國土計畫法開始管制後，鄉村區的農地還可以蓋房子嗎?

問題

老王聽說全國土地即將納入國土計畫法管制，想到老家鄉下還有一塊位於鄉村區且劃定為乙種建築用地，擔心以後在國土管制後不能再蓋房子了，急忙跑來問律師該如何維護自己權益?房子以後還可以蓋嗎?

國土計畫管制體系

國土計畫法於民國(下同)105年1月6日公布，並於同年5月1日公告施行，其立法目的係為「因應氣候變遷，確保國土安全，保育自然環境與人文資產，促進資源與產業合理配置，強化國土整合管理機制，並復育環境敏感與國土破壞地區，追求國家永續發展」，並進而由行政院核定，再由內政部於107年4月30日公告全國國土計畫，並令各縣市公布直轄市、縣(市)國土計畫，各該國土功能分區圖應於114年4月30日前公告，屆時區域計畫法不再適用，因此，欲了解之後我國國土規劃及自己所有的土地日後將受到什麼樣的管制，除了國土計畫法、國土計畫法施行細則的規定外，以全國國土計畫作目標性、政策性及整體性之國土計畫，具體則以直轄市、縣(市)國土計畫作為實質發展及管制之計畫，讀者務必詳加了解、查詢。

國土計畫法下之土地使用管制

國土計畫法第20條將各國土功能分區及其分類之劃設如下：一、國土保育地區；二、海洋資源地區；三、農業發展地區；四、城鄉發展地區，並均有第一分類、第二分類及其他分類，法條中並沒有進一步規定「其他分類」是那些，而是在「全國國土計畫」中在作更詳細的分類。同時依據國土計畫法第21條規定各國土功能分區及其分類之土地使用原則，而各直轄市、縣(市)將製作國土功能分區圖及編訂適當使用地並實施管制，目前內政部刻正依據國土計畫法第23條第2項的授權，訂定「國土計畫土地使用管制規則」，裡面將明訂「免經申請同意使用項目」、「應經申請同意使用項目」，而在符合分區及分類使用原則下，如果是「一定規模以上」或「性質特殊」的土地使用，必須申請「使用許可」，結構可謂相當複雜，簡單製作附圖如下：

違反國土計畫法的違規處罰

相較於區域計畫法對於違規除罰均處以六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並得限期令其變更使用、停止使用或拆除其地上物恢復原狀，不遵從者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，國土計畫法則是對於違規情節視嚴重情形而有不同罰鍰，如未符合使用原則之一定規模以上或性質特殊之土地使用者，處新臺幣100萬元以上500萬元以下罰鍰；未經使用許可者，或未依許可使用計畫進行使用者，處新臺幣30萬元以上150萬元以下罰鍰，小規模或非性質特殊者，處6萬元以上30萬元以下，同樣可限期令其變更使用、停止使用或拆除其地上物恢復原狀；於管制使用土地上經營業務者，必要時得勒令歇業，並通知該管主管機關廢止其全部或一部登記。

保障既有合法權益，允許土地使用

依據「全國國土計畫」的土地使用指導原則之一，就是保障既有合法權利，允許土地使用，因此針對既有合法可建築用地，原依區域計畫法編定之可建築用地，於不妨礙國土保育保安、海洋資源維護、農業發展需求等情形下，得繼續編定為可建築用地或其他適當使用地，並得為既有合法之使用，但有改建或新建需求時，則依國土計畫土地使用管制規則規定辦理；如經直轄市、縣（市）變更為非可建築用地者，應依法給予適當補償，以保障合法權益，換言之，政府就已經合法編定的建築用地，應當繼續編定為建築用地，以維持人民的信賴保護。本題老王的鄉村土地既然已經編定為乙種建築用地，就不用擔心政府變更編定成非建築用地，老王日後仍然可以在該建地上興建住宅。

結論

區域計畫法時代合法編定為非都市土地之建築用地，在國土計畫法開始管制後，原則上將繼續編定為建築用地，未來原則無須向國土計畫主管機關申請，可以作為住宅、辦公處所之土地使用。