理財 - 第7波房市管制的影響

第7波管制措施

第7波管制措施

2024年9月19日，中央銀行召開第3季理監事會議，其中最重要的就是第7波調整選擇性信用管制4措施，分別是「1戶貸款取消寬限期、全國2戶以上貸款成數降為5成、全國3戶以上貸款成數降為3成、餘屋貸款最高成數降為3成」。

資料來源：中央社。

以下論述前提為自然人 + 名下無房或名下有非自住房，包含但不限於繼承或持分鄉下老家、買房給家人住但現在要自組家庭、...等。

「首購」&「新青安」

「首購」和「新青安」是兩件完全不同的事情，不可混為一談。

示意圖

從邏輯學來說，「首購」和「非首購」是兩個獨立事件；「首購」包含「新青安」，「新青安」屬於「首購」。符合「首購」的資格不一定符合「新青安」的資格，「新青安」的優惠是用更多的限制換來的。

「首購」和「新青安」哪個划算，因人而異。

簡單判斷，2024年9月20日開始

名下有房 + 無房貸，算首購但無寬限期，貸款成數和利率因人而異。

名下無房 + 無房貸，算首購且有寬限期，貸款成數、利率和寬限期因人而異。新青安屬於此分類。

是否符合「首購」或「新青安」，以及實際的核貸條件，都是以銀行的認定為主。只是以近期的狀況來說，銀行可能會傾向從嚴認定以求自保。

名下有無房產，最準確的就是到財政部稅務入口網查詢「財產資料」。財產來源包括但不限於繼承、持分、共同持有和其它各式各樣各種情況。

財產資料

貸款條件

個人條件直接影響到銀行放貸的條件，最常見的就年限、利率、寬限期。個人條件好，放貸條件就好；個人條件不好，銀行基於風險考量，可能就會用較差的貸款條件來變相勸退。

個人條件包括但不限於任職公司、年收入、信用評分、...，所以信用卡不要只繳最低金額，以及千萬不要違約交割，這兩種情況都會嚴重降低信用評分，進而影響到貸款條件，當下可能沒感覺，但等發現受影響時，已經來不及了。

不確定自己條件如何時，建議先保守估計，用較差的條件去估算，以免臨時遇到突發狀況，卻沒有餘力去處理。

小結

上面說那麼多，其實重點就一個：若是真的自己要實際居住的，不要想太多，自己能輕鬆負擔的選擇中，最符合自己生活和工作需求的房子就直接入手了，其它的日後再說。

自己能輕鬆負擔，代表有無寬限期的影響不大，能認定為「新青安」最好，只能認定為「首購」也沒差。

符合自己生活和工作需求，代表房子的內、外都是可以接受的，對內簡單整理就好，對外可以滿足基本三餐，同時不需花太多時間在通勤上。

個人實例

• 2021年調任時，就決定要在半年內，找到一間不滿意但能接受的房子。
• 當時的地板條件是30年+1.31%+3年寬限期，在估算自己能負擔的房價和每月還款金額時，一律使用30年+2.5%+無寬限期在算，一來個人條件不佳，二來薪資不會有明顯成長，三來習慣凡事做最壞的打算，萬一想太美好，後續一旦發生任何意外，大概只能認賠放棄。
• 核貸時，最終條件是30年+1.33%+無寬限期，比我預期的好很多。接下來2022年~2024年連續升息6次，現在的利率是2.25%，也還在當初估計的範圍內。
• 前屋主留下的深色木作裝潢，雖不滿意但能接受，入住只要處理基本的家具、家電就好，不急迫的都可以事後慢慢補上。
• 居住地點在市區偏北，工作地點在市區偏南，每天通勤單程約20分鐘。
• 看實價登錄，入手時的單坪價格是近三年的第二高，近五年的第三高，但現在在各房屋網站上，相似條件的房子，開價最低的是非市區的568萬。七位數的差距，若3年前沒入手，現在能選的選項只會更差。