如何經營民宿？民宿日常工作、營運到成為特色民宿｜經營民宿第1年就實領近200萬的民宿筆記

經營民宿可以簡單到只是提供一張床位，也可以讓人像回到夢想的家一般，放鬆、充電的感覺。這其中的差異，就可能會需要結合自己，甚至他人的興趣與專長，來打造一個不只獨一無二，更是具有自己的風格與吸引人的特色民宿。

本篇重點：

• 分享經營民宿的日常工作、營運心得及提醒
• 分享打造高特色、高曝光率民宿的方式與工具

▋民宿2件日常工作及基本技能

雖然日常工作與基本技能說不上成為民宿的特色，但卻是民宿最基本但最重要的服務。

1.迎接/應對每位客人

有些人可能因為其他工作沒有辦法接待客人。基本的環境介紹也確實不算民宿特色，但「有人」更容易創造民宿特色與源源不斷的新客人與回頭客。

▍提醒與心得：

• 不要熱情，而是親切

雖然客人百百種，也因為百百種，所以我們要先做到的，是基本服務與需求。

• 不是聊天，而是詢問

每一個客人(們)都有自己的個性與旅遊目的。透過詢問基本的需求(如：對當地熟不熟、是否需要介紹美食、交通資訊、活動)，也能從中得知：客人願意聊一聊，或是不希望被打擾。

• 不是民宿僕人，而是民宿主人

雖然「花錢是爹娘」的客人在台灣越來越少，但有時候是自己的想法與姿態，甚至氣場讓客人覺得可以跟你要求更多。

• 不要虛情，而是真誠

虛情久了，人都會心累，心累了，很多事情就不想做也做不好了。可以做到的服務與要求就盡量做好，只要有一絲勉強，就客氣委婉的告訴其原因與「目前沒有提供這樣的服務」。

• 不要當客人，而是當朋友

「相由心生」不是假的。我們大部分的人都不是演員，所以心理怎麼看待客人，客人就算不會說，也能感受出來。所以最簡單的方式與心態，就是把客人當作彼此尊重的朋友：彼此都有自己的隱私與生活。

2.環境的維護及整潔的要求

就算你有再多、再好、再特別的設備、用品、服務或風格，環境沒有做好基本的維護、整理與清潔，在現在網路發達的時代，不要想說不賺回頭客的錢也可以賺很久，很多人光看到網路分享或評論不好後，連一次都不會去。

▍提醒與心得：

• 可以分工合作，但自己也要會做

就算你沒有開放網路訂房，但大部分的客人至少都會提早1週，甚至有些活動會讓客人提早1年就訂房，如果你不熟悉、不喜歡，甚至不願意親自做環境的維護與整潔，你不只失去這一組客人，也會影響未來你經營民宿的風評與生意(住房率)。

• 清潔完檢查/入住前檢查

會做是一回事，但人難免會有疏失或狀態不好的時候。工作夥伴完成後馬上檢查、改善缺失、隔夜客人入住前的檢查，都能確保自己的錢是否花的值得、客人能否擁有乾淨舒適的基本感受。

• 冷氣的定期保養與維護

冷氣是民宿裡相對需要保養或有異常的設備或家電，不論是最傳統的窗型冷氣，或是後來的壁掛分離式冷氣、吊隱式冷氣，養成使用後開送風、每週清濾網、每半年到1年清洗一次冷氣(室內機)，至少能避免異味、發霉與提升冷氣效能。

• 機器取代人工

多利用掃地機器人與吸塵器。它們不只可以節省我們的體力與時間，也可以減少自己與客人的過敏。

• 全戶型軟水機

尤其是水質硬度較高的縣市或區域。軟水機可以大幅減少石灰質、水垢、水痕的產生，甚至也能延長熱水器的使用與效能、避免衛浴設備漏水。

• 不是樣品屋、不是你家，是客人住的地方

你可能會跟客人共用部分空間或設備，所以民宿裡不要連基本的日常用品、家電或餐具都沒有，但也不要把個人物品放在民宿裡。除非部分空間不開放，或是你提供給客人觀賞的收藏品。

• 香味、燈光、植栽、裝飾品

除了環境的整潔，就是環境的氛圍。如果你對這些方面不在行，可以先詢問你身邊的親朋好友，甚至考慮找專業的人幫你佈置規劃。

• 輕便、易買、耐用、好保養、清潔、修復

不管是清潔用具，還是民宿裡用的物品，甚至是油漆類型或想要與眾不同的藝術塗料/漆(特殊塗料/漆)。除了美觀與獨特，它能不能做到方便維護或好清潔，這些也要記得考慮。

▋民宿延伸服務/技能：餐飲

食，不只是我們身體所需，更可能是客人認識當地最快速、最方便又最有興趣的方式。

▍提醒與心得：

• 不一定需要自己製作

如果你真的不擅長餐飲，先從整理與分享當地美食開始。

• 試著結合當地與當季食材

如果你想要嘗試提供餐飲增加民宿競爭力或吸引引力，可以了解更多當地的食材與特性。

• 基本的點心與飲品

如果你真的沒有時間、人力或不會料理，又有「朋友來你家」，你會怎麼做？是不是家裡會準備一些東西或飲料，至少朋友舟車勞頓後可以好好耍廢或休息？

• 金錢與時間都是成本

不管你用什麼方式提供餐飲的服務，都要記得計算成本。如果成本太高，甚至讓你變得有壓力或不開心，你也可以改成額外收費或調整服務的方式。

▋ 民宿的行銷曝光與品牌建立

不用把民宿行銷與品牌想的很難。行銷其實就是「用吸引人的方式曝光」；品牌其實就是「真誠的分享與做自己」。

▍提醒與心得：

• 國際訂房網站(OTA)

如果你的民宿已經準備好服務客人，又希望可以盡快讓很多人看到你的民宿並入住，先從上架房間到Booking.com這個OTA開始。

OTA可能會隨著時間不同而更動，如果你想要確認，你也可以自行搜尋看看全球或台灣「最多人使用」的OTA。但就你看到這篇內容的當下，Booking.com仍是全球最大、台灣最多人使用的OTA。

OTA沒訂單不收費。客人入住、完成訂單後，基本每筆訂單收取15%的佣金(服務費：每個月收取。提供你與客人使用平台、讓你的民宿獲得更多曝光，甚至淡季免費先幫你打廣告。)

p.s.其他產業的行銷曝光方式與費用，一般是先付錢曝光才有可能有訂單。費用佔比基本達到訂單的3成到4成。

• 適合民宿的控房系統(PMS)

如果你想要達成以下3種情況：

1. 希望同時曝光在好幾個網站讓人訂房
2. 想要提供一些優惠給直接跟你訂房的客人
3. 想要減少支付給OTA的佣金

一定要使用適合民宿使用的PMS，又能避免「爆房」沒房間提供給客人。

目前適合民宿使用、CP值高、功能齊全夠用、推薦大家使用的PMS是奧丁丁OwlNest跟Traiwan(諧音：出來玩)。它們都可以免費諮詢與試用。

若試用後覺得它們的系統符合自己的需求，Traiwan目前的付款方式是一次年繳。奧丁丁比較特別與佛心的是，它有針對剛開始經營、不確定生意會如何、營運規模較小或當副業經營的民宿，提供「有訂單才收費」的方案。大家都可以自行聯繫、試用看看。

• 不好的評論一定要好好的回

評論跟行銷曝光與品牌建立有很大的原因是：不論你經營民宿多久，OTA上的民宿評論或google評論都是影響很多人是否訂房的重要參考，OTA又是主要的曝光工具，這就是評論會放在這裡的其中一個原因。

第二個原因是：你回覆客人或對待評論的方式，其實就是你民宿的品牌與給別人的印象。但並不是要大家以客為尊盲目的道歉，而是可以透過回覆評論去補充或說明，例如：還原當時情況、分享自己的民宿為什麼提供/不提供某些服務的原因。

▋ 創造特色：結合個人興趣與專長到民宿的方式

最簡單的方式，就是透過擺放與佈置收藏品或個人興趣(專長)的用品，甚至作品。(比如：有年代、停產的生活用品、黑膠唱片、天文望遠鏡……)。

你甚至可以提供活動(導覽)、服務或課程。哪怕只是一個晚上的聚會，你都可以嘗試各種你喜歡、有興趣的事情。

尤其是平日或淡季。除了比較優惠的房價，你是不是可以把你的活動或服務排在客人最少的時候嘗試看看？也因為客人相對較少，你也能把服務做的更深與更好。

▍提醒與心得：

• 不要忘記民宿最基本與重要的服務是住宿
• 如果自己的收藏不見或被破壞會很心疼，就不要擺放
• 可以善用PMS的附加服務或加價購銷售這些活動或服務

▋ 成功經營的後盾：資金管理

經營民宿畢竟還是創業與做生意，除了成本與利潤的控管，就是資金的週轉。

▍提醒與心得：

• 不是降低成本或提升利潤，而是控制成本與利潤

剛開始除了建議大家參考別人的房價與服務去訂房價，也會建議你把房價控制在利潤至少4成的情況下，看看自己的民宿在當地或附近有沒有競爭力。

所謂的競爭力，不只是價格，還有服務、民宿氛圍、風格，甚至民宿主人/管家……等特色。

• 提升服務、深度、風格與特色=提升利潤

壓低成本絕對不是讓你賺更多錢的方式，而是非常時期的過度手段。比如：疫情嚴重時減少工作夥伴的排班。

壓低成本伴隨的，就是用品變差，甚至服務標準與品質下滑。若因此遇到客訴或評論不好，想要來的客人反而會減少。

• 100萬的週轉金

這個只是一個建議，實際數字依民宿營運規模而定。現在各行各業景氣差的時候，政府總會撥預算辦補助，比如疫情或花蓮地震時，花東，甚至全台灣都有旅遊補助。

但補助流程需要民宿業者先退錢給客人，之後再由政府把補助款交給民宿業者。如果你沒有週轉金又符合青年創業貸款的資格(如：18-45歲)，你可以用「週轉金」的用途，考慮「公股銀行」、「長時間存放6位數存款的銀行」申請看看青年創業貸款。

自己在2022運用「」裡的3個重點加信用正常，成功申請貸到100萬的青年創業貸款週轉金。自己之所以會申請：

一是：利率跟其他貸款相比低很多(我個人2.3%不到)，二是：過大的經濟壓力其實很容易讓我們失去創業、經營事業的初衷與快樂，甚至影響服務或面臨事情的決策，尤其是需要面對客人或工作夥伴的產業。

不過，申請之前先詢問銀行是否有提供青創貸再申請，不要直接申請。

申請送件都會被「聯徵」，3個月內若有3次聯徵都沒有申請到青年創業貸款，後面的銀行就算可以申請青年創業貸款，你也會被歸類在「聯徵多查」而很難貸下青創貸。

▋ 結語：經營民宿的確幸與最後提醒

其實經營民宿沒有大家想的困難與複雜。就算你認為很困難、很複雜，其實只要提供好基本與你擅長的服務、先上架到一個最多人使用的國際訂房網站(OTA)，第一年就會有很不錯的成果。當然，前提是你的民宿風格、服務、價格、照片......等等讓人喜歡、願意體驗看看，OTA的曝光才意義。

還是要強調一下：

民宿本身提供或呈現的，才是未來生意好不好的重點與根本。

OTA、打廣告、找其他網紅、雜誌，甚至找藝人業配，只是縮短你被很多人看見的時間與提升短期的住房率。一段時間後，如果沒有用心經營，評分與評論不好，花再多的錢曝光也無法再提升你的民宿住房率。

希望大家做好基本的服務、善用工具、結合興趣與專長，不只經營起一間獨一無二的民宿，更能交到志同道合的朋友、生活即工作；工作即生活的民宿「生活」。

若有更多民宿相關問題，歡迎透過以下連結「請我喝咖啡」，一起約個時間、詢問、交流或諮詢：https://forms.gle/sMUopbcnTyLosvUb9

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