首先,購買房屋出租的租金收入,會依房屋登記所有權人的身份不同而有不同的申報及計算方式,而依所有權人登記為”個人”或”公司”分為以下二種:
自然人:
1. 需於綜合所得稅申報租賃所得。
* 漏報處所漏稅額0.5倍罰鍰!!!
2. 租賃所得=租賃收入-必要耗損及費用
* 必要耗損及費用之計算(二擇一)
(A)核實認列(需提示費用支出證明文件)
(B)租賃收入*43%
* 未如實申報租賃所得後果:按所漏稅額處0.5倍罰鍰
帶入公式計算:
設小明111年度有租賃收入合計300,000,而相關必要費用的支出有仲介費10,000,地價稅800,房屋稅1,920,修繕費50,000及購物貸款利息2,000,試問租賃所得及租賃所得稅?
租賃收入=300,000
租賃費用(二擇一)=
(A)10,000+800+1,920+50,000
+2,000=64,720
(B)300,000*43%=129,000
租賃所得(金額越小,繳稅越少)=
(A)300,000-64,720=235,280
(B)300,000-129,000=171,000
租賃所得=171,000==》合併計入個人綜合所得額,依其稅率計算應納稅額。
公司:
1. 租金收入需開立發票,繳納5%營業稅
* 漏報按所漏稅額處5倍以下罰鍰!!!
• 承租人為自然人==》
開二聯式發票,發票上無需另列稅額。
• 承租人為公司行號==》
開三聯式發票,發票上將稅額列於銷售額之外,供對方作為可扣抵進項稅額。
2. 租金收入銷售額需併入公司收入,計算營利事業所得稅。
* 漏報按所漏稅額處2倍以下罰鍰!!!
• 營利事業所得稅 應納稅額:
(A)課稅所得額<120,000==》免徵
(B)120,000<課稅所得額<200,000 ==》(課稅所得額-120,000)*1/2
(C)課稅所得額>200,000
==》課稅所得額*20%
帶入公式計算:
(A)設花花公司111年度所有開立發票的收入合計300,000,銷貨成本共100,000,營業費用共50,000,沒有營業外收入,營業外費用70,000
課稅所得額=300,000-100,000 -50,000-70,000=80,000
80,000<120,000==》免徵
應納稅額=0
(B)設花花公司111年度所有開立發票的收入合計300,000,銷貨成本共100,000,營業費用共50,000,營業外收入20,000,營業外費用8,000
課稅所得額=300,000-100,000 -50,000+20,000 -8,000=162,000
120,000<162,000<200,000
應納稅額
=(162,000-120,000)*1/2=21,000
(C)設花花公司111年度所有開立發票的收入合計300,000,銷貨成本共50,000,營業費用共50,000,營業外收入20,000,營業外費用8,000
課稅所得額=300,000-50,000 -50,000+20,000 -8,000=212,000
212,000>200,000
應納稅額=212,000*20%=42,400
* 行號購買不動產需以負責人或合夥人名義
資訊來源:財政部稅務入口網(https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/)