銀行說「名下有三間房，第四間不能貸」，最後他貸到八成。
傑哥，42 歲，上市公司財務主管，年薪 280 萬。
名下已經有三間房——
一間自住在大安區，
兩間收租在中和跟板橋。
三間房的月租金加起來是 62,000。
2024年底，他找到了第四間。
在三重，一棟四層透天。
開價 2,200 萬，他評估改裝後隔成八間套房，
每間月租 11,000 到 13,000，
最保守估計月租金 92,000。
投報率算下來超過 5%。
以他的資金配置來說，這是一個很好的標的。
但卡在貸款。
他去找了往來十年的那家銀行，
承辦人員查了一下說：
「陳先生，你名下已經有三間房，
按照現在央行的信用管制，第四間最多只能貸到五成。」
五成。
2,200 萬的五成 = 1,100 萬。
自備款要 1,100 萬。
傑哥手上的現金加可動用的資產，大概只有 800 萬。
差了 300 萬。
一般人聽到這裡就放棄了。
傑哥沒有。
他做的第一件事，
是去查央行信用管制的「條款」，不是新聞標題。
你知道信用管制真正管的是什麼嗎？
它管的是「自然人第 N 戶」的貸款成數上限。
但這個「N」怎麼計算，有很多眉角。
第一個關鍵：名下有房但已經還清貸款的，不算。
傑哥名下三間房裡，
中和那間三年前就已經還清房貸了。
在央行的定義裡，那間不計入「有貸款的住宅」。
所以他實際上是「有兩間貸款的住宅 + 一間無貸款」。
第四間在央行的分類裡，算「第三戶有貸款」，
貸款上限不是五成，是六成。
光這一個差異，自備款就從 1,100 萬降到 880 萬。
但 880 萬他還是不夠。
第二個關鍵：銀行不只一家。
傑哥去找了另外兩家銀行。
第一家是公股行庫。
承辦人看了他的收入證明——年薪 260 萬加上租金收入 62,000 一個月，
等於月收入將近 29 萬。
加上他過去十年的信用紀錄完全沒有瑕疵，
公股行庫給了一個特殊方案：
「六成五的貸款，前五年只還利息。」
六成五，等於只需要自備 770 萬。
可以了，但傑哥還是想壓更低。
他去了第三家，一間土地銀行的分行。
這家分行的主管是老手。
看完傑哥的資料之後說了一句話：
「你那間透天如果是用『收益型不動產』的名目申請，
我可以用不同的鑑價標準來評估。」
什麼意思？
一般住宅的鑑價，是看「市場價格」。
但收益型不動產的鑑價，可以用「收益還原法」——
也就是用未來租金反推合理價格。
世杰的那間透天，市價 2,200 萬。
但用收益還原法，以改裝後月租 92,000 計算，
鑑價可以拉到 2,400 萬。
鑑價拉高，貸款成數不變（六成），
實際貸款金額 = 2,400 萬 × 60% = 1,440 萬。
換算成佔「實際購入價」的比例——
1,440 ÷ 2,200 = 65.4%。
接近七成。
自備款只需要 760 萬。
世杰最終用 760 萬的自備款買下了這間透天，
改裝完成後，八間套房全部租出去。
月租金 98,000（比預估多了 6,000）。
扣掉房貸月繳 61,000、管理費和雜支 12,000，
每月淨現金流 25,000。
加上他原本三間房的收入——
他每個月的被動收入超過 87,000。
87,000。
比很多人的月薪還高。
你可能會想，「可是我不是年薪 280 萬的財務主管啊。」
重點不是年薪多少。
重點是——
傑哥不是靠年薪高才做到的。
他是靠「搞懂規則」做到的。
那個銀行承辦人員說「只能貸五成」，
如果傑哥就這樣接受了，
他到現在還在等自備款存夠的那一天。
可是他多花了兩週，查法規、比銀行、找方案。
兩週的功課，省了 340 萬的自備款。
你目前名下有房嗎？
你有沒有去確認過，
你的下一間房，銀行能給你什麼條件？
不是聽銀行「說」什麼條件。
是你自己去「問」出最好的條件。
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名下有房的人更要看。
因為你的選項比你以為的多很多。
安盛財富管理顧問
newmetro721018@gmail.com
