成交後...才是痛苦的開始

Q：賣家一直要求先動用履保帳戶的錢，但我不想冒任何風險，只想單純照著合約走..買房子真的錯了嗎? 李好客：除非你簽約時有答應賣方，否則沒有錯，依照契約精神，必須在三方都同意下才能提前動用履保帳戶。 Q：通常在什麼狀況下，賣方會急著動用履保帳戶? 李好客： 有可能是以下的情形： 1.先買後賣，想換屋或缺資金。 2.有急用資金的需求。 Q：甚麼屬性的賣方會比較安全，能考慮給予提前動用? 李好客：只要賣方有交出權狀、印鑑證明，並確認扣除動用的款項之後是否足以償還前屋主銀行欠款的前提下，可以協調予以提前動用。（如果房屋沒貸款的話也可以） Q：如果要給賣方動用，要怎麼做才能自保? 李好客：建議自行斟酌以下的作法 1.請對方開立動用金額的本票給你擔保。 2.詢問賣方是否先過戶並交屋（有急用資金也可能會答應） 3.過戶後先簽一份租約再去公證，中間所有費用由賣方負擔，不過要特別注意：一旦有租約，買方就會變成營利而非自用，以後很多稅務上的東西無法變更為自用。 4.房仲連同該店簽屬成為連帶保證人。 5.保守一點，動用履保的金額最好不要超過＜該房子的土地公告現值 - 房貸餘額＞，如果成交價1200萬、土地現值為700萬、房貸還有6百萬，那麼賣方動用超過100萬元時就會有點風險，或者你也可以改為＜動用履保的金額最好不要超過 "該房子的成交價 - 房貸餘額＞。 Q：如果房子先過戶但尚未交屋，中間這段時間萬一發生天災、地震、火災、刑案，或是發現有重大瑕疵，導致我不想買這間房子，這時買方的保障在哪裡？ 李好客：尚未點交前的所有責任都在賣方，若有上述情形發生時，買方可合理主張解約。 Q：成交之後，透過鄰居才得知自己買的土地底下有掩埋醫療廢棄物，但合約書裡面都沒告知，我不想買了要怎麼辦!? 李好客：通知代書、仲介協調地主延緩交易，要求鑽探取樣土地內容物，確認是否屬實之後再進行交易。

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