房客如何避免租到凶宅　房東提「惜命條款」自保真有效？

你還在使用舊款的租賃契約嗎？別讓自己的權益睡著了！依照內政部公布的租賃新制2.0內容，已於2020年9月1日上路。

修法背景是因考量租客在租屋市場，普遍屬於較弱勢一方，為保障租客權益，因而規定房東必須在「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」的附件中「租賃標的現況確認書」的第8項，房東必須勾選出租的房子，是否曾發生凶殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡的情事，須盡到告知的義務以利租客判斷。

依規定房東須於「租賃標的現況確認書」中勾選，房子是否為凶宅。圖／內政部

佛心房東願意如實填寫租約內容是好事，但要是房東刻意隱瞞，直到租客簽約入住後，才發現自己住的竟是凶宅，憤而向屋主提告求償，諸如此類的租屋糾紛時有所聞。

不僅房客害怕租到凶宅，房東更怕砸大錢買了房子，甚至精心裝潢一番出租，卻遇到來者不善的房客。有的生活習慣差，被鄰居投訴屢勸不聽、或放任毛小孩撕咬家具搞破壞等。

房東最不願碰上的，當屬房客在屋內自殺。「凡走過必留下痕跡」未來房東想再把凶宅租給其他房客；或想趕緊脫手賣掉，可能困難重重，每月固定收取租金的包租夢，因此破滅瓦解。

拜科技所賜，現在打開手機使用定位app，可輕易找到目的地確切的位置。同理可證，要想租到適合自己的房子，除了擁有天選之人的運氣，如今人手一機，上網快手搜尋，仔細篩選各大房仲網站或實價登錄網站的物件，可發現部分會清楚標示是否為「事故屋」即俗稱凶宅。也有業者推出手機就能查詢的「事故地圖」APP，可供民眾以地圖定位尋找自身附近的凶宅數量及相關新聞來源。

你也可以當起柯南，親身前往欲租屋處事前偵查，探訪時巧遇街坊鄰居，進一步打聽當地的各種八卦，假如遇到樂意分享的鄰居，或許就能獲得小道消息。社群平台同樣有跡可循，無論房東、房仲，或是熱心民眾，都會拍照分享事故屋的地點。

房客要是真心喜歡物件，千萬別讓感性沖昏頭，務必記得：租屋定型化契約依規定有3天的契約審閱期，詳讀後再決定是否簽約。到了簽約當天，租客也請再三確認，房東是否如實填寫「租賃標的現況確認書」，包含你最在意的那一項：未來的租屋處，到底「凶不凶」？

電訪法務專家得知，如果房東當初勾選為「非凶宅」，但入住後租客發現是凶宅，想退租並提告的話，房客必須舉證，提出明確的證據租到凶宅，否則「從鄰居口耳相傳」這樣的說法，難以取信於法官。

而依民法的「契約自由原則（註1）」，假如簽約前房客要求且房東同意的話，房客可白紙黑字將「出租人的房子並無發生非自然事故，若事後發現出租人有故意隱瞞，與原租賃標的現況確認書勾選不符者，房客得主張解除契約並要求損害賠償」等字句明列契約中。

房東出租房子，本來就要承擔部分風險。要真遇到惡房客蓄意破壞，花錢修復事小；萬一出租的房子，不幸發生租客身故變為凶宅，這才是讓房東最頭大的狀況。

所以，實務上有許多房東為保障自己權益，都不希望自己的房子遇到憾事，更不願房屋因此掉價，而要求房客簽下在租賃條約中，額外附註一條的「惜命條款（珍惜生命條款）」（又稱「防自殺條款」）以求自保。

對此法務專家提醒，依民法規定，所謂「繼承」是指「繼承人」需繼承「被繼承人」的義務與權利，一旦義務大於權利者，比如後代根本無法負擔不了高額的賠償金、或依契約房東希望以原價買回房屋者，身故者的兒女可依民法第1174條，於三個月內選擇「拋棄繼承」，房東最終仍無法獲得賠償。

另一種情況是，萬一該房客於租屋處輕生過世，且為膝下無子的獨居者，即便當時房客曾與房東簽訂「惜命條款」，最終因求償無門致使房子淪為凶宅，房東也只能認栽了。

如此看來，就像是維護自身健康的標語「預防大於治療」，惜命條款並非萬靈丹，而是「預防勝過求償」，對房客僅有一定程度的嚇阻作用。

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內政部各項契約書範本

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