買房賺得多還是投資賺得巧
大家好，我是FC大叔，一個滿滿指數化投資魂+資產配置骨的職場打工蟻。
到底買房先還是投資好，這是大家都很感興趣的一個話題，大叔好歹也買了房子，指數化投資也研究一些日子，如果你已經清楚指數化投資的優點，那麼下文的分享會比較有幫助。
很多人對於買房自住都有強烈的心理需求。但是心理需求無法量化評估，這點也會造成評估時的資產權重不同，例如：你強烈想要一個自己的家自住，那房屋的權重自然就超高過投資可能帶來的財富。
大叔先假設你是一個堅持不懈的指數化投資人，你並非一個投資型的買房客，如果你對房屋看待的角度只是當成一種資產，那麼後續的分享就更適合你了，因為大叔從來都不想被房子綁在同一個生活圈一輩子。
首先，我們先從單純的數據來看看【買房賺得多還是投資賺得多】吧。
房屋部分
房價的漲幅資料來源是財團法人金融聯合徵信中心。大叔將增幅按數値大小排序過了。這些增幅應該是平均值，不需要拿特定蛋黃區的房價漲幅來討論，畢竟那是特例，而多數人也很難在最精華的地區買房。
為了進一步比較，大叔把上圖漲幅重新計算過一次，目的是計算出六都的【房屋年化報酬率】。房價的增幅是從上圖【近十年六都房價估值變化】中參考而來，大叔就假設房產的趨勢都不變。所以未來二十年、三十年都保持同樣的成長幅度。
畢竟我們不是要預測未來，我們的目標是要知道一個可能的數字作為判斷的參考，這比靠感覺辯論好多了，我們設定未來一般自用房產的年化報酬率在1.41%~4.76%之間，平均3.05%。
投資部分
下圖是0050過去十年的績效，資料來源是MoneyDj，這邊也不考量什麼資產配置股債比了，你就只是一個定期定額0050的指數化投資人，大叔一樣預設0050會延續過去十年的績效表現。
0050過去十年的總報酬為215.09%，年化報酬率為12.16%。但是這好到不像話了。為了平衡一下大叔再把0050從成立後十年的報酬率也查一下，下圖是2003年~2013年績效表現。
0050成立的頭十年，總報酬為100.3%，年化報酬率為7.19%。那從2003年成立到2021年12月的總報酬率是多少呢？一樣非常好，高達586.72%，換算年化報酬率為11.02%。
根據以上的數據至少我們知道一個大概的報酬率分布。
一、房產的年化報酬率在1.41%~4.76%之間，全國平均為3.05%。
二、0050的年化報酬率在7.19%~12.16%之間，算術平均為9.5%。
現在你正在思考買房，也希望N年後要滿足自己FIRE目標，FIRE目標的計算方法請參考這篇【當你的資產往上增加時，FIRE目標也會跑前走】，大叔先假設三十年後的FIRE目標値是2649萬元。
因為每個人的所在地區與可支配所得不盡相同，大叔簡單用幾個試算結果來分享。
情境一：
你手中有300萬存款，每月可支配金額有5萬元。你打算在新北市買下1295萬的房子，貸款八成為1036萬，頭期款259萬元。
在本息平均攤還的條件下，你每月還款35014元，期初有41萬元可以All in投資，之後每月可定期定額14986元，假設投資的年化報酬率7.11%，房產的年化報酬率為3.85%，在30年後….
首先，在這樣的試算下你的【投資期末價值】不足FIRE目標要求的2649萬元，雖然30年後的房屋增值到4022萬元，但是純自住房無法產生收益，而且每月房貸佔原本可存款金額的70%。
除非將來你有打算搬到房價較低的地區，藉此取得更多的資金來捕足FIRE目標缺口，或是0050的年化報酬率由7.11%上昇到8%，那投資期末價值就能變成2696萬元並滿足FIRE目標，否則這樣的規劃明顯示有問題存在的。
單純租房就比較差嗎？如果房租控制在2萬元以下，那每月可投資金額為3萬元，試算出來的總資產其實與買房的情境差不多的，如果租金超過2萬元，那麼總資產就會落後於買房的情境一。
但是如果你考慮在30年後在相同地區買下一棟房子，那可能房價就會是4022萬元，這樣你的現金就只會剩下2256萬元，同樣是不足FIRE目標需求。因此你只能考慮繼續租房或是轉移到房價更便宜的地區買房，才是比較合宜的作法。
情境二：
你手中有400萬存款，每月可支配金額有5萬元。你打算在桃園市買下953萬的房子，貸款八成為762萬，頭期款190萬元。
在本息平均攤還的條件下，你每月還款25767元，期初有209萬元可以All in投資，之後每月可定期定額24233元，假設投資的年化報酬率7.11%，房產的年化報酬率為4.76%，在30年後….
此情境很輕鬆的就可以達成FIRE目標，在買房的情況下，投資期末價值試算為4795萬，遠高於FIRE目標値的2649萬元。並且房貸支出也控制在可支配餘額的50%左右，單就這些數據來看是可以滿足買房與FIRE目標。
然後呢？
在以上這樣的試算中，究竟買房賺的多還是投資轉得巧呢？有人說買房因為借貸所以可以賺更多，但是在指數化投資複利的威力下也是有很驚人的獲利。
大叔先假設投資的年化報酬率是7.19%，在下表的條件下房產年化報酬率必須超過3.95%才能超過不買房，過去十年六都中有三個城市可以超過3.95%的成長，全國平均為3.05%。
如果假設房產增幅是在最高的4.76%條件下，那投資報酬率必須多高才能超過買房的一方呢？推算出投資的年化報酬率必須達到8.11%就能打敗買房情境的總資產。
在以上兩種試算中所假設的房產年化報酬3.95%或是投資年化報酬8.11%，都沒有偏離一開始我們看到的報酬率分佈範圍。其實分析下來的結果是：
就先買房或先投資，就總資產成長性來看，沒有絕對的優劣。 雖然房屋的年化報酬率低於指數化投資，但是因為借貸開槓桿的關係，拉近了彼此之間報酬的落差，但是沒有高到可以大勝指數化投資，而且在不同城市地區與不同時間的股市比較，都各有勝負。
但是在此比較的前提是：你是使用指數化投資。因為只有這樣投資報酬率才有機會均值回歸在一定的合理範圍內，如果你採用的是主動投資，那就不可能是這樣的結論。
因為在長達三十年投資期間，主動投資的報酬率很難打敗指數化投資，多數人連上面提到0050的低標7.19%都沒機會打平。這類投資人自然是優先買房比較好，至少不動產很難發生虧損30%出場，但是主動投資很常發生。
還有嗎？
上面的討論都只談到理性的數字，但是貸款除了評估房貸的還款能力之外，貸款二十或三十年也是一種風險，大叔從網路找到了一下的數據：
內政部不動產資訊平台每季公布住宅貸款平均貸款期數，資料顯示，過去由於銀行承辦房貸以20年、240期(月)為主，且利率較高，許多人會提早還款，以減少繳息金額，10年前，2010年Q3全國平均貸款期限190個月，購屋人不到16年就會還清房貸。
但隨房價上揚，貸款時間一路增加，2017年第3季來到252個月，最新公布的2019年Q3，已達268個月，超過22年。
拉長房貸期數，貸款壓力減輕相當明顯。但是這也表示你必須要有穩定的現金流才行。如果你在35歲順利存夠頭期款買房，並且也有足夠資金繼續投資，就像上面的情境二，貸款30年等於宣告你必須工作到65歲才行。
要在同一職場單位工作到65歲，並且薪資還要能持續穩定抗通膨，這本身就是一種難度，情境二的經濟條件還算寬鬆，在投資順利情況是有機會提前繳清貸款，但是如果你是情境一的經濟條件，你能提前繳清房貸的機率較低。
房貸負擔率＝貸款月攤還額 / 家戶可支配所得。
而且情境一的房貸負擔率可能已經超過50%，你的還款之路其實風險很大，你也必須要小心中老年後非自願性的轉職，那可能會明顯降低你的主動收入，你老年時會無力負擔此貸款金額。
在買房與租房之間
對資產配置而言，不管你是將資金投入於購屋，或是將資金投入指數化投資工具。最終房屋與指數化投資工具都將是你總資產的一部分，而每個人可以運用的可投資金額有限，所以分配比重到何種資產才是關鍵所在，而且最好能兩全其美。
最終總資產的組合內容，決定你二十年或三十年後可以選擇的生活方式。
租屋方案或許過去三十年不需要承擔房貸的壓力，但是步入退休時即使有2千萬的資產，還是要面對房租的固定現金流支出，很多人也認為老年租房不易，這也是一種心理壓力，沒人知道自己老年時的健康狀態，一個穩定的居所是必須的，然而此時買房也會讓自己的FIRE目標馬上不足。
買房方案如果面臨退休時FIRE目標不夠時，或許可以考慮【以房養老】貸款來增加現金流， 或是透過賣大換小來增加現金流，這樣或許可能讓FIRE目標達成。
然而搬到房價較低的二線城市也是一種改善的方式。不過建議要早早規劃此類想法，賣房與離開習慣的生活環境，往往不是那麼容易適應。尤其是你已經習慣了現在的交通、醫療、生活型態，無法像年輕時較容易適應環境的變化了。
於是，重點在於平衡點的取捨。合理的房貸負擔率是小於30%，超過50%代表你的負擔能力過低了，如果你自身評估後房貸負擔率不足，那在此區落地生根對你或許是不適合的，搬離此區謀生未嘗不可呢？
因為每個人主觀認知的不同，但若僅僅是以當下的安全感為主要訴求，例如自有房與租屋在安全感上的落差。那麼三十年後極可能就會產生另外一個問題需要解決，例如：
FIRE目標資產所能產生的收益過低，你是否需要考慮賣大買小或是以房養老貸款等其他問題，但是退休階段被迫需要考慮買賣房子，無異又是一種安全感的挑戰。
有標準答案可以依循嗎？可惜沒有。就如本文一開始所提到的，心理面問題皆難以評估，尤其是"購屋"對很多人而言是情感面的需求。但是為了避免受到當下的情感面影響太深，你必須把更遙遠的未來的需求一併考慮才行。
除了老有所住，更要求老後的生活有品質，避免老時只剩一間房子或是需要四處搬遷。練習更理性的看待每個資產在未來的發展，如同在開銷與儲蓄間的平衡一樣，將買屋的影響也納入資產配置與投資計畫中一同規劃，絕非自己當下是否能承擔房貸這麼簡單。
買房賺得多還是投資賺得巧，從來都是個假議題。因為每個人的條件都不同，在不同的條件基礎上作討論或比較是沒有任何意義的。用合理的報酬率數字輔助並評估自身方案，大叔覺得幫助應該會大一些。
你想自己算算看嗎？
大叔把試算表格上傳到網路公開分享了，有興趣的朋友請根據自身條件試算看看，或許大叔的試算表有錯誤或是考慮的不夠完善，你也可以自己動手修改看看。 下載連結：租屋與購屋間的平衡
這是關乎你一輩子的事，畢竟沒人想要老年還居無定所，或是窮得只剩房子，那一點意義都沒有了。
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