海外資產配置，你必須知道的事

近期國際發生的俄烏戰爭引發國際撻伐，身在台灣的我們難免會聯想近年持續進逼的中共政府，擔憂戰事發生在台海時的時間點、情境及如何反制。筆者感受近期戰爭，加上美國聯準會升息、國際及台海情勢問題，國內避險情緒節節升高。正值各國陸續開放國門之際，海外資產配置議題又重新被關注。資產配置需要知道哪些事？本文將專注探討進行海外房地產配置前應注意事項。

資產配置的觀念釐清

海外置產區域大不同

保守穩健型

若你是屬於保守型投資人，適合跟著國際的大型基金、富豪走，這些基金通常會找穩健、風險低（相對成長性也較低）的城市，如倫敦、紐約、東京等國際一線大城市，這些地方政經局勢相對穩定、整體配套也穩，大型資金會選擇這種高穩定、報酬不那麼高、之後脫手容易的地點進行投資。這樣的資金大約投資期在5-8年，租金年化報酬的滿足點會在3-5%左右 ; 房價漲幅則抓每年穩定的5％左右的成長，以上投資條件基本就符合大型基金的獲利要求。

另外，由於一線城市的流通性佳，未來要脫手要找到下一家進場接盤也較容易（物件金額高需要其他大型的業主願意盤走）。簡單說就是『投資回報穩定』『風險可控』『流通性佳，容易出場』，若你是屬於保守穩健、且資金部位較大的投資人，可以選擇這樣的地點來進行配置。

積極攻擊型

通常在發展中的國家會有較高的回報機會，因為國家城市仍在發展，人口仍持續增加、年輕人口多自用需求強勁，在地的基礎建設也持續進行帶動城市發展，這樣的地點通常人口會持續淨流入、都市化的過程會使城市的版圖持續擴張，經濟持續成長、人民收入增加，則房地產的成長可期。

另一種是熱錢型，因為該地開放外資進入投資、置產，外國工作者移入，在本地工作、居住甚至長期定居，外來人口增加，使房地產需求增加，會先帶動租金成長，然後房價成長。

以上這樣的地點多位在開發中的東南亞或一些新興的中南美洲國家、人口大國印度等容易找到。提醒一點，高成長伴隨的通常是高風險，要能夠有部分程度的掌握風險，才決定入場投資。

系統性風險有哪些？怎麼觀察

風險分類

1.政治風險

這不容易預測，但可以長期觀察，至於要看什麼呢？簡單建議看當地政府執政的狀況，可以從近幾年政黨是否輪替、若有輪替的整體經濟成果及民間支持度來看，政治如果穩定，可以減少未知的風險，通常同一政黨若長期執政，雖有可能陳腐，但至少不會因為變動而讓政策變得不確定。

2.經濟及房地產相關數據

-GDP：國民生產毛額GDP是最容易觀察的指標，最好一次看過去十年的表現，觀察是否持續成長，也要看未來一年（或數年）各國際機構的預測。

-房價指數及人均收入：房價指數建議分別從十年、五年、二年來了解走勢的變化，觀察是否穩定且持續成長（搭配市場的時事來看）。除此之外，當地人均收入及房價之間的關係，也就是國內最愛用的『房價所得比』來觀察需求與供應的價格平衡，若過高不代表一定不能買，而是要搭配其他指標如重大建設、經濟成長、融資貸款取得的難易度一起來看。

-FDI：外國直接投資FDI可以看出一個國家對外資的吸引力，此指標同樣要連續看3-5年觀察其成長性。外資在投資前考量的因素會比一般投資人要縝密很多，此指標務必留意其變化！

3.地緣政治：

這次俄烏戰爭及過去中東區域的地緣政治造成的不穩定，一次或長期的對抗使經濟發展受限，外資也列當地為高風險區域、降低投資。台灣的狀況近年也受到地緣政治的影響，發展受限，這些都應該列為參考的指標。

4.重要建設、發展：如交通建設捷運高鐵、自由貿易區、商業中心或重劃區

台灣在過去幾年歷經不同階段的基礎建設、自貿區設立、新的商業中心、重劃區等事件，每每都能在區域國家的發展上有所助益。過去仲介業者多喜歡就一些區域的基建發展作爲行銷的重點，告訴客戶這樣的建設將帶來多少的效益、資源。這個方向是對，唯存在如期執行及執行與否的風險。特別在發展中國家，若遇到政黨輪替後的政策改變，也不乏遇到合約都已經簽了但無法執行公共建設的窘境。這樣看來，重要建設必須搭配風險1政治風險一起看會比較準確，不要片面相信政府建設的計畫，應確保如期完工才能依照個人的計畫投資獲利了結。

5.匯率風險

『成也匯率、敗也匯率』是過去幾年有在海外置產的心聲，特別在幾個發展中國家。發展中國家因為正在發展，匯率波動較大，有發生雖然房價穩定成長，但匯率產生虧損，在匯率波動大的地方甚至匯差吃掉房價漲幅。匯率的不確定性及無法預測性相當高，而房地產通常是五年以上中長期的投資，若對匯率特別在意的建議只能選擇發展相對較高的國家來進行資產配置。

精算成本，你才能保本

未來幾年的海外置產投資趨勢