實價登錄2.0、房地合一2.0上路，政府打炒房懶人包

更新於 2022/11/10發佈於 2021/07/07閱讀時間約 4 分鐘

7月1日同步登場的實價登錄2.0和房地合一2.0，還沒上路就引發熱烈討論，讓房地產業者頭痛的兩大房市新制，究竟改了什麼？對建商、投資客造成哪些影響？對一般民眾又會有什麼影響？

實價登錄2.0新制內容

1. 地號、門牌完整揭露

原本只能查30個門牌的區段，新制改揭露完整詳細的地號及門牌資訊，並溯及揭露已提供查詢的300多萬筆成交資訊。

2. 增訂機關查核權、加重屢不改正罰則

地方政府得向交易當事人等要求查閱相關文件或提供說明，對於疑有不實申報登錄價格的案件，亦可由內政部向稅捐等機關或金融機構查閱有關文件。

此外，對於未依限申報、申報價格或面積不實，可按戶(棟)處3萬至15萬元罰鍰，且經2次處罰仍未改正者，更可加重按次處30萬至100萬元罰鍰。

3. 預售屋銷售前備查、成交後即時申報

預售屋銷售前，應將建案資訊及買賣定型化契約報請地方政府備查，若使用的契約違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，可直接按戶（棟）處6萬至30萬元罰鍰。

預售屋成交後，應在簽買賣契約日起30日內，申報成交價格等資訊。

4. 紅單交易納管

銷售預售屋在收受定金時，應以書面契據（如預約單）並同時確立標的物及價金等事項，且不得約定有保留出售、簽約的權利，或其他不利於買受人事項，以保障消費者權益；而買受人也不得將預售屋紅單轉售予第三人。若違反規定，將按戶（棟）處15萬至100萬元罰鍰。

5. 強制代銷契約備查

代銷業者應於簽訂、變更或終止委託代銷契約之日起的30日內，向代銷業所在的直轄市、縣（市）政府地政局（處），以工商憑證線上申請或紙本送件方式報請備查，違者將處3至15萬元罰緩。

房地合一稅2.0新制內容

1. 個人短期套利課重稅

延長個人短期交易房地適用高稅率之持有期間，持有2年以內稅率45%；持有超過2年、未逾5年，稅率35%。

2. 營利事業按持有期間適用差別稅率

營利事業比照個人依持有期間按差別稅率課稅，持有2年以內稅率45%；持有超過2年、未逾5年，稅率35%；持有超過5年，稅率20%。

3. 擴大房地合一課稅範圍

交易預售屋及其坐落基地、交易持股或出資額過半數營利事業的股份，且該營利事業股權或出資額價值50%以上是由我國境內房地構成，即視為房地交易，防杜藉由不同型態炒作房地產規避稅負。

4. 增設土地漲價總數額減除上限

防止利用土增稅與所得稅稅率差異來避稅，房地合一新制將「土地漲價總數額」以公告土地現值所計算的數額為限。

5. 五種交易不受影響

非自願因素交易（如調職、房地遭強制執行等）、以自有土地與營利事業合建分回房地第一次移轉、以自有房地參與都更或危老重建取得房地第一次移轉、營利事業興建房屋完成後第一次移轉者，維持20%稅率課稅；自有房地設籍並居住滿6年者，維持10%稅率課稅。

6. 適用時間點回溯

2016年1月1日以後取得之房地、房屋使用權、預售屋及其坐落基地，還有未上市櫃公司過半數價值為境內不動產的五成以上股權交易，均適用房地合一2.0稅制。

其中房地取得日、交易日認定是以「完成移轉登記日為準」；預售屋則是以買賣契約簽訂日為準；特定股權交易原則以「交割日」為準。

實價登錄2.0及房地合一稅2.0對房市的影響

1. 房屋供給量減少

實價登錄2.0上路後，預售屋銷售前需經過主管機關備查，若審核卡關，恐影響建案推出速度，估計將減少兩成。

再加上房地合一2.0上路後，不缺資金的賣家，可能會為了避免被課重稅，而選擇暫時不出售房屋。

2. 房價下跌

由於原物料上漲、缺工嚴重的問題遲遲無法解決，預售新案不僅沒有降價空間，反而還會持穩或微幅上揚。再加上低利率的影響，房市熱度恐怕只會繼續往上升。

即使房地合一2.0上路，賣家也不至於賠售房屋（房地合一稅是有賺才要繳），頂多就是少賺一點而已。因此可能只是多了議價的空間，但不會有降價出清的情況發生。

3. 終結預售屋炒作

由於過去的預售屋買賣不透明，往往都是建商、代銷說了算，導致消費者可能買到不合適或者較貴的房子。

實價登錄2.0上路後，建案銷況與價格必須攤在陽光下，消費者可以更即時、更準確的掌握資訊，促銷話術將不再管用。

原文出處：新鑫好事貸｜實價登錄2.0、房地合一2.0上路，政府打炒房懶人包

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