課程筆記｜以社群經營為租屋市場加值

最近不務正業的上起了都市計畫法 （政治大學開放式課程）及不動產估價實務（臺北科技大學推廣教育中心學分班），看待整個空間規劃的體系又是另一種思維轉變。 這週估價課請了「輕鬆租」（台北輕鬆租 Taipei Rental粉絲專頁）的創辦人林郁霖分享他的事業經營。 「輕鬆租」主要做包租經營，向房東方洽談長期租約——產品多位於雙北市區交通便利區，但屋況並不一定好的（老舊）公寓。而後自撥經費局部裝修，再以較高的價值媒合房客，這個「媒合」的重要性在於鎖定特定客群——對居住要求較高的「個人」，並藉由共享公共空間（通常是廚房、餐廳、起居室）以社群連結達到自主管理，也因此經營者可以減少「代管」的業務能量。 聽到這裡，多數建築領域的朋友最先想到的是另一個共居品牌「9floor 玖樓」（9floor 玖樓粉絲專頁）。 創辦者柯伯麟、潘信榮、王維綱秉持「空間是租來的，但生活不是」的理念，強調租客間的共同生活，所以團隊花費許多心力在創造「打破傳統」的居住空間，除了以機能導向的臥室、客廳、廚房、浴測之外，在設計上也多了一些「留白空間」或諸如共同工作室、較大的吧檯等等，在每個室友可能交會的點上都安排了交流或交友的機會。 此外，玖樓也在社群經營上下了許多功夫——篩選不同領域的房客（可能來自不同的文化背景、不同的工作型態）、定期規劃活動（晚餐會、電影日等等）、共同空間經營（屋頂菜園）等等。 題外話，這種空間營造模式看似犧牲了可以用來出租的「房間」，不過覺得從房地產的設計角度來說，追求高質量的建設公司在定位產品時，通常同樣的容積也不一定會追求最高的住房數，有時談的反而是如何創造更高的單價）。 去年在媒體上看到關於玖樓面臨經營困難的新聞，媒體報導針對共居市場的美好想像進行抨擊，但我認為一個事業的經營本就不是只有浪漫的概念發想，共居公寓是針對某種客群創立的品牌形象。至於其市場是否「美好」尚需要相關數據分析，但建立在原本就存在的租屋市場，並利用社群經營、高品質的居住空間創造更高的租金價值，其一定會有相對的客群——就像高級餐廳有人吃、路邊攤也有人吃一樣，只是客群不同。 我覺得有趣的是，在不動產估價課上聽到類似的經營概念，卻是從另一個角度出發，才真正體會原來看事情真的能有很多不同的角度——以前學建築看的都是空間感、社會互動等等浪漫（？）的一面；進了房地市場看得很多是價值、收益、品牌或經營，雖然產品很像，但背後的經營思維不同會有不同的結果。 至於共居這件事好不好，在資金不足的型況下，多以價錢決定租屋或買房地點（這樣到底算不算有選擇自由呀？），但當未來真的無意將自己侷限在某個地方或是無意成立家庭，多數的花費是在自己身上時，覺得社群連結相對重要。 擁有獨立的起居及臥室，並與興趣相近的人共享某些空間就會是未來的一個選擇。 在想類似的議題時，還有另一個議題是為什麼會鼓勵「包租代管」的業務？以及這之間的「來源」（包含租屋客群、建物型態）是建立在什麼背景上？等等思考。關於臺灣住宅的發展最近剛出版的《台灣公宅100年》有很多很有趣的歷史脈絡和圖集，作者是成大建築研究所的博士生（雖然只翻了目錄和聽了一場新書發表會，還沒真的看過）；關於居住型態的案例最近想看OURs出版的《合作住宅指南》（也是一本收到很久一直沒有翻開的書orz），看過德國相關紀錄片，舉例德國住宅如何以「合作社」的方式達到資金累積及居民參與。另外最近針對租屋及售屋市場有些針對財務上的學習心得，希望有機會分享。 備註：圖片是之前整修中的雙連站2號出口，線型公園的設計延伸，硬體設計好不好見仁見智，但在整修線型公園前發生了像是綠地保護、市場自救等事件，後來不論是保留最大化的綠地樹木，或是市場自治會對於攤商的管理經營（甚至統一了攤位的遮陽傘，覺得很可愛），都很值得關注。