料，坤悅平均毛利率約為26.6%，略低於產業平均，但目前僅粗估，君匯／君睿的土地營造成本算便宜，毛利率可拉高；但毫無疑問的是2024-2027坤悅都將高額的建案即將入帳；語文心土地是2019年10.4億元購買，也是很便宜，但尚未公告工程款，待下次追蹤更新。
圖6 EPS估算
圖7 EPS加總
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1/8補充說明！！注意！！
在上次月報2023/12 投資心得月報跟同學會有貼人權單有提到我個人買入【坤悅】，當然是奈米戶張數不多，不會影響大局；原本想等回檔在發文，導致這篇一直存在草稿中，等著等著就＋20% 29.95快3字頭了，怕2字頭消失沒機會發了XD...故風險稍大，各位自行參考後判斷喔！
備註：
- 文章的文字及數字需要驗證故寫比較慢...個人大概在12/8買入並附上人權單於FB，自行判斷衡量風險。
- 本人長期追蹤營建股建案進度，並會定期於FB社團分享（https://www.facebook.com/groups/47stock）個人操作，對於營建股有興趣，故想分享潛力股的相關資訊，但仍溫馨提醒投資前應審慎評估風險且自負盈虧。
