2021-10-20|閱讀時間 ‧ 約 4 分鐘

買房自住保值，投資也要買房???看空多一例子-活化老屋包租代管

2020新冠肺炎疫情以來，房地產又不斷飆漲，原因之一就是美國印鈔票，既然這種方法一次兩次有效，還會有第三次，這也是年初很沮喪的原因，詳見一文

買房投資適合嗎? 要看你有沒有其他投資工具與紀律，理財目標是什麼，舉例來說，如果希望退休後能夫妻每個月花4萬，假設有本金一千萬，股票每年7%報酬率，扣除通貨膨脹算5%好了，1000*5%=50萬，夠用

一千萬的房子大概桃園市區、台中市區只能兩房未必含車位，一個月租2-3萬，如果扣除稅務與管銷雜支，搞不好實際只能2%的報酬率，僅可以對抗通貨膨脹?!

有人會說，誰跟你賺現金流，都是賺價差(資本利得)好嗎???

沒錯，現在買方市場很火熱，有剛性自住需求也有投資、避稅等需求，其中自住需求因為疫情提升，但是價格過高會不會影響更多人去租屋? 高薪族群如竹科的台積電，有帶來就業市場就罷了，如果只有炒房，甚至產業空洞被米國襲擊、掏空，還有那些受薪階級可以買房? 有30、40年房貸也沒有人敢出手，工作不穩定甚至錢不夠付貸款；

其次人口負成長，以前可能家庭小孩多，一間房子沒有辦法滿足大家，如果少子化甚至一胎化，單一小孩就可以繼承，那也不用租屋，更不用買房

買的人少，接盤的人就會少，預售屋、新屋、老屋的市場就會被瓜分，甚至我最近有一個新想法，可能會有單身貴族繼承家產，自己分租出去，如此一來，這個繼承的人不會買房、租屋的人也不會買房!!! 存到頭期款之前，他們都可能有這個想法，存到以後或是發現存不到那麼多，他們可能會有一種替代方案，投入包租代管的二房東:

利率低的時代將成為常態，沒有上百萬自備款的人就是被宰，只能默默租屋幫忙房東繳貸款，有幾十萬的人卻可以轉身變成二房東，租下整層公寓並裝潢，順利的話自己免費住套房、一邊賺錢一邊住雅房

舉例來說，三房兩廳的公寓假設A跟屋主長租5年---假設一個月1.5萬租金，就是90萬，額外加30萬裝潢管銷，合計120萬，等於平均一個月花費兩萬。如果房子招租可以切成13000套房、8000大雅房、7000小雅房；那麼A住套房，等於花5000元，A住雅房等於不用錢。之後A順利複製下去此模式，A就是開始賺錢

當然沒有這麼容易，需要找好地點的房子、小筆自備款、懂輕裝修、簽長約、篩選顧客、清楚法規...，這樣的話，很多老屋就會重生與釋放，住房需求這件事就被滿足，買屋的需求降低，接盤的人少，所以更不建議投資(不過反過來說，越多人投資房產、自住的人也才高興XD)

結論: 少子化、產業空洞化會影響房地產的量不會多到天上去，美國印鈔票則是會讓價格抬升，老屋整修包租代管則是讓渴望租屋品質提升的房客不急於一時買房、二房東嘗試增加現金流、原始屋主省事不急於買屋就有額外收入，這三方的觀念與操作將搖擺市場交易數量~

建議: 有自住需求可以買房，投資請轉彎股票等工具，不管無論如何拜託請提升本業收入存第一桶金，想要有房子住或是財務自由未必像窮爸爸富爸爸所說只能靠買房子擁有現金流(畢竟許多觀念相通，世界情勢與台灣稅制都不斷改變)，當二房東花時間花錢或許是個選擇，BUT 當我也知道這方式蔚為風潮，或許要當掏金潮的賣工具者還是賣水者，可以進一步思考!!!

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元亨利貞

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