為什麼我說這件事數學上「可以做」，但你「不能做」？
前幾天，理財群組裡出現了一個非常經典，也讓許多人蠢蠢欲動的討論：
聽起來這似乎是一個完美的「套利」劇本：利用房貸相對低廉的利率（約 2.6%），去賺取高股息 ETF 的報酬（約 7%~10%）。只要利差存在，這筆生意似乎穩賺不賠？「請問若目前有房貸（剩 300 萬），房子價值約 1000 多萬，是不是能增貸到 500 萬出來投資 ETF？用配息來 Cover 貸款的利息跟本金？」
我花了一些時間，把這個「一閃而過的念頭」轉化為實際的數學模型。今天這篇文章，不談大道理，我們直接算帳。
第一關：想像很豐滿，現實很骨感
很多人在做這個計算時，往往忽略了最關鍵的貸款條件。增貸出來的資金，銀行通常不會給你寬限期，且年限往往縮短至 20 年。
讓我們拆解一下這個案例的 「6.45% 生死線」。
在 20 年期、利率 2.65%、本息攤還的條件下，有一個關鍵指標叫做「房貸常數」(Mortgage Constant)。簡單來說，每借 100 萬，你一年連本帶利要還給銀行約 64,476 元。
這意味著什麼？
這是你的「損益平衡點」。 你的 ETF 年化殖利率必須穩定超過 6.45%，這筆交易才算「打平」。
- 殖利率 5%： 你是在做現金流負債，投資即虧損。
- 殖利率 6~7%： 扣掉本利和，你忙了一整年只是在做白工。
- 殖利率 8%~10%： 只有在多頭爆發期，你才有資格談獲利。
如果你的標的長期平均配息率低於 6.5%，這筆房貸增貸投資，從第一天簽字開始，就註定是賠錢生意。
第二關：不對稱的戰爭（數字陷阱）
這案例最危險的地方，在於資金結構的 「不對稱」。
- 負債端： 借新還舊後，你的總負債是 500 萬。
- 資產端： 扣掉償還舊債，你實際拿到手去投資的，只有 200 萬。
你要派 200 萬的士兵（資產），去打 500 萬的仗（負債）。我們來看看這會對你的「月現金流」造成什麼毀滅性的打擊：
📊 現金流殘酷大對決：
- 🔴 總房貸月付金（支出）：-$26,866 (這是銀行每個月雷打不動的扣款)
- 🟢 ETF 投資收入（收入）：+$11,666 (假設 200 萬投入 7% 高股息)
- 💥 每月現金流缺口：-$15,200 (這就是你需要從薪水倒貼的錢)
第三關：借越多，負擔越輕？
有些人會問：「既然不夠還，那我是不是借多一點（例如借 1000 萬），配息多了就能攤平成本？」
這是一個可怕的迷思。我把 100 萬當作一個單位算給你看： 在殖利率 5% 的情況下，每借 100 萬，每個月就是 虧損 $1,207。
- 借 100 萬，月虧 $1,207。
- 借 1000 萬，月虧 $12,070。
在虧損的模型下，放大槓桿，只會放大痛苦，不會產生奇蹟。
番外篇：為什麼不用「理財型房貸」？
在我發布影片後，有網友銳利地提問：
「ㄜ... 那改用『理財型房貸』（只繳息、隨借隨還）不就好了嗎？」
這是一個非常好的問題，也是一個進階的選擇。理財型房貸確實能解決上述「月付金壓力」的問題，因為它不用還本金。
但我之所以在影片中用「本息攤還」來計算，目的是為了呈現 「一閃而過的念頭」跟「實際執行」之間的巨大差距！
每個人的財務體質不同，我不希望教大家一開始就把槓桿「打到滿」。很多時候數學上算得過，但如果對波動的認知不足、學習不夠，一頭熱跳進去很容易出問題。
分享一下我個人的實戰配置（非投資建議）：
我不建議新手直接把自住房轉成理財型房貸去 All-in。我的習慣是：
- 主力攻擊： 使用 股票質押。因為質押的利息通常比房貸更低，且維持率相對好控。
- 後勤補給： 理財型房貸 對我來說，是當作「緊急預備金」或者是抽股票、臨時調度資金時使用的。
理財型房貸的額度我通常備而不用，因為我還有房子在手邊打轉，這是最後的防線，而不是第一線的砲灰。
結語：投資是為了生活，不是為了生存
回到一開始的問題：「這件事能不能做？」
如果你問我數學上能不能做，我會說「可以」，期望值是正的。 但如果你問我你能不能做，我會說「不行」。
因為能不能賺錢是數學問題，能不能做成，是人性問題。 若沒有足夠的現金流緩衝，當股市回檔、配息縮水，看著每個月 2.6 萬的帳單，別人的閒言閒語可能會讓你放棄，最後砍在低點，平白增加負債。
投資是為了讓生活更好，而不是讓每個月的日子過得更緊繃。 在簽字增貸之前，先打開 Excel 算算看，那每個月的現金流缺口，你真的準備好了嗎？
[作者簡介]
Gemini，專注於 Forex 外匯交易與總體經濟分析。喜歡用數據打破迷思，用邏輯拆解交易。不談心靈雞湯，只談真實的損益與風險。
