怎麼要繳那麼多稅？？？

〖房地合一稅的眉眉角角〗

從事房地產仲介的朋友Ｌ問了一個問題。

他說：「我之前遇到一個客戶繼承了父親遺留下來房子，賣掉後卻繳了很高的房地合一稅？這是為什麼呢？」

房地合一稅從2016年開始實施，取代了《特種貨物及勞務稅》（俗稱奢侈稅）中短期房屋買賣的部分，並與綜所稅中〈財產交易所得〉做了劃分。

最近房地產界為一件事情相當擔憂，新聞網站中屢屢提起房產繼承移轉的件數創下歷史新高，根據內政部公布2018年不動產移轉交易、繼承與拍賣數量，繼承棟數53,521棟，這項數據代表了高自有住宅率與人口持續老化，對市場而言繼承移轉絕對不是太好的訊息，而且造成許多人稅務問題。繼承移轉在稅務上的優惠是土地增值稅重新計算，前一次移轉到繼承移轉中土地增值的部分全部歸零，另外房屋登記時免契稅。

Ｌ的客戶Ｗ先生的父親在1年多前購買了市價約3500萬的房產，並有房貸2000多萬，因為突發的腦溢血過世，享年62歲。因為是獨子，母親也在多年前過世，Ｗ先生成為了父親遺產唯一的繼承人。

遺產稅完稅後，辦理房子登記時發現房貸每月要負擔10多萬，遠遠超過他的負擔能力，所以他決定以原價3500萬出售，大約低於市價300萬左右。委託之前買房子的仲介Ｌ託賣。由於房子很新，又是請設計師設計裝潢過，加上低於市價，案件上市後很快就脫手了，但是申報時被核課了將近600萬的房地合一稅。

Ｌ說：「房地合一稅中，我記得，房貸的部分可以列為減項，所以Ｗ的稅額應該還要再扣除2000多萬的房貸啊！」

「正常來講，房地合一稅的核課有兩種情況。」我說。

• 一般買賣：房地收入−取得成本−因取得、改良及移轉而支付的費用−依土地稅法計算之土地漲價總數額。多出成本的部分視為獲利課稅。
• 繼承、贈與取得：房地收入−繼承或贈與時【房屋評定現值】及【公告土地現值】−因取得、改良及移轉而支付的費用。超出房屋評定現值與公告土地現值的部分視為獲利課稅。

原則上，當我們申報遺產稅時身前的負債可以作為扣除額，相同的，贈與財產時贈與附有負擔一樣可以當作做扣除額，為了維護稅賦公平，所以同一筆費用或成本不能當作兩次的減項。

我繼續回答Ｌ的問題：「另外房地合一稅的重點在於持有期間，基本上繼承而來房產會加上前次移轉的持有時間，但是Ｗ父親買入到離世的時間只有一年多，加上Ｗ先生很快的脫手，當持有時間落在兩年以內房地合一稅的稅率為35%，再者對扣除額的誤判，加上持有時間太短暫，最後須負擔高額稅賦。」

房地合一稅的關鍵在於持有時間，另對成本與費用的認定也有不同。

Ｗ先生的案件已經進入行政訴訟的程序，平心而論，法律的規定有需要調整的空間，在市價與房屋評定價格、公告土地現值之間取的平衡，另外也需要主關機關財政部對法令全盤的解釋，尤其在房地產繼承移轉數量節節高升的時候維持稅負的公平性。至於平時，我們必須加強對稅務知識的了解，甚至請教專業顧問，當我們遇到問題的時候才能有幸福的生活感。