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【營建股】-永信建(5508)財富雄厚的高雄建商,先建後售高毛利。(2024.f1)

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投資理財內容聲明

高雄發大財系列之高雄建商永信建(5508)

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1月營建股開高走低,趁回檔的同時加碼了不少優質標的,就像巴菲特說:別人恐懼時我們要貪婪,將持股汰弱留強。免費分享個人對於永信建的看法,希望拋磚引玉讓更多人一起研究討論優質標的


一、公司介紹

永信建設開發股份有限公司(5508)主要規劃住宅大樓及別墅產品的投資興建及出售業務,三十多年來專注在高雄努力耕耘,努力蓋出好的成屋,再讓消費者放心購買,先建後售的銷售模式是上櫃的永信建設高毛利的秘訣。品牌形象部分,只要說到高雄在地建商,許多高雄人腦海裡浮現的就是永信建。

受益於通貨膨脹及房價高漲,並沒有受到其他建商在預售時期賣太便宜,導致建築成本上漲後毛利縮水;永信建設(5508)的建案,皆採先建後售型式銷售,上半年成屋建案市場表現優於預期,累計營收25.654億元,年增58%,目前建案布局集中在高雄市,2022年淨利率高達37%,儘管2023年受到建築成本上漲小幅度影響,2023年Q2淨利率也有高達34%。(資料來源:2023/09/19法說會資料)

二、在手建案

從2023年完工後開始銷售的建案,由於受到陸續發布的打房政策影響,為市場買氣增添更多的變數,從2023年Q1-Q3買賣移轉的數據來看,高雄地區整體交易量是萎縮的,目前成屋銷售主要是市場剛性需求的支撐。

目前永信建設的建案布局,集中在高雄市,包含今年(2024)完工待銷售的建案將達到15案,串穿整個南北高雄。

  • 近乎完銷:
  • 庫存銷售部分包括「晴萃」、「晴川」、「謙樂」、「禾豐」、「翡翠流域」、「R5新世紀」等建案完工順銷。
  • 2023年上半年完工的「原旭」、「博萃」與「豐華大鎮」預售也在持續銷售。
  • 2023年下半年完工的「晴遠」、「詠光」與「R5新世代」已於日前開放賞屋銷售
  • 2024年將有鳳山區的保成二期、鳳東案以及仁武區的大昌案,預計可於2024年完工並投入市場銷售

展望後市,2024年永信建設將有3個建案陸續投入市場銷售,預計總銷約65億元。


三、未來推案

永信建設也持續投入具發展潛力的項目,未來預計仍有7個建案將於2025之後-2028年陸續完工銷售,楠梓的高雄大學臨近台積電,建案完工時正好趕上量產,GG工程師的高薪將持續推高房價,值得期待這兩個建案的毛利率。


四、股利政策

永信建連續19年配發股利,共計98.59元;已經連續近20年都維持著90%的驚人配息率,每年賺的90%都會拿出來配息,每年平均能提供5-15%的高殖利率,以營建業來說是很慷慨且持之以恆的公司。

圖6 歷年配息(goodinfo)

圖6 歷年配息(goodinfo)


五、結論

以目前2/5 92元的股價來看,CP值挺高的。

永信建2022年淨利率37%,2023年Q2公布的淨利率為34%,故以公司公布的為基礎,計算待售餘屋及2024完工建案的EPS,如下圖,永信建採先建後售,雖可保留高毛利,但缺點則是餘屋去化速度難以預估,建案完工無法馬上認列入帳,但整體是利大於弊。

圖7 EPS預估(自行整理)

圖7 EPS預估(自行整理)

去年有新聞報導,永信建預估2023年可供銷售入帳的新成屋逾140億元,但營收公布2023年為82.27億元,觀察過去兩年平均銷售率約為42%-59%之間,故僅試算2024年保守營收為86.5億元~樂觀營收為120億元,EPS約為12~16.89之間,根據過往數據顯示2024會比2023年持平甚至成長,但依舊取決為房市買氣走向,這也是先建後售難以預估的原因,接下來只要關注銷售狀況;總結而言,目前股價已反映部分,永信建較適合定存股能夠年領高配息,90%的配息率很香

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