💵 將繳完貸款的房子，
向銀行抵押換現金，
做為退休養老的生活費。
這次在RFA的考題中出現了"逆向抵押貸款"。
其實就是以房養老，將已繳清貸款的自有房產，
向銀行逆向抵押貸款，銀行會進行鑑價，
最多貸款七成，期限20-30年，按月給付。
◾ 據金管會銀行局統計資料 📈
104/12月底 - 114/9月底
核貸總件數為 10,014 件。
核貸總額度為 583 億元。
平均每件貸款金額 581 萬元/件。
以上這些數據資料，都不會考，有概念就好。
◾ 基本申請條件 📝
建議年齡：申貸需滿60歲。
房屋現況：自住、產權清楚、屋齡在40年內。
房屋現值：銀行委託不動產估價師鑑價。
貸款成數：常見平均為60 – 75%。
為什麼年齡越高，貸款額度越高?
→因為銀行能回收年期越快，
房子不是越放越值錢，在有價值時，
銀行會儘快拍賣售出。
◾ 每個月給付的費用是固定的嗎? 💰
逆向貸款利率，約 2% - 3.5%，
若未來利率升高，貸款利息相對增加，
那每月給付金就會減少更快，
還有一點是退休後的通貨膨脹，
很難預測10 - 20年後的給付金，
是否符合生活所需。
比較常見的按月定額撥付方式 🏦
平均法 → 固定領生活費。
本金平均法 → 短期領多、長期少領。
◾ 哪些人適合以房養老貸款 🗝️
房產位於都市計畫區佳，可貸成數比較高。
單身或頂客族，不想將房產留給家人或子女。
不想賣房，想在熟悉的環境過退休生活。
◾ 有可能面臨的問題 🕵️
- 子女繼承問題
貸款到期時，可選擇：
一次清償(含本金與利息，取回房屋所有權)
讓銀行處分房屋清償貸款(拍賣或自行售屋)
若無法清償，子女無法繼承房子。
- 貸款年限不足
隨著醫療發展進步，平均壽命逐年延後，
年限到期後，身體健康，但已無生活費收入，
借款人可能面臨房子被拍賣，或要倒貼利息。
- 審核較為嚴格
銀行推行以房養老，事實上要承擔國人長壽、
房價下跌與利率波動等風險，承作意願不高，
審核上，貸款過件率與放款額度偏低，
若想申貸，建議以土地銀行、第一銀行、
合作金庫...等公股銀行為首選。
- 每月給付金額非固定
雖然契約上多採「平均法按月定額撥付」，
但本質上還是貸款，要特別注意，
利息為內扣制，即從貸款餘額中先扣利息。
浮動利率制，利率上升時每月實領金額會遞減。
本金平均法，則月撥金本身也逐月下降。
📊 目前多數銀行採浮動利率計息(機動房貸利率)
所以央行升息時，也會影響實領金額。
以上是整理後的概況，在今年在RFA考題中，
以房養老是倒數的小題，此時已算到頭昏腦脹，
寫多少算多少了，有寫有分數，印象中的題型如下：
客戶已於55歲繳清房貸，
若以「以房養老」方案，
申請逆向抵押貸款，
試問房屋現值應以何為評定標準?
若房屋價值為2,400萬元，鑑價為2000萬，
65歲退休，預計活到95歲，貸款期間最多30年，
試估每月可領取多少生活費?
✏️ ANS：
房屋現值應以銀行委託之鑑價金額為準😫
若房屋鑑價為2,000萬元，銀行依70%成數核貸，
年利率2.2%、貸款期間30年，以等額給付方式計算，
每月可領約 53,000元 左右生活費。
💬 總結
以房養老：把「房產」變「現金流」，本質是貸款。
安養信託：把「錢」管好怎麼花，本質是資金管理。
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