紀淳譯
零、前言
內政部近期提出的《租賃住宅市場發展及管理條例》修法草案，號稱要保障租客權益，並受到多個關心居住正義的非營利組織包括：OURs都市改革組織、崔媽媽基金會、社會住宅推動聯盟和前立法委員王婉諭的支持，希望能夠透過這項修法改善台灣租屋市場長期不透明的情況。反對方，撇除房東以外，也有一些KOL以1940年代紐約為例，提出過去已有政府干預租金漲幅的例子，最終皆以失敗收場。本文首先先釐清台灣市場的現況，再試著去討論內政部提出的新制是否能夠解決現有黑數過多的問題。
壹、租屋新制推出：制度內容說明
1-1｜政策背景與推動原因
台灣高房價問題日益嚴重，讓許多剛出社會的青年難以負擔購屋成本，被迫成為「無殼蝸牛」，進入租屋市場。隨著自有住宅難以取得，租屋人口持續增加，卻也暴露出長期存在的結構性問題。例如，租期不穩、房東無預警調漲租金，甚至在租客申請政府提供的租金補貼時，遭到房東以報稅、戶籍等理由拒絕，嚴重影響居住權益。雖然政府近年來推動各類租屋補貼與租賃條例修法，試圖從制度面保障租屋族，但在房東配合意願低、租屋黑數龐大、資訊不透明等現實情況下，改革效果仍有限。要實現真正的住宅正義，政府除了保障租客權益外，還需從市場透明、稅制誘因與供給面（如興建社宅）等多方面著手，才能讓租屋真正成為一種安心可長住的選擇。
1-2｜新制度三大重點內容
| 🏘️ 租期保障 | 保障租客續約權至多三年，非特殊狀況不得中止 |
| 💸 租金漲幅限制 | 續租時漲幅不得超過「房租指數年增率」，並須提前六個月通知 |
| ⚠️ 房東限制 | 不得阻擋戶籍遷入、補貼申請，若違法提前收回須補償三個月租金等 |
1-3｜目前進度與爭議
- 修法草案預計送行政院，尚未三讀通過
- 房東團體擔憂權益受限，房客團體認為不足
- 仍需後續配套修正與公民參與監督
貳、台灣市場現況：不透明與失衡的租屋結構
2-1｜租屋供需嚴重失衡
台灣近年房價與租金雙雙高漲，年輕人剛出社會就面臨沉重居住壓力，租屋需求在六都（特別雙北與台中）尤為強烈。根據中央社報導，截至今年 5 月底，全國已完工社會住宅約 3 萬戶，若加上興建中與規劃中的，則將近 12 萬戶，明顯供不應求。 在台中市，社宅出租率達 92%，承租者中 70% 為 40 歲以下年輕族群，顯示青年需求極高
另一方面，在交通樞紐或捷運、學校靠近的區域，租金漲幅尤其快速，新屋或屋況佳小坪數住宅的租金常常居高不下。許多年輕人只能租到較偏遠或老舊屋況的房子，居住品質與通勤成本受影響。
2-2｜租屋市場黑數龐大
根據內政部統計，截至目前全台有效租賃契約約為 65.7 萬筆，僅占整體租屋市場的約 75%，代表仍有約四分之一、約 20 萬筆以上的租屋黑數未納入監管。這些多為老舊公寓、分租套房等，未實價登錄也未揭露資訊，租客權益無法申訴。此外，台灣仍普遍存在「簽約只是形式、口頭講才算」的文化，導致契約條款不完整、爭議難舉證，讓租屋市場長期處於資訊不對稱與法律模糊地帶。
2-3｜政府難以全面監管
地方政府人力有限，難以主動查核非法出租或違規情形。目前多數申訴與稽查作業仍仰賴租客自行舉證，然而在契約不明、口頭約定盛行的情況下，租客往往無力維權。政府推行的包租代管制度雖具保障機制，但因規模有限、補助誘因不足，房東參與意願偏低，無法有效吸納市場供給，導致正規租屋比例仍然偏低，制度影響力有限。
2-4｜價格不透明導致不公平交易
租屋市場資訊不透明，同一棟大樓租金落差可達數千元，租客難以掌握行情。房東常可任意喊價、加價無明確依據，導致租金「看人喊價」，弱勢租客無議價能力，淪為價格剝削對象。缺乏實價公開，嚴重損害租屋公平性。
參、可能更好的修法方向：從控管走向制度建構
3-1｜建立資訊透明的租賃基礎建設
要讓租屋市場真正公平、透明，政府必須積極投入制度建設。首先，應落實租屋實價登錄，全面納入老公寓、分租套房等各類型出租物件，讓租金資訊完整揭露。其次，建立「全國租賃資訊平台」，整合價格查詢、合約範本、設備條件與申訴通道，讓租客與房東都能依循標準操作。政府也應每年進行租賃市場供需盤點，針對熱區加強社宅或補貼投入。這不只是租屋政策，而是攸關居住正義的核心工程。
3-2｜租金限制僅限續租保障，避免市場干預過度
租金管制若不加以設計，容易引發供給崩潰的反效果。歷史上最具代表性的例子是 1940 年代的紐約，當時政府全面凍漲租金，導致大量房東退出市場、房屋維護品質急劇下滑，租屋市場陷入停滯。台灣若採取全面限制租金漲幅的作法，也可能步上相同後塵，讓房東為了閃避管制轉而不出租或轉入地下市場。
因此，較可行的做法是僅針對「續租」設限，讓續租租客享有合理漲幅上限（例如依照 CPI 或房租指數調整），保障其居住穩定性；而新租契約則由市場機制自由決定價格，保留一定程度的彈性。這樣的設計可避免抑制供給，同時對弱勢或長期租客提供保護。
透過此種修正模式，能在不扭曲市場價格的前提下，實現穩定與公平兼顧的租屋制度，也有助於建立一個更健康、有彈性的長期租賃市場。
3-3｜創造房東參與誘因，也積極查核取締
一方面，政府應提供實質誘因，如報稅房東可享稅負減免、地價稅折抵，並擴大包租代管制度，由政府分攤部分風險。另可推動租金保險與租客信用評分機制，降低出租風險、提升信任基礎。讓房東報稅不再是負擔，而是獲益行為，民眾也能合法申請補助。另一方面，對於仍拒絕配合的違規房東，則應強化稽查與處罰機制，避免黑市持續擴張。唯有透過誘因與罰則並行，才能逐步建立公平、透明的租屋市場。
3-4｜更重要的是——加速興建社會住宅！
當政府能大量興建並穩定提供平價、安全、品質穩定的社會住宅，便能有效形成市場的價格天花板，讓房東不再能任意哄抬租金。社宅不該僅被視為社福手段，而應是租屋市場的「基本建設」。當社宅加入市場競價，租屋族會自然對比租金與品質，自由市場機制將促使私部門調整價格與改善條件。唯有供給充足，市場才會合理競爭，租金與品質也才會趨於公平、透明與可負擔。
肆、結論：從「限制」走向「信任與透明」的市場制度
台灣租屋市場的根本問題在於結構不透明與信任機制薄弱。若僅仰賴「限制租金漲幅」或「保障租期」等單一管制手段，無法從根本改變地下市場的擴張趨勢，反而可能導致房東為逃避規範，選擇退出市場或轉入黑市，讓可供租的房源越來越少。真正應優先處理的，是打造一個資訊公開透明的租屋市場，包括強制實價登錄、公開行情、標準合約制度化，以及建立租客與房東雙方都能信任的參與機制。唯有當市場資訊對等、遊戲規則清楚，房東才願意走正規、租客才敢提出合理要求，租金價格也才會因供需自然調節而趨於合理。長期來看，租屋制度不應只是過渡性的補充，而應視為住宅政策的核心主體。當租屋成為可被信賴、可長期居住的選項，社會才能真正實現居住正義。因此，制度化與數據化才是改革的關鍵起點，否則再多限制措施也只會讓問題繼續在陰影中惡化。
