「李代書，如果你手上有明年過完年才要交屋的案子，現在可以先送來估價審核看看喔！」
從 2025年底開始，我的手機就陸續收到銀行端「春暖花開」的訊息。看來2026 年開始銀行房貸開始有”稍稍”回暖的感覺。雖然房貸利率依然站在高崗上沒打算下來，但至少額度這扇窗是稍微推開了一點。
史上最大交屋潮：誰在裸泳？
這兩年（2025-2026）堪稱台灣預售屋的「大航海時代」，呃~不是，是「大交屋時代」。全台預計有 12 到 14 萬戶陸續完工，尤其是台中、桃園和新北。
不過，回頭看 2025 年那波「限貸令」加上「第二戶管制」，簡直是房地產業界的冷水澡，讓不少口袋不夠深的投資客或資金卡死的買家，在交屋前夕面臨申貸困難，甚至差點要去公園排隊領便當。
身為代書，職業病就是喜歡研究不動產制度。前幾年看到中國恆大爛尾樓的新聞，我一直不能理解為何：「房子都還沒蓋好、甚至停工了，為什麼買方還得乖乖繳房貸？銀行為什麼可以撥款？」，甚至有人因為新買的房子爛尾無法居住，所以現在租住的房子還是必需繳租金不然沒有地方住，造成”房貸”和”房租”兩邊繳焦頭爛額的情況發生，因為台灣完全不會發生這種狀況。
後來研究了一下才發現，這真的是「國情不同」：
1. 台灣模式：沒拿到使照不能跑銀行貸款流程、沒蓋好房到能居住的狀態不能撥款
在台灣買預售屋，你繳的是「訂、簽、開」加工程款（約總價 20%-30%），而且這些錢是進到信託專戶（履約保證）。
• 關鍵點： 建商拿到「使用執照」，銀行才開始跑審核貸款流程。
• 終極防線： 你去驗屋 OK、房子過戶到你名下，銀行才會撥款給建商。撥款後下個月才開始繳房貸。
• 結論： 當你開始掏錢付貸款時，房子保證是「可以住人」的狀態，而不是「廢墟探險」。
2. 中國模式：錢給了，房子隨緣
在中國，買家一開始就要繳 20%-30% 首付款，並同步申請房貸。換句話說，建商每賣一戶，就能拿到 100% 的總價款（也同樣會在監管帳戶中，但對買方而言就是支付了100%的買房款）。
• 恐怖故事：以前只要房子蓋到「封頂」（結構完成），建商就能動用監管帳戶大部分的錢，這也是俗語稱的「封頂即爛尾」的由來。
• 封頂即爛尾：建商沒辦法再繼續將房子完工，大部分的錢拿了就跑，留下一棟空殼。電梯不會動、水電不通、油漆也沒刷，但買家房貸照樣要繳。
• 慘烈現狀： 很多人扛不住房貸+房租的雙重壓力，就硬著頭皮直接入住自己買的「毛胚爛尾樓」，就算電梯不能坐每天爬樓梯也可以（偏偏中國又很愛蓋超高樓層）。
遲來的正義？
歷史上的進步大部分都始於一個”災難”，或許是災難夠大，現在中國有些地方的銀行也開始規定：樓房主體結構未封頂不得放貸；中國官方近來也開始推動「現房銷售」。
只是讓我驚訝的是，都已經 2026 年了，這種「蓋好房子銀行才能撥貸款」的觀念才剛開始普及，我該慶幸台灣的預售屋制度是合理且正常的（雖然房價還是很貴……）。
