方格精選

有關海外房地產投資 (二)

閱讀時間約 8 分鐘
當我們做投資或買賣時,進場前,要先想想要怎麼出場,才能立於不敗之地,當我們投資海外房地產時,要想出租賺租金還是要出售賺增值? 都是人們在做決策時,需要考慮的要素,特別是當人們投資在不同的國家,要考慮的因素會比在當地投資複雜得多,以下是一些當你們想要有個穩健海外房地產投資須注意的事項。
人口成長率高
人口數量是房地產市場能否支撐的根基,住宅的需求來自於人們的居住需要,房地產也算是一種商品,自然也有著商品價格的特性,需求與供給是經濟學裡拉動商品價格的兩個主要因素,人口如果呈現成長的趨勢,自然房地產市場就會上揚,加上現在科技進步,醫學發達,人的壽命也有越來越長的趨勢,綜觀這些因素,加上世界人口依舊是呈現增長的態勢,差異性只在於集中的程度與成長的速率,人口增加率越高的國家,如東南亞地區,房地產市場上漲的空間就越大,據21世紀不動產企劃研究室指出,越南2019年GDP成長率達7%,總人口數9,800萬人,且15-45歲占了總人口約55%,表示越南擁有人口紅利潛力且內需市場充足,成為海外房地產投資首選,所以人口趨勢是要觀察的重要指標之一。
經渡成長趨勢穩健
相信有經歷2008年的金融海嘯的人,印象一定非常深刻,根據過往的歷史數據,對房地產市場影響最大的經濟因素,就是就業水平,人們一旦失業或加薪了,所有的經濟行為都會作調整,所謂的,牽一髮而動全身,當時的全球經濟也牽動了各國的房地產市場,但隨著經濟從谷底翻身,房地產的價值也隨著經濟的恢復而重返昔日的價值,甚至還更甚於金融海嘯前的高點,經濟成長與房地產市場的裙帶關係,相信各位也不難理解,難怪,很多人會說房地產市場是經濟的火車頭,假如經濟情況良好,房價就會獲得更好的支撐,在海外投資房產也可以根據交通建設,重大工程與特區概念來選擇投資的標的物,增值的空間也會相對比較大。
政治社會安定
世界上仍然有許多國家的政治與社會長期處於不穩定的狀態,例如極權或獨裁主義國家,未開發國家,軍政府國家或是政府貪污腐敗嚴重的國家,這些國家可能有基本的法律制度,但朝令夕改的機會很大,處於這樣狀態的國家,通常人民的財產很難有足夠的保障,更別提保障外國人的財產權益了,常常會有人說,富貴險中求,如果在投資這類國家房產之前,可能要有血本無歸的打算,所以投資的資金千萬不能是個人的大部分資產。就算這樣的投資能夠讓財富增加好幾倍,但也可能落到血本無歸的地步,所謂留得青山在不怕沒柴燒,千萬記得要做好資產的配置,若是屬於穏健型的投資人,絕對要趨吉避凶,選擇政治與社會安定的國家來做投資。
最近,長榮大學馬來西亞籍鍾姓女學生遇害命案讓社會掀起波滔,也登上好幾個馬來西亞媒體版面,「星洲日報」更是分享了《三立新聞網》的新聞照片,以「台南隨機擄人命案,大馬女生遭棄山溝」入標,報導這件駭人聽聞的事件,不少馬來西亞華僑看了相當氣憤,紛紛留言「我看了很多台灣新聞對判殺人犯都不太大,大多數還會因為有精神病判没有罪」、「台灣也不安全,再再影響當地對台灣地區投資的意願。
法律制度完善
法律制度是保障投資的第一道防線。 在法律制度完善的國家做投資,不論本國或外國人,皆可以遵從一致的遊戲規則,把交易的風險程度降到最低,例如台灣的履約保證交易制度,英美系國家的Escrow制度與日本手付金制度都是降低交易風險的法律制度,台灣近年來的實價登錄制度,也是參考歐美房價透明製度所產生,法律制度越健全的國家,不但投資有保障,可以的調閱的參考資料也越完備與可靠,投資不是盲目的,需要有充足的資訊做評估,加上交易過程的安全,讓你的投資可以跟當地投資者一樣,站在相同的起跑點上。
稅務是否有利投資
海外投資置產的獲利,通常得要依照當地的稅法依法繳稅,各國稅務機關的稅籍連線作業程度不同,在查稅方面可能不容易追查到海外投資人的資訊,但這邊建議還是不要心存僥倖心態,萬一被查到逃漏稅行為,很可能會得不償失,投資前先了解清楚該國的課稅方式與稅務負擔,才能確切得知稅後獲利是否如預期,稅務會影響實質進入投資人口袋的獲利,對於報酬率精打細算之餘,除了該負擔的雜支費用之外,一定要清楚稅務的規則與稅率,如在英國買房印花稅是最為重要的房產交易稅,也是數額最大的費用支出,如果通過公司購買價值超過200萬英鎊的物業,印花稅稅率高達15%,但由2020年7月8日起至2021年3月31日,在英國購買物業的印花稅將大幅下調,預計英格蘭(England)及威爾斯 (Wales)有高達90%的物業將獲豁免印花稅,95%位於非核心倫敦地段的物業將免稅。不過,英國政府於2020年3月通過,將於明年4月開始,亦即印花稅寬免期結束後,對海外的物業買家加徵2%的額外印花稅,這些稅務的變動,海外投資者可能會不如當地投資者敏感,需多加留意。
開發商經歷與案量
開發商是房地產建案成功與否的關鍵之一,開發商的素質會影響到非常多的層面,在台灣,從新聞媒體、報章雜誌到口耳相傳,大概都能探聽到一些建商的口碑與名聲,但海外地產投資,就怕遇到個案建商,或是惡名昭彰的開發商,個案建商的問題可以透過網路找到相關資料,只要搜尋個案建商過去完成,目前進行與未來計畫的案子,就能知道這公司是否是有計畫長期經營的公司,假如不在當地,也可以靠網路搜尋尋找開發商的口碑與紀錄,正當的開發商為了長期經營公司,勢必會有系統,有計畫性的持續推出新案,所以建案量是可以作為一個衡量的參考,如果不是正當經營的開發商,一定是短期成立公司推出建案,建案完成後,就馬上解散,用這樣的方式來規避後續的保固或是承諾。
做好資産配置與財務規劃
投資再怎麼穩當,都不是銀行定存,就算是銀行定存,要是遇上銀行倒閉,也有可能損失,要是把錢放在床鋪底下,還是會怕有小偷,更慘的是搞不好會被白蟻吃掉,通貨膨脹也是無形的損失,減少我們手上現金的購買力,投資既然是必須的,如何安全配置才是關鍵,如果手上資金有限,投資風險較低的產品是最好的選擇,留得青山在、不怕沒柴燒,或是以合資的方式,把資金同時分散在風險高與風險低的產品上,風險低的產品至少可以保住資本,風險高的產品追逐高報酬,以期在一定風險內有最好的獲利,另外,貸款的使用方面,也要審慎的評估,雖然貸款的使用可以增加投資的報酬率,但是海外房產的貸款難度會比國內房貸的難度還高,保守一點,預估保守一點的貨款額度,準備多一點的自備款,要是貨款環境有變化的時候,也比較容易做好應對的準備。
把握投資良機
房地產是存在有投資週期的,上漲與下跌的週期是交互的發生,雖然長期上看來房地產都是上揚的走勢,但是在下跌的週期買進,總是要花比較多的時間才能重回到上漲的趨勢,要達到獲利階段甚至需要更多的時間。 找出投資的週期,在起漲點或上漲的階段買進才是上策。
政府通常會用政策的手段來干預房地產市場,尤其房地產市場漲得越快的階段,政府越容易出手干預。如為因應一飛沖天的房市,南韓政府2020新頒布的打房政策,將翻倍現有房屋稅(從0.6% 至3.2%,調高到1.2%至6%),對象包括「短期內買賣房屋的屋主」、「房屋價值超過 6 億韓元(約 1500 萬新台幣)、「坐擁三棟房產以上」的屋主,除首爾之外,京畿道內環繞首都的區塊也將被指定為投機地帶,須遵守較嚴格的借貸規定,包括「禁止價格 15 億韓元(約新台幣 3700 萬元)以上的房地產貸款」,此舉也是要抑制韓國大企業舉債購買房地產的情況。政府也表示,將「提高資本利得稅」及「公司持有房地產的稅賦」,以抑制投機性投資。
所以,如果真的有投資打算的話,決定就要果決一點,以免被政策打亂了投資的步調,此外,海外投資獲利不免被匯率所影響,但匯率對投資有可能是正面的幫助,也可能是負面的拖累,匯率波動通常會有一個區間的範圍,若是投資的計價貨幣正處於歷史相對低點,未來上漲的機率就顯然大於下跌的機率,反之,要是投資計價的貨幣正處於相對高點,未來的投資獲利就容易被匯率所抵銷,這些都是評估進場時間的考量點,但卻很難有一個所謂最完美的時機點,好好評估這些因素,只要是相對適合的時機,就該要好好把握投資的機會。
心得
近年來許多國家為了防止海外炒房,墊高當地房價,造成民眾的不滿,對於外國人購屋或售屋開始有一些額外的特別稅負,而且越來越多國家開始增加這類的規定,而這些法規的更新,都是當地政府說了就算的,真的便宜的好物件通常早就被當地人搶先一步,會大費周章跑到海外去賣的大多是當地很難賣的物件,所以說海外房地產有時風險常常高過本地房地產,以上幾點是在做海外房地產投資需要早早知道的事,功課做的多,才能避開地雷,投資到好的物件。
很多人都討厭保險業務員,可能是,常常接到陌生電話強推保險商品,或曾有過被學生時代的同學約出來喝個下午茶,卻聊了一下午的保險商品,或是碰過或聽過核保寬鬆但理賠刁難的故事,總之,這職業給人們的印象是不好的,不過,這是一個故事,描述我為何會優雅的成為他們,和期間的不適應、學習、及體驗,歡迎大家放輕鬆來聽我
留言0
查看全部
avatar-img
發表第一個留言支持創作者!
因為求學及工作之故,雖然不敢說是全球跑透透,但至少也待過數個國家一段時間,作為異地游子,一開始當然不會想在當地買房置產,但是也認識當地不少人,之後也成為不錯的朋友,甚至是之後工作上的好夥伴,也有跟異國友人擦起了火花,當下會萌生是否要在當地定居的念頭,基於這樣的假設,慢慢地去了解當地的房地產市場,
因為求學及工作之故,雖然不敢說是全球跑透透,但至少也待過數個國家一段時間,作為異地游子,一開始當然不會想在當地買房置產,但是也認識當地不少人,之後也成為不錯的朋友,甚至是之後工作上的好夥伴,也有跟異國友人擦起了火花,當下會萌生是否要在當地定居的念頭,基於這樣的假設,慢慢地去了解當地的房地產市場,
你可能也想看
Google News 追蹤
Thumbnail
Hi 我是 VK~ 在 8 月底寫完〈探索 AI 時代的知識革命:NotebookLM 如何顛覆學習和創作流程?〉後,有機會在 INSIDE POSSIBE 分享兩次「和 NotebookLM 協作如何改變我學習和創作」的主題,剛好最近也有在許多地方聊到關於 NotebookLM 等 AI 工具
Thumbnail
這是張老師的第三本書,我想前二本應該也有很多朋友們都有讀過,我想絕對是受益良多,而這次在書名上就直接點出,著重在從投資的角度來切入
Thumbnail
前言: 你是個有邏輯的人嗎? 你覺得什麼是邏輯思考呢? 今天我要來分享先前上女力學院的線上課程— 由牧羊妮講師主講的邏輯思考課, 我挑選出當中對我最有幫助的部分跟大家分享, 特別針對想要條理表達的人會很有幫助喔! 如果用一句話表達什麼是邏輯,你會怎麼表達呢? 「邏輯就是做好分類」
行政院在204年6月6日時針對日前立法院通過的國會法案提出了覆議,並且列出七大理由。然而行政院的覆議理由恐才係無視權力分立之行為。
Thumbnail
1.「休み」、「休憩」、「休暇」、「休息」的差別 a.「休み」(やすみ) 這是用途最廣的單字 從短暫休息到請假、放假 甚至缺課、缺勤都算 b.「休憩」(きゅうけい) 是指短時間的休息 如會議或是體育競賽的中場休息 課堂間的下課休息等 c.「休暇」(きゅうか) 是公司、學校
Thumbnail
它原本只是一本 描訴過往的點滴 來自某人在某時的回憶 關於他的角度 目光   得知他離開世界後 他不在是 純粹的日記 探詢著對於童年的描述 尋找某個理由 或是錯誤   它原本只是一首 詩詞 詞句描繪的讓人 著迷 卻不禁比較起   發現了每一次句的美麗 只為了掩
Thumbnail
其實作為創作者,對於AI創作,有時會思考會不會被AI取代之類的,那要怎麼增加不可取代性,我自己目前是有些想法和大家分享,當個紀錄一下,也歡迎大家提出看法 那常常會說增加獨特性,那要怎麼達成,我自己目前有想到幾點方法
Thumbnail
而對於乍進入說故事領域的初學者來說,則輕易上手,讓孩子跟著文本逐頁自在發酵,孩子們的反應往往是說書人的信心來源,對於自己的信心與成就感也能提升不少。 《打開冰箱拿出來》便是一本容易讓說書人上手與發揮的繪本。 作者在每一戶人家的尋找冰箱遊記中,設計了一隻小松鼠出沒在畫面中的各個角落。
Thumbnail
世界杯,相信对大家来说都是期待已久的盛宴。那么在这倒数的日子里就让我们一起来看看有关这次世界杯的有趣事项吧! 1. 2022卡达世界杯是第一次在中东举办的世足赛,也是历年来国土最小的主办国。 4. 世界杯决赛将在2022/12/18举行,正逢卡达国庆日。 有兴趣的朋友欢迎谘询了解!
Thumbnail
美国总统指责中国阻止获取有关冠状病毒起源的信息 (COVID-19) CNN 乔拜登总统指责中国隐瞒有关冠状病毒起源的“重要信息”不透明。 这是基于有关该病毒起源于中国的实验室泄漏的指控的情报声明,该国是发现 Covid-19 的最初地点。 拜登在一份声明中说:“有关这种流行病起源的重要信息在中华
Thumbnail
曾有就服員要求我(職管),必須提供精障求職者的「醫療諮詢單」,他才願意相信求職者的精神狀況是穩定的。 這樣的要求到底合不合理呢?
Thumbnail
《書海情緣》的主角瑞秋,正值花漾年華的18歲,積極又聰明的她,原本應該要進入預備進入大學生活的,但卻因一起意外,使她的人生發生巨變——深諳水性的弟弟卡爾意外溺水,待家人們發現、瑞秋把卡爾拉回岸上時,已挽不回他的生命。年輕生命的驟逝,總是讓人憂傷。這憂傷讓瑞秋也彷彿沉到海底,無法呼吸。
Thumbnail
Hi 我是 VK~ 在 8 月底寫完〈探索 AI 時代的知識革命:NotebookLM 如何顛覆學習和創作流程?〉後,有機會在 INSIDE POSSIBE 分享兩次「和 NotebookLM 協作如何改變我學習和創作」的主題,剛好最近也有在許多地方聊到關於 NotebookLM 等 AI 工具
Thumbnail
這是張老師的第三本書,我想前二本應該也有很多朋友們都有讀過,我想絕對是受益良多,而這次在書名上就直接點出,著重在從投資的角度來切入
Thumbnail
前言: 你是個有邏輯的人嗎? 你覺得什麼是邏輯思考呢? 今天我要來分享先前上女力學院的線上課程— 由牧羊妮講師主講的邏輯思考課, 我挑選出當中對我最有幫助的部分跟大家分享, 特別針對想要條理表達的人會很有幫助喔! 如果用一句話表達什麼是邏輯,你會怎麼表達呢? 「邏輯就是做好分類」
行政院在204年6月6日時針對日前立法院通過的國會法案提出了覆議,並且列出七大理由。然而行政院的覆議理由恐才係無視權力分立之行為。
Thumbnail
1.「休み」、「休憩」、「休暇」、「休息」的差別 a.「休み」(やすみ) 這是用途最廣的單字 從短暫休息到請假、放假 甚至缺課、缺勤都算 b.「休憩」(きゅうけい) 是指短時間的休息 如會議或是體育競賽的中場休息 課堂間的下課休息等 c.「休暇」(きゅうか) 是公司、學校
Thumbnail
它原本只是一本 描訴過往的點滴 來自某人在某時的回憶 關於他的角度 目光   得知他離開世界後 他不在是 純粹的日記 探詢著對於童年的描述 尋找某個理由 或是錯誤   它原本只是一首 詩詞 詞句描繪的讓人 著迷 卻不禁比較起   發現了每一次句的美麗 只為了掩
Thumbnail
其實作為創作者,對於AI創作,有時會思考會不會被AI取代之類的,那要怎麼增加不可取代性,我自己目前是有些想法和大家分享,當個紀錄一下,也歡迎大家提出看法 那常常會說增加獨特性,那要怎麼達成,我自己目前有想到幾點方法
Thumbnail
而對於乍進入說故事領域的初學者來說,則輕易上手,讓孩子跟著文本逐頁自在發酵,孩子們的反應往往是說書人的信心來源,對於自己的信心與成就感也能提升不少。 《打開冰箱拿出來》便是一本容易讓說書人上手與發揮的繪本。 作者在每一戶人家的尋找冰箱遊記中,設計了一隻小松鼠出沒在畫面中的各個角落。
Thumbnail
世界杯,相信对大家来说都是期待已久的盛宴。那么在这倒数的日子里就让我们一起来看看有关这次世界杯的有趣事项吧! 1. 2022卡达世界杯是第一次在中东举办的世足赛,也是历年来国土最小的主办国。 4. 世界杯决赛将在2022/12/18举行,正逢卡达国庆日。 有兴趣的朋友欢迎谘询了解!
Thumbnail
美国总统指责中国阻止获取有关冠状病毒起源的信息 (COVID-19) CNN 乔拜登总统指责中国隐瞒有关冠状病毒起源的“重要信息”不透明。 这是基于有关该病毒起源于中国的实验室泄漏的指控的情报声明,该国是发现 Covid-19 的最初地点。 拜登在一份声明中说:“有关这种流行病起源的重要信息在中华
Thumbnail
曾有就服員要求我(職管),必須提供精障求職者的「醫療諮詢單」,他才願意相信求職者的精神狀況是穩定的。 這樣的要求到底合不合理呢?
Thumbnail
《書海情緣》的主角瑞秋,正值花漾年華的18歲,積極又聰明的她,原本應該要進入預備進入大學生活的,但卻因一起意外,使她的人生發生巨變——深諳水性的弟弟卡爾意外溺水,待家人們發現、瑞秋把卡爾拉回岸上時,已挽不回他的生命。年輕生命的驟逝,總是讓人憂傷。這憂傷讓瑞秋也彷彿沉到海底,無法呼吸。