【營建股分析】-南港(2101)輪胎斜槓賣房子，世界明珠即將入帳。(v2024.f1)

長期追蹤營建股建案進度，歡迎按讚/訂閱/追蹤並會定期於FB社團分享或股市同學會分享最新資訊，目的是為了讓更多人知道優質營建股的相關資訊。

1月營建股開高走低，趁回檔的同時加碼了不少優質標的，就像巴菲特說：別人恐懼時我們要貪婪，將持股汰弱留強；買賣決定始終都是個人判斷，南港個人大概在12/20買入並附上建倉人權單，自行判斷衡量風險，1月加碼單南港加碼在近期低點41.15元。免費分享個人對於南港的看法，希望拋磚引玉讓更多人一起研究討論優質標的。

一、南港介紹

南港(2101)，南港輪胎股份有限公司是台灣歷史最悠久的輪胎製造商，成立於1959年2月25日，以「南港輪胎」、「NANKANG」等品牌行銷，主要產品為轎車、休旅車、4X4、商用車等車型的輻射層輪胎。

早期政府將南港劃為工業區，吸引許多傳產公司如南港輪胎...等廠商進駐，工廠形成的大量黑煙與密集的工業發展，但隨著時代變遷，當初冒著工廠廢氣黑煙的龐大廠房土地，已經變成寸土寸金的台北市大基地。

二、輪胎本業

美國商務部於2021年對台灣製造輸出到美國的輪胎課反傾銷稅，南港反傾銷稅率高達101.84%，導致南港連續兩年呈現虧損。 (個股：輸美輪胎高額傾銷稅拖累，南港(2101)去年EPS -1.23元，連兩年虧損)，但俗話說「危機就是轉機」。

根據南港(2101)2023年11月法說會資料，南港力圖扭轉虧損，開發電動車胎/SUV胎/非美的地區銷售，成功使今年(2023)前三季營收58.8億元，但稅後淨利達4198.2萬元、EPS 0.05元，順利擺脫去年同期虧損的局面。毛利率也從2022Q4的7.27%上升至2023Q3的22.2%。

電動車胎「AS-3EV」針對電動車特性及需求之高性能輪胎，鎖定特斯拉電動車款為主，近期頗受好評，【阿格力】Model Y 電車胎有感降噪！近千公里電耗實測不輸原廠韓國胎，雨天防滑更勝，價格更划算。南港AS-3EV真台灣之光，後悔沒早點換。在全球淨零排放浪潮下，電動車發展已成為未來趨勢，南港輪胎的此輪胎將爭取更多的市場商機。

圖1 電動車胎AS-3EV(圖片來自官網)

輪胎本業轉虧為盈，短期內暫不用擔心虧損影響股價的上漲。

圖2 法說會綜合損益表

三、建設事業-世界明珠

南港最近上熱搜的原因就是重頭戲【世界明珠】，世界明珠是南港舊廠開發案，由南港輪胎子公司南榮開發建築負責，全案預估工程預算就高達160億造價，全案基地9453.75坪，總樓地板面積達 7 萬坪，規劃 2棟(A+H)頂級7星級辦公大樓、商場，及6棟(BCDEFG)住宅大樓，共有8棟摩天大樓，住宅約占 49.1%、辦公大樓約 42.5%、商場 6.7%、藝文展演占 1.7%。

圖3 世界明珠坪數總覽

根據法說會資料2023/10月時，全案建設完成進度約68.8%。

完工時程：

1. 商辦(H)：2024/6月
2. 住宅(BCDEFG)：2025/6月
3. 商辦(A)：2026年

圖4 世界明珠工程進度

銷售狀況，根據法說會資料全案800億元，已售363億 (363/800=45.3%)

1. 商辦(H)棟：已完銷115億元，預計明(2024)年6月完工入帳，
2. 住宅(BCDEFG)棟：銷售率已達7成，17樓以下近完銷，已售金額達248億元，預計2025/6月完工入帳。
3. 商辦(A)棟：總銷金額約160億元，由戴德梁行取得租賃及銷售獨家代理，代表也可能採租賃方式。個人頗看好南港商辦的未來，內科令人詬病的塞車問題，且近年無大型商辦，世界明珠有捷運板南線可以直通信義區/北車，將是未來企業考量進駐的區域。

圖5 世界明珠銷售狀況

三、結論

依據法說會資料，可以知道「世界明珠」建案的總銷金額為800億元以上，

由於土地取得較早，帳列土地成本僅25億元，H棟幾近完工，建造成本約30萬元/坪，推估住宅(BCDEFG)棟約36萬元/坪，A棟最晚到2026年完工約38萬/坪。

原先算的是EPS=49.6(藍底法說會前)，法說會後直接依照公司法說會所說的51%毛利直接解題(黃底法說會後)，世界明珠EPS=30.4。

圖6 世界明珠EPS估算

南港世界明珠的商辦H+住宅B-G+商辦A陸續在2024-2026完工，未來每年的EPS如下圖，EPS:30.4三年平均10.13，以目前4x元的價格，仍有不錯的上漲空間；且南港成交量大較不容易被單一主力操控股價，個人操作長期投資等待世界明珠入帳。

提醒商辦A棟的戴德梁行可能採租賃及銷售雙管齊下，EPS在未來可能還會有變動。後續需在持續追蹤。

圖7 世界明珠每年貢獻EPS

備註：

1. 圖表拉公式產生，若有專家發現錯誤，再麻煩通知我修改～謝謝
2. 本人長期追蹤營建股建案進度，並會定期於FB社團分享（https://www.facebook.com/groups/47stock）個人操作，對於營建股有興趣，故想分享潛力股的相關資訊，但仍溫馨提醒投資前應審慎評估風險且自負盈虧。