🛡 目的：保護買方資金安全、防止賣方收款後不配合、避免銀行貸款不足風險。
🟢 1️⃣ 買賣雙方簽約（定義流程）
- 約定成交價、付款條件、貸款申請期限。
- 在契約中明訂：銀行核准貸款+代書確認價金安全後，才會過戶與撥款。
- 賣方若有一胎/二胎貸款，載明買方自備款部分可優先用於清償賣方貸款。
🟢 2️⃣ 買方申請銀行貸款
- 銀行鑑價後通知可貸額度。
- 買方確認貸款額度足夠，要求銀行出具「核貸同意書/撥款承諾書」，避免日後貸不到全額。
🟢 3️⃣ 自備款匯入信託帳戶（由代書監管）
- 買方自備款匯入代書信託專戶（或銀行履約保證專戶），避免直接交給賣方造成風險。
- 若賣方須清償一胎/二胎貸款，由代書從信託專戶撥出指定金額，專款專用清償原貸款，辦理抵押權塗銷登記。
- 完成塗銷後，房屋產權乾淨、無其他債權人。
🟢 4️⃣ 設定新抵押權
- 買方與銀行辦理新抵押權設定（保護銀行權益）。
- 完成後，銀行確認可放款條件成立。
🟢 5️⃣ 辦理過戶登記
- 過戶時間點：
📍 在銀行已出具撥款同意書 & 代書確認價金安全後辦理。 - 房屋產權正式轉到買方名下。
🟢 6️⃣ 銀行撥貸款
- 銀行確認：
✔ 過戶登記完成
✔ 新抵押權設定完成 - 然後將貸款金額撥入賣方指定帳戶。
🟢 7️⃣ 交屋 & 完成交易
- 雙方點交房屋、交付鑰匙。
- 買方取得所有權狀、謄本，交易完成。
🟣 關鍵安全設計（買方友善）
✅ 銀行核准貸款後才過戶（避免貸款不足風險）
✅ 代書信託自備款（確保資金專款專用）
✅ 抵押權塗銷完成才過戶（確保產權乾淨）
✅ 過戶與撥款銜接無縫（代書當天確認銀行放款再釋放款項）
🚨 高風險做法（❌ 千萬避免）
- ❌ 買方自備款直接交賣方
- ❌ 銀行未承諾撥款前就過戶
- ❌ 賣方抵押權未塗銷前就過戶
📝 買方的安心提醒
「在過戶當天，請確認：銀行已出具撥款承諾、代書已核對產權乾淨、價金全程由信託監管，這樣才能放心交出大筆資金。」
