2025 年 9 月,我前往曼谷,拜訪參與這項研究計畫的 Urban Studies Lab。在辦公室裡,泰國朋友打開電腦,帶我看他們剛完成的城市調查數據,包含清邁、孔敬、合艾(宋卡),以及曼谷的兩個行政區。數據揭露的不只是住宅問題,更是整個城市發展的結構性困境:人口老化、青年外流、住宅負擔沉重、市場失衡。每一個數字背後,都指向同一個核心問題:現有的住宅系統已無法回應真實需求。
四座城市的調查數據
誰在流失,誰在移入?
這四座經過調查的城市都面臨同一個挑戰:老年人口比例超過 20%,揭示高齡社會的到來。但各城市的人口動態卻也呈現截然不同的軌跡:曼谷 2021 至 2024 年人口持續下降 1.1%,首都正在流失居民;清邁人口微增 0.3%,作為北部文化與經濟中心仍保有吸引力;孔敬人口逐年下降,2024 年減少 0.4%,東北部樞紐面臨人口流失壓力;合艾(宋卡)人口大致持平,南部城市相對穩定。
這些數字背後,團隊發現了兩個平時藏在統計盲點中的城市治理問題:
- 人口結構正在快速老化。 這不只是因為人們活得更長,更關鍵的是:原本的青壯年正在變老,而新進入的年輕人口無法完全補上缺口。但這些數字反映的都是「註冊人口」的變化。
- 「未註冊/流動人口」正在增加。 跨省工作者、外籍移工、短期租屋者這些「隱形居民」每天在都市中生活、工作、消費,租房子、付房租、佔據住宅市場的一席之地,卻從未被納入官方統計。他們可能是年輕的、有工作能力的、有住宅需求的族群,但因為沒有遷移戶籍或無法取得合法居留身分,在數據中完全不存在。
這兩個現象疊加,產生了政策上的雙重困境:註冊人口數據顯示城市老化、需求下降,但實際居住人口可能仍在增加、住宅需求依然強勁。政府在規劃住宅政策時,看到的數字永遠少於真實需求。當官方統計說「人口減少了」,市場卻表示「租金還在漲」,因為那些不在統計中的人,確實推升了租金、也讓房子更難找。
兩種城市,兩種生活
住宅類型的差異更直接揭露了城市發展的分歧,曼谷呈現典型大都會樣貌:Phra Khanong 區共有 62,669 戶,其中公寓 35,154 戶,佔比超過一半;Yan Nawa 區雖然透天厝仍有 31,404 戶,但公寓化趨勢明顯。這兩區都展現出以集合住宅為主,土地使用高密度、垂直發展的都市發展模式。
但離開曼谷,景象截然不同:清邁市 87,899 戶中,透天厝 70,450 戶;孔敬市 64,724 戶中,透天厝 54,434 戶;合艾市 65,475 戶中,透天厝 57,620 戶,佔比超過八成。獨棟房屋仍是主流,城市密度相對低,反映出傳統文化中偏好「擁有土地、在家族土地上建屋、與父母祖輩住得近」的價值觀。
這種城市之間的差異帶來根本性的治理挑戰,泰國只有中央政府推動完整的住宅政策,地方政府普遍缺乏自主規劃能力與資源。但一套從中央制定的住宅政策,如果用同樣的標準、同樣的補貼機制、同樣的執行方式,最終只會在所有地方都失效。
市場冷卻,但房價不跌
2024 年,泰國全國住宅交易量下降 13.8%,新申請的房貸數量驟減 20.5%,這些數字看似在說「需求正在萎縮」。但與此同時,房價指數從 2019 年至 2024 年持續上升,住宅存量也逐年增加,特別是公寓與連棟透天(townhouse)。這是一種「交易量縮、房價不跌、供給仍增」的弔詭現象:市場上願意貸款買房的買家越來越少,但建商依然持續推案,房價依然穩步上漲。
問題的核心在於:誰在買房?透過數據顯示,外國買家正在填補本地需求的缺口。中國、緬甸、俄羅斯買家持續湧入曼谷、芭達雅、普吉島等城市,佔了所有外國購屋交易的七成以上。這些買家多半瞄準 300 萬泰銖以下(註:目前泰銖與新台幣匯率接近 1:1,以下泰銖金額可視為與新台幣相當)、31 至 60 平方公尺的小型公寓,不是為了自住,而是為了投資、出租、套利。
與此同時,租金也在飆漲。2024 年第一季,租金年增率在二成左右,遠高於房價漲幅。當本地中低收入家庭因為買不起房而被迫租屋時,卻發現租金也在快速上漲,因為那些外國投資客買下公寓後,正等著把房子租給他們。「我大學畢業後的第一個跟第二個房東都是中國人。」坐在我旁邊的曼谷朋友 Yok 這麼說。
但泰國政府的回應卻也讓泰國人感到困惑。2024 年 7 月,內閣批准新政策:將公寓外資持有比例從人民幣 49% 提高到 75%,並將外國人土地使用權租賃期限從 30 年延長到 99 年。這個政策的目標是「刺激房地產市場」、「吸引外國投資」,但它真的能解決本地人的居住問題嗎?
當本地人買不起房、租金持續飆漲時,讓更多外國投資客進場,會讓問題改善還是惡化?政府看到的「市場低迷」,指的是建商賣不出房子、交易量下降;但真正的問題或許不是「市場需要更多買家」,而是「市場蓋的房子根本不是本地人需要的、負擔得起的」。
這正是為什麼完整的住宅數據如此重要。如果政府只看到「住宅存量增加」,可能會誤以為供給充足、問題正在改善。但如果深入分析:這些新增的住宅在哪裡?什麼類型?租金或售價多少?誰在買?誰在租?就會發現,市場正在生產的,與真正需要住宅的泰國人需要的,可能完全是兩回事。

在搜尋引擎使用「泰國買房」關鍵字出現各種可供外國買家挑選的高級公寓大樓(圖片來源:Google 圖片搜尋)
誰付得起,誰被排除?
如果說房價是一道高牆,將多數人擋在「擁有」之外,那麼租金就是另一道篩選機制,決定誰能在城市裡「生存」。
在曼谷,最便宜的出租套房可以低至 3,000-5,000 泰銖,但這個價位往往意味著交通不便、空間狹窄、通風採光極差的雅房或違建,可能連基本衛生條件都缺乏保障。但對於低收入勞工、移工、學生來說,即使是如此低廉的租金,也要佔去收入的三分之一到一半。而這個價位能租到的,往往是那些連居住品質都難以保障的空間:通風不良、潮濕發霉、隔音極差,長期居住會直接影響身心健康。
月租 14,000–44,000 泰銖是大多數中產階級的主要租屋範圍。這個區間涵蓋了從老舊公寓到新建大樓的各種選擇,也是市場競爭最激烈的價格區間。月租 44,000 泰銖以上以獨棟透天為主,高收入族群的居住領域,這些房子往往包含停車位、前院綠帶,位於交通便利、生活機能完善的地段。
但住宅負擔比例更顯示殘酷的現實:低收入家戶的住宅支出佔收入 38.3%,中產家庭的房貸支出更高達 44.8%。這意味著什麼?國際上一般認為,住宅相關支出超過可支配所得的 30% 就算「居住負擔過重」,會壓縮家庭在食物、醫療、教育、儲蓄等方面的支出餘裕。
此外,當一個社會讓大多數工作的人無法在工作地點附近找到負擔得起的住處時,這不只是居住問題,更是整個城市發展模式的失衡。護理人員、教師、餐廳服務員、保全、清潔工,這些維持城市運作的人,卻無法在他們工作的城市裡安居。他們被迫住得越來越遠,通勤時間越來越長,生活品質越來越差。更被忽視的是居住品質,那些最低價位租屋,數據上看起來「有人住」,但長期生活在惡劣環境中,也直接影響身心健康。

華藍蓬車站附近一處老舊社區,儘管居住空間有限,但這裡離工作地點近、價格相對可負擔。(圖片來源:筆者拍攝)
從數據碎片到整合平台
面對這些複雜的住宅問題,研究團隊的第一步不是急著提出政策方案,而是先把數據基礎建立起來。他們建置了「泰國住宅資料平台」(Thai Housing Data Portal),將散落各部會的資料整合在同一系統中。
平台設計三層使用權限:一般大眾查閱基本資訊,政府單位取得細緻行政數據,學術界與私部門申請完整資料進行研究。系統還能自動生成「住宅狀況報告」,內容包含人口與經濟變化趨勢、住宅供需分析、政策摘要。
平台核心是「Housing Profile(住宅檔案)」,整合人口結構、經濟狀況、住宅供給與政策措施四大面向。這不只是數字堆疊,而是呈現每個城市的住宅「體檢」:人口是在流失還是成長?經濟能量能否支撐住宅需求?現有供給能否回應實際需要?而更進一步的是「Housing Stock(住宅單元資料庫)」,資料庫不只記錄建物本身,還評估周邊生活機能、基礎設施、與工作地點及公共運輸的距離,這回應了研究團隊最核心的關懷:不只要知道「有多少房子」,更要知道「這些房子能不能讓人好好生活」。

網站上可以查看不同區位的住宅價格、生活機能評分(圖片來源:Thai Housing Data Portal)
數據如何協助推動政策
一旦數據基礎建立,就能對應回「3S」框架,讓政策討論不再只是理念宣示。在供給(Supply)方面,數據揭露城市間的差異。曼谷公寓比例高,清邁與孔敬以透天為主,兩種城市需要完全不同的策略。曼谷需要管理高密度開發、提升租屋透明度;二線城市要面對老屋修繕、產權釐清。在補貼(Subsidies)方面,數據精確呈現負擔壓力,政策必須根據家戶實際負擔能力設計差異化支持系統。在穩定性(Stability)方面,數據凸顯長期風險,例如在孔敬有了更具體的數字顯示近半數房屋老舊失修,這些需要長期追蹤、持續介入的結構性挑戰。
團隊也坦言,泰國住宅資料平台的建置,不會立即解決城市家戶的居住困境。但這個平台的意義在於:它讓「Housing for All」從美好口號,轉化為可被檢驗、可被追蹤、可被調整的系統,當政府說要「增加住宅供給」,數據會追問:蓋在哪裡?給誰住?能不能負擔?當政策宣稱要「協助弱勢族群」,數據會檢視:誰被納入?誰被排除?效果如何?
這或許正是這個研究計畫最重要的啟示:在談論任何住宅政策之前,先把數據基礎建立起來。沒有數據,再理想的政策也只是空中樓閣;有了數據,才能讓「Housing for All」從願景變成可以逐步實現的目標。
此次印尼交流感謝臺灣教育部「百億海外圓夢基金計畫」補助支持。