房子有裂縫，還能住嗎？中古屋裂縫的健康檢查

裝潢精美的房子是看不出安全性的，只有拆開表面的裝飾，才能知道梁柱的主結構是否安全、混凝土強度是否足夠，以及房屋是否有地基傾斜或是經歷過地震而內傷。

這些問題並不會馬上浮現，很有可能住個幾十年也都沒有大礙，但當遇上地震時就容易變成危險建築。即使沒有地震，也會在變成五六十年老屋的時候，使用壽命快速衰減，直到變成「危險建築」。

危險建築，指經建築主管機關依相關法令通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險並應限期補強或拆除的合法建築物。

理論上，鋼筋混凝土的建築物年限是50年，建築師在設計時也以50年為考量。如果沒有在建造的時候偷工減料、施工錯誤；在裝潢階段，也沒有亂敲隔間牆改變格局，或在樓板放置超過承重的重物（每平方公尺重達200公斤），在良好的維護與防水下，有機會延長到60～80年，甚至更久。

事實上，建築物的壽命會根據施工品質和後續維護而不同，長短可能有30～80年的差距。

購買中古屋時，如果屋齡是30年以上，進行簡單的辨識裂縫、適時找結構技師公會幫忙鑑定，是有其必要的。

接下來，簡單介紹幾個常見的案例提供大家參考。

最麻煩的一種。上下沒有縮小的跡象，並且直接穿透至梁。如果要購買這樣的中古屋，請務必做詳盡的檢查，分析裂痕問題。

要考慮有海砂屋之類的可能。一旦被判定為海砂屋，後續居住的情況會相當不樂觀。

大部分由地震晃動建築物，梁柱搖擺拉扯所導致，有承重力下降的可能。

最大裂紋的地方，就是梁變形最嚴重的地方。換句話說，這根梁的承重能力需要研究一下。

無論是水平裂紋、垂直裂紋，或是四個角落的對稱斜紋，都代表著混凝土的強度可能有問題。

可能有房屋傾斜的問題。

由於遠離主要結構（梁、柱）基本上不影響房屋的強度，但未來可能有濕氣過重，甚至延伸到漏水的問題。

在問題變嚴重以前，要盡早進行防水處理，也就是俗稱的「抓漏工程」。但這類的裂痕不會引起整個房子的安全性問題。

這也不會影響到房屋強度，唯窗戶鋁框需要注射防水矽膠，避免雨水沿著牆壁縫隙滲入屋內。

基本上，整間屋子都沒有裂紋是不可能的，但還是要盡可能避開嚴重的裂紋，畢竟一旦房子開始出問題，後續處理十分繁瑣，很有可能得不償失。

簡易判別裂紋的原則：房子的強度主要在梁和柱，只要是梁和柱上的水平裂紋、垂直裂紋、斜向裂紋，都要放大檢視，仔細研究問題所在。

比起梁和柱，主要隔間的牆壁承重相對就少很多，只要不是太長的裂紋都還好。但如果裂紋寬度到了0.15公釐，長度達上百公分，就需要注意了。

至於牆壁中央或窗台邊角的裂紋，則是混凝土乾燥過程的瑕疵，數量不太多的話，大部分都是萬元上下可以搞定的小工程。對比動輒600萬元以上的房價而言，這樣的裂紋即使會引起輕微漏水，只要在承受範圍內，都可以用來當作議價空間。

以上內容引自《超前部署 教你買一間不後悔的房子：圖解準備金公式，房屋健康檢查，一本書看懂買房陷阱》

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