【營建股】-坤悅(5206)深耕台中的誠信建商,2字頭安心投資的潛力股。

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坤悅(5206)是台中在地知名的建商,多年來深耕中部地區,所推出的建案大多位於台中及少數於彰化;2016-2023年以來幾乎每年都獲得「台灣誠信建商」品牌認證,這對於股東投資者來說,關係到是否會爆出意外的負面新聞,坤悅能連續獲獎也算是有第三方單位認證,對於股價穩定是額外加分的項目。

坤悅旗下僅有1家100%持有子公司坤聯營造(甲級營造廠),品質在台中來說算是不錯的優質建商,鮮少聽到有漏水/屋況等品質問題,許多台中朋友購屋時也會優先選擇坤悅,有自己的營造廠好處也包含能如期交屋,在大缺工的時代下,許多營建股光有土地而無人力推案,甚至延期蓋不出來。

一、在手建案概況

坤悅開發今年台中已完工並認列的新建案,包括大雅區「雅樂」、東區「坤悅高飛」、南屯區「心富郁」,推升前10月營收達27.23億元;接下來11/12月也將繼續認列「心富郁」,今年整體營收預估約34億元,較去年大幅成長(畢竟去年沒啥建案入帳)。

  • 2024年完工的新建案,包括總銷12.3億元的台中東區「領秀」、東勢區「欣‧悅」總銷10.7億元、彰化埔心「心里程」總銷10.7億元,總銷合計35億元。
  • 2025年完工入帳案,包括台中南區「君匯」案,總銷27億元、南屯區「君睿」案,總銷30億元,總銷合計57億元。
  • 2026年主要的營收來源推出烏日區新榮泉段「坤悅夢想+」與后里區文化段「坤悅禮御」雙建案,總銷合計約34億元。
  • 2027年台中太平區「坤悅涵仰」,總銷約28億元,以及南區「大慶黃昏市場」案,基地面基約1,300坪,初步規劃37~40坪3房,單價5字頭起,總銷約56億元。

去年營收雖受到總體經濟發展不佳與政策面影響,但看待未來營運仍審慎樂觀,未來幾年營收與獲利可望逐年穩健成長!(資料來源:坤悅董座:未來5年的營收準備好了)。

結合上述新聞及法說會資料,並根據2023/1/2查詢的最新公布的實價登錄結合總銷,整理如下圖,未來2024-2027年將有210.8億元的建案待入帳,可見坤悅的銷售狀況其實不錯,2024年的建案已銷售88%,明年營收已經算是十拿九穩。

2024/1/2更新銷售進度

圖2 銷售狀況(2024/1/2)

圖2 銷售狀況(2024/1/2)



「君匯」及「君睿」買入土地時間很早,君匯是坤悅2018/10月取得台中市南區下橋子頭段土地;君睿是2019年6月台中南屯豐業段土地,都是疫情前房價尚未暴漲前取得,算是很便宜的買賣,加上利息及營建成本的通膨,兩案粗估毛利分別為38.6%及45.5%。

圖3 君匯君睿成本估算

圖3 君匯君睿成本估算

二、土地庫存

根據法說會資料,2027年後的土地庫存尚有114億元,隨著疫情結束及選舉因素將在明年趨於穩定,公司在未來推案上將樂觀看待,完工年份僅為預估年,詳細推案將繼續追蹤進度。

圖4 土地庫存價值

圖4 土地庫存價值

三、配息政策

【坤悅】連續8年配發股利,合計5.93元,2016-2022年盈餘分配率平均56%,算是平均值,但特別的是2022年EPS-0.67仍配發0.5元,算是名符其實的良心建商。

圖5 股利政策

圖5 股利政策

四、結論

根據最近一期法說會公開資料,坤悅平均毛利率約為26.6%,略低於產業平均,但目前僅粗估,君匯/君睿的土地營造成本算便宜,毛利率可拉高;但毫無疑問的是2024-2027坤悅都將高額的建案即將入帳;語文心土地是2019年10.4億元購買,也是很便宜,但尚未公告工程款,待下次追蹤更新。

圖6 EPS估算

圖6 EPS估算

圖7 EPS加總

圖7 EPS加總

關於其他坤悅的分析文章,個人推薦「營建薯」—薯叔價值投資超潛部薯|坤悅(5206)|未來5年EPS逐年成長|存股族愛的股利成長股|股價有翻倍的可能?各項成本分析詳盡,對坤悅有興趣的朋友可以去拜讀喔。


1/8補充說明!!注意!!

在上次月報2023/12 投資心得月報跟同學會有貼人權單有提到我個人買入【坤悅】,當然是奈米戶張數不多,不會影響大局;原本想等回檔在發文,導致這篇一直存在草稿中,等著等著就+20% 29.95快3字頭了,怕2字頭消失沒機會發了XD...故風險稍大,各位自行參考後判斷喔!



備註:

  1. 文章的文字及數字需要驗證故寫比較慢...個人大概在12/8買入並附上人權單於FB,自行判斷衡量風險。
  2. 本人長期追蹤營建股建案進度,並會定期於FB社團分享(https://www.facebook.com/groups/47stock)個人操作,對於營建股有興趣,故想分享潛力股的相關資訊,但仍溫馨提醒投資前應審慎評估風險且自負盈虧。



每月關注營建股公開資訊的法說會等分析報告;投資理財有很多種方式,股票首選營建股,長期投資不擔心,做好功課追蹤公開資訊,絕對找到營建股的致富密碼。
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本篇參與的主題策展
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