Keppel DC Reit (AJBU) — — 新加坡Reits介紹(六)

上次寫這隻REIT是2020年12月15日。一年差不多過去了，為大家更新一下AJBU的最新看法。

(A)公司介紹: 當時在2020年12月15日，從網站: https://sginvestors.io/market/sgx-share-price-performance/s-reits-sector

看到AJBU是近年來股價表現得最好的Reit，年初至今的回報約30%，3年回報更高達89%，非常瘋狂。但現時在2021年11月1日，股價比上年跌了19.3%，扣除股息一年以來還是要蝕本。

先看看AJBU的狀況，它是一家全部以數據中心為物業組合的REIT，在2014年尾上市，當時有8間物業，坐落左6個國家。經過多年的發展，直至現在，已有19個物業，坐落在9個國家，包括新加坡、歐洲、澳洲和中國。其實自2014年上市至2019初的五年間，股價只是上漲了30%，反映當時投資者對數據中心的重視度並不高。後來自2019年初開始，股價不斷攀升，短短一年上升幅度超過100%，現在也仍有64%升幅，象徵著投資人對新經濟的熱切和期待。

(B)基本面和估值: 在2020年尾時，從公司最近的報告中，的確可以看到公司優秀的表現。當時公司的DPU增加了22%，是非常高的數字。物業出租率為96.7%，整體出租到期年期是穩健的7.2年。除了在回報上可觀外， 資產負債表亦是十分健康的: 總槓桿為35.2%，最近完成新一輪再融資後債務平均到期為3.4年，12.7倍利息保障倍數亦是一個穩健的數字。這些數字其實至今變動不大，惟一是DPU增速減少: 在8月的報告中YOY增加12.5%，而在2021年10月25日的報告YOY只有4.5%的DPU增長。簡單來說，AJBU的財政十分健康，但增長明顯放緩導致估值被修正，結果股價從一年高位$3下跌至現時2.38，下跌幅度超過20%。

( C)前景: 在目前來看，公司的前景仍是不錯的。在數據中心研究機構Danseb Consulting在2020年的報告中，指出亞太地區的數據中心支出將會在2023年超過美國，預期佔全球市場總支出的三分一。由於公司的主要發展地區包括新加坡和澳洲，對於未來的市場發展是可以受惠的。整體來說，隨著全球的新經濟發展，例如5G、6G、雲端計算等技術將會愈來愈普及。這對數據使用量、企業雲端基建投資都會在未來五年呈上升狀態，令每年數據中心市場帶來約15%增長，對AJBU來說當然是好消息。但要留意的是，很多研究報告對於未來的增長和市場環境都未必準確，有機會在將來數據儲存科技發展下(例如用更少空間便可儲存資料，想想看以前的3.5MB磁碟去到現在的512GB的USB)反而對數據中心的需求減少，這樣便會令股價就算沒有股災也會出現災難性不跌。

除此之外，在2019年中起，市場對新經濟愈來愈重視，經過疫情後更是如此，出現很多不理性的樂觀和期待，令不少涉及新經濟的股票都升了一個檔次。例如過往十年PE是10–20倍，如今升了一級在20–30倍徘徊，這是因為科技給人們太大的想像空間。如果因不同原因如加息導致增長股估值被大幅修正，損失恐怕要長時間才能追回來。

總結來說，AJBU的財政健康，公司處於未來經濟發展的受惠行業，發展情況值得期待，但科技快速變異、增長股估值修正、過度發行新股、新投資中國等因素造成一定不可忽視的風險。在估值上，我會選擇有4%息率時才入手，即在2022年時價格低於$2.66才可接受，當然愈低愈好，所以現時$2.38我也入了一些。

(文章屬個人意見，並不構成交易建議。本人盡力尋找出最公正的數據，惟不確保資訊完全正確。閣下需衡量自身的風險承擔能力，及了解清楚投資項目的內容作出決定)