前日本公務員經歷的8階段思想改造：從意識改革邁向地方自治 ( 6/完 )

前言：談談不動產

日本不動產現況

有些老朋友應該知道我在東京當過房仲，後來多多少少也跟這行業有牽扯，這篇不提房仲業內那些爾虞我詐，想跟各位聊聊日本不動產現況。

目前日本市面上的不動產商品，大多是依上圖”住宅換購大富翁“形式某一階段來設計。但隨著少子高齡化、大都市過度發展、地方都市衰退、國際化、全球暖化等等多重因素交互影響下，有些地方物件上漲，有些地方送人都沒人要，加上日本幅員廣大，更讓人看不清。

房子是用來住的，怎樣的生活才是我們要的？

現在依舊有很多人覺得不動產是用來投資讓財產翻倍的生財工具，這我不否認，但買來賣去的遊戲最後會怎樣，大家多少都知道。反觀受泡沫經濟崩壞影響的一代日本人，對購屋投資不信任，讓國際資金趁隙而入，使日本不動產交易熱度不退，而疫情後市場狀況又有變化，有人經濟狀況惡化拋售，有些人出來撿一波。撇開利益至上的主流市場，這篇來談談站在政府、社會以及公共利益、永續的角度上，另一群業界的人是怎麼看待、經營這個市場。

還有怎麼以結盟的方式，試圖摸索出對業界還有社會都好的模式。

如上圖，目前市面上絕大多數所有不動產產品，都是建商還有不動產仲介們，依經濟高度成長期的換屋公式打造。包括大家對生活型態、理想居住型態的想像等等，都是建商、廣告商跟整個不動產相關業界規劃好的”商品“其中一部分。而推動業界環境的眾多公司，推動業界、推動市場，也推動更多相同性質的業者加入。

那我們看看產品導向下一階段，市場導向開始的不動產規劃。

這類商品如果單純是注文住宅（買地自建），那比較沒有問題，但若是想要經營整個社區，問題就大了。台灣熟悉的模式是建商在大型集合住宅動工前，先賣預售屋，屋內可能有些東西可以選配、裝潢可以改，但在顧客導向跟市場導向，是指連公共空間跟公設部分都跟所有未來房東共同規劃。

一口氣那麼多業主同時參加討論，不僅協調上可能不順利，搞不好還可能破局，對業者來說還要消耗人力跟時間，可說百害無一利。

但在日本有一家專營這種”幫一群業主打造他們理想中的社區“模式的公司。而現在這間公司正在發揮影響力，結合不動產相關業界的有志之士，致力於解決目前老屋與閒置不動產的問題。（聽朋友說台灣這種模式叫合作住宅）

他們樂於分享自己的模式，也樂於跟各個業界合作，這家公司就是位於灌籃高手那個平交道所在地區”湘南“的ENJOY WORKS 。

不動產群募與社區營造

我一開始聽到這個模式就超興奮，甚至馬上就想飛回關東去這家公司面試，因為這家公司的模式完全顛覆了我以前在不動產業界對業內那種客人前後兩種臉，最後買完房子，大家也沒有非常推哪個房仲的業界氛圍....業內的事就不多提了，總之跟我個性滿不合的。（後來離開後經手過兩個大型交易糾紛更讓我覺得沒救了）

雖然在東京有這種經驗，但前往加賀市役所赴任前，甚至在友人引介這份工作時，我就開始看加賀市的不動產、都市計畫、開發案等等，當時心中的想法是：這裡的房子那麼便宜，不就適合用來打造一個我心目中理想的台灣社區嗎？

當初想法很單純：找有閒錢的朋友來這裡買房子，大家以後有閒時間就可以到這裡聚一聚，或弄個移民服務讓大家搬來，還完全沒有什麼社群整合後可以一起做什麼的想法。在我心中做都市規劃是有錢人跟建商的事，完全想不到有一天自己還有機會做那麼大的夢。來到加賀市，經歷了好幾個各地課程跟社群後，我遇到了ENJOY WORKS輔導的一個不動產再生案件，正好就在加賀市！

從不動產這塊切入的想法一直在我心中，但社群整合要怎麼開始，交易模式等等我完全沒頭緒。參加活動前沒有抱特別期待的我心想：去看看別人的模式，別的不動產公司在幹什麼也不錯。

結果第一次活動上，我見識到不動產公司用了工作坊、田野調查跟分組討論發表的手法來為他們將來的空屋再生案鋪路，因為參加的人都是當地居民跟相關人士，所以不乏有一些有趣的意見，我這時候才恍然大悟：難怪目前我接觸到社區營造跟地方相關的東西很多都是都市計畫相關公司在做的！原來這個方法小型不動產仲介公司的案件也適用！？

參加了一次之後，我覺得之前學的社群經營總算看到終點：就是把經營好的社群放在不動產裡面，然後大家開始想辦法賺錢！在第二次、第三次活動中，公司也讓大家參與老屋的施工跟DIY。於是我們就看當地一間老整骨院，是怎麼慢慢變成潮潮的咖啡廳與民宿複合設施。

物件的計畫從開始到完工，大概就是2019到2020...雖然不幸遇到疫情，但還是順利開張了。

參加這些活動的過程中，在某次開場時，我才知道經營這個模式的公司，是參加完某公司密集培訓課程後，才開始這個老屋改造企劃，那家公司正是前文所述，位於湘南的ENJOY WORKS。在活動中ENJOY WORKS其中一位代表也千里迢迢從湘南到加賀（關東的神奈川縣到北陸石川縣）跟大家分享他們公司在做的事。後來私下詢問，才知道ENJOY WORKS參與企劃全國各地的不動產再生專案，與培訓過的學員也都保有良好關係，大家隨時都可以互相支援，形成一個良好的情報網。

現在ENJOY WORKS發展的”不動產群募“模式更是讓我歎為觀止。

大家已知的群眾募資大多是針對開發中的產品或服務投資，在正式上市前可以用更優惠的價格預購更好的商品或服務。不動產群募也是利用類似概念設計的服務。不過跟一般產品開發不同的是：不動產涉及了更多利害關係人與更多法律問題。撇除金融法、不動產交易相關法規，跟各位介紹一下不動產群募提供的投資方式與背後想法。

不動產群募主要是用來解決閒置物件問題的模式，想利用閒置物件時，通常遇到許多繁瑣的手續以及資金問題，能媒合以下最關鍵的三個角色是該服務最大優勢。

1.「房東」持有想活用的閒置物件之公司或是個人 。

2.「經營者」想使用物件的公司或個人。

3.「投資者」想投資物件的公司或個人。

在社區營造中非常注重與當地其他居民的關係，因此除了房東、將來房客以外，當地居民意見也會納入專案規劃因素中。參與群募的投資人，除了可以小額投資（一股差不多5萬日幣，一戶最多購買4股）物件，獲得收益回報以外，還可以參與物件整體規劃過程，以及得到該物件額外使用權，而投資年限結束後，公司將會把本金退還給投資人。（每個案子規劃的投報率跟參與方式都不一樣，詳情可以參閱下一段中的官網連結）

在獲益以外，投資人們能額外獲得老屋再生企劃的參與經驗、與其他投資人的交流社群，當然還能得到參與企劃經營時，跟當地居民們與團體們的友好關係。

在這樣的模式下「人」、「錢」跟「物件」三種要素都有了，我剛聽到就非常感興趣，立刻就麻煩規劃加賀物件的不動產公司幫我介紹ENJOY WORKS的代表。

而對方也很友善的跟我約了視訊會議，拿出他們公司模式介紹的詳細簡報，他們經手過的物件持有對象從個人、企業、政府都有， 甚至還跟東京metro（經營東京地下鐵的公司）。

如上一張附圖中所示，投資人是對該物件的故事有共鳴的“共鳴投資人”，所以設計如何讓投資人參與整個過程，就是這個模式的有趣之處。

次世代社區營造學校與次世代不動產研究所

ENJOY WORKS有辦課程這件事我從一開始就知道，因為我們這邊的不動產公司老闆就是參加過他們培訓後，才做出加賀的案子。但那個課程太硬，要去湘南住個一兩個月，學費當然也不便宜。我就很猶豫，結果他們也沒再開這種特訓班，反而弄了個“次世代社區營造學校”。

從這系列文第一篇有提到（第一篇最下面註釋部分），日本社區營造分為政府負責的規劃營造、建設部分、以及民間自發的社群活動部分，ENJOY WORKS所辦的學校，明顯就是想以民間身份執行政府任務。

學校招生的都是相關業界人士。

建商、仲介、建築師、工班、房東、管理公司等等，只要跟不動產有關的人他們都歡迎，除了共學之外，也促成支持這種兼具社會性與商業性的同業間結盟，詳情在後續繼續跟各位介紹。

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次世代社區營造學校

【主旨】

課程針對地域社會裡發生在「居住」與「人」之間所有社會問題所開設，培育能活用關於不動產與相關範圍的所有知識、社群與人際網路之專業人才。

只要你親身處理過房地產相關問題，大至繼承、土地糾紛、交易糾紛、拆遷問題小至購屋、裝潢，就知道跟房子扯上關係事情就會變得很難處理。一方面跟建築物相關的專業知識跟法規很多、土地跟交易方面又另有專業，最後加上人的變因，有時候是利益衝突，更有時候人根本沒辦法明確說出自己要什麼（裝潢後實際住了發現不合生活習慣），各種因素交疊在一起，讓不動產再生成為一門很大的學問。

在日本空屋問題嚴重，業界、學界跟民間的有志之士們聚在一起，產生的成果之一就是這所ENJOY WORKS辦的次世代社區營造學校。

而說明會ENJOY WORKS老闆就說了：「我們不是想辦學校，而是想透過釋出我們目前這十幾年執行專案的知識、成果來串聯起相關業界，對社區營造、空屋利用有興趣的業者。我們聚在一起的目的不是學習，我們是業者就是要賺錢，這是一個相關業界的人脈網，歡迎大家一起加入！歡迎在這所學校裡跟各種業者一起交換知識經驗，大家合作做更多案子！」

只要在不動產業界待過，就知道不動產業界所謂的”賺錢“，絕對不是只有房仲那個3%+6萬的手續費（日本），不動產業者想賺錢的方法可多了，具社會性、公共性還可以賺錢，就是這個學校閒置不動產與空屋再生背後的意涵。

【師資】

由經手各類型大案件的不動產業界前輩們擔任講師，講師們都還活躍在第一線，當中也有人在大學兼任教職。

【進行方式】

課程大概分成兩種，一般課程跟研究室。加入一般課程每個月要繳月費，線上講座跟課程都可以隨便看，另外還有半年一期的研究室，以少人數、聚焦主題方式進行，每參加一個研究室就要多付一門課的錢，也是按月收費，因為每個研究室人不多，所以課堂討論跟作業方面互動很多。

【參與學員】

有建商、大型都市計畫案的負責人、建築師、室內設計師、群募經理人、還有房東，我參加了三個研究室，每個研究室的房東持有的物件大概從4~5個到幾十個不等，有幾個是擁有大型集合式住宅的房東。年紀最小的兩個一個是27幾歲的社會新鮮人、另一門課還有一個研究生，其他大部分的人平均分佈在35~65歲（有些老房東年紀滿大的）。

另一部分學員就是ENJOY WORKS裡面的員工，他們公司分成兩部分，一部分是單純做房屋設計跟仲介，另一部分則是從事不動產社區營造（包含群募等模式），而進入這個部門要學習的東西非常多，執行專案要用到的人脈也很多，因此我覺得老闆有點像把自己公司員工訓練拿來開課收錢，順便匯聚人脈。員工們跟回鍋參加的學長姐在課程中很積極發言，也會帶動分組討論，再加上大家都是業界相關人士，所以整個課堂進行算很流暢，氣氛也很活絡。

【心得】

社會性與商業性如果以數字分析，就單一商業行為來說，是矛盾的。如果一個物件開放更多公共空間讓周邊居民參與、利用，那勢必減少屋主用來營利的空間。站在公司立場，所有人際關係跟交際都減到最低，用最少時間賺最多錢才是理想狀況。依這個想法來看，開工作坊整理顧客跟周邊居民意見，辦活動等等都是浪費時間人力，能免則免。另一方面能整合客戶、居民意見，業者一樣可以賺錢，大家笑呵呵的方式是什麼？我就很有興趣，所以也依照這個方向來選課。

心得太多，我分幾個部分介紹。

[不動產基金企劃（不動產群募）]

這門課是由主辦公司老闆親自上陣，向各位介紹不動產群募要克服的金融法規，還有他們怎麼邊做邊推動修法，聽了覺得超厲害，有些法條都是他們的案例出來以後這一兩年才推動修法的最新法律。

法規跟方法講解完後，每堂課前半就由ENJOY WORKS的員工介紹自己負責的案子是怎麼規劃，利潤怎麼算，怎麼跟地區協調等等，老闆在旁邊聽完，就會給建議「你這樣講大家可能聽不懂，剛剛那個名詞要不要再解釋一下？」這樣員工邊練習發表，另一群員工跟我們一起聽，老闆也邊指導他們怎麼發表，我們在旁邊聽了也能學到東西。

後半部每次會安排一個學員自我介紹，以及介紹自己現在手上的案子，最後大家討論可以怎麼合作，或是有什麼意見感想（這個模式在另一個研究室也有）。

上完以後覺得想要弄一間符合群募條件的公司有夠麻煩，想要把不動產商品當作基金的投資對象又是另一件麻煩事，最後群募要放在網路上也不是那麼單純，一個服務背後的開發實在麻煩。另外商業模式的規劃，還有跟地方團體的合作關係、利益分配這部分我聽完覺得「還真有人可以做到啊！？」

這門課程來參加的同學最多人在問商業模式，每堂課問題都圍繞著錢打轉，聽下來我自己結論是：要看長線，這可以帶動地區活化，但金錢上的利益，跟傳統不動產操作方式來比，是沒辦法賺那麼多。

另一方面建立了原始商業模式後，可以賣給大公司跟政府，這也不是一般不動產公司辦得到的事，上完覺得他們真的很強。

[不動產中的社群營造]

不動產與社群是一門讓我最有感觸的課。老師第一堂用三個問題開場：「社群重要嗎？」「沒有社群會對你們的生意有什麼影響？」「請大家站在業者的角度思考：為什麼你們做買賣、租賃做得好好的，還要浪費時間來經營社群？」

一個接一個的問題跟討論，帶出了這門課的主旨：「為什麼不動產經營會需要社群」。上課以前我原以為老師上課風格會跟其他那些工作坊一樣很溫馨，結果完全不溫馨，老師講話態度很硬，會直接點人回答問題，而且功課一大堆！但就算是這樣，還是完全不影響大家參與的積極性，因為每個學員都是業者，目的明確，加上課程內容真的耐人尋味了！我覺得整個班級都很樂在其中吧？

這門課我整理出幾個重點。

1.「時間」跟「場域」互補才是永續循環的完整模式：

經營社群的時候大家總會煩惱在主要活動結束後該怎麼維持社群熱度，但上完課之後我就了解到，目前我學到的社群經營都在上圖「時間的設計」那一半，在那一半跑完之後，如果沒辦法把形成的社群放在某個「場域」中，那人一定會散。一直辦活動勞民傷財，因此能把社群放進一個”場域“，讓大家在”場域“中繼續人際關係，恢復能量就顯得重要。

這裡指的”場域“可能是學生的社團辦公室、公司、共享工作空間、某一間店，或是規模更大，老師在課程中常用來舉例的”一整個住宅區“。

2.不是為了跟大家和樂融融才參加社群：

社群是用來交朋擴展人脈，就大家對不動產中的社群最大的誤解。一般大眾對社群的認知中，跟大家打好關係很重要，但放在不動產中比起『個人』之間的關係，更重要的是大家共通的願景。（見上圖）就算個人跟個人間沒有刻意連結，大家也會藉由公共事務（圖中間那個“共”）產生連結。

3.不動產的公共性：

大家思考公共的時候可能會有一種想法：參與公共事務，是一種犧牲自己利益的利他行為。但換個角度想，公共是每個參與者利己思考的最大公約數，當大家有了共同目標，自然會想辦法前進（參考黃色那個上圖）。所以在不動產經營中我們需要的社群不是跟每個鄰居打好關係，而是找到大家共通的願景，依照那個願景來一步步設定具體目標、共同達成。

[不動產再生企劃]

教大家怎麼實際進行空屋再生的企劃跟規劃。從都市中不動產的使用方式，到企劃想法、商業模式、建築物年限估算、災害評估、與都市計畫以及週邊社區的合作方式等等，都有介紹到。

雖然這門課跟不動產社群營造都有談到社群營造跟企劃提案，但再生企劃的內山老師跟社群營造的甲斐老師最大的不同，是內山老師專營都會中的複合式設施，像大車站旁邊的舊大樓再生之類，使用目的以商業為主；而甲斐老師設計的物件比較偏向居住，大型集合式住宅的再生、或是住宅區規劃。

這門課教得非常多，對外行人來說非常不友善，老師人很好但是講話超級催眠。整理一下課程裡我印象比較深刻的幾件事。

1.日本的建築跟不動產相關法規都是針對要蓋新大樓、新房子的狀況設定，所以想要改建舊物件，或是做一些再利用，就會遇到法規阻擋，加上舊房子很多沒有檢查證書，會更加麻煩，所以業者們就一邊踩著灰色地帶，一邊壓著政府修法。

2.不動產的收益也可能是企業、NPO、公益團體、或是政府出資，只要想辦法找到價值相對應的團體，就可以轉換成利益

3.利潤不夠維持物件經營成本時，要思考其他東西來增加物件的”價值“

[物件參訪/公司拜訪]

ENJOY WORKS在經營課程時，非常積極跟各個學員連結，每堂課學員報告完自己現在工作在幹嘛，公司都會建立成資料庫，一方面在官網或社團幫忙宣傳學員經營的不動產，另一方面也建立自己公司還有同區域的學員之間的連結。

他們跟我第一次主動私下接觸，是我在不動產群募課程上報告完自己想建立台日之間的人流、物流跟金流的模式以後。跟我聯絡的那位專員一開始就說自己是PLUS KAGA（參照本系列前文）執行單位三島老師的學弟，聊完彼此的專案跟合作可能性，就敲了時間去他們公司看看那些群募的物件。

令人驚訝的是對方積極度很高，當時我在忙台灣大學生工作坊的案子，隔幾天對方就把合作的暫定時間表跟目標都整理回傳，效率著實驚人。

實際上在鎌倉見面已經是快兩個月後的事，我參觀了他們其中兩個辦公室，也跟某些在線上課程中見過我的人打了招呼，去看了物件，看了湘南地區的街景，也逐漸了解ENJOY WORKS公司的經營模式。

ENJOY WORKS是一家專營湘南地區的不動產公司，湘南某個地區是有錢人的別墅區，他們在那邊就很多物件，員工們入職後也幾乎都搬到那一帶，他們主張的不是賣不動產，而是賣給客戶一個理想的生活型態，在當地品牌力很強。

公司運用建築設計、不動產交易賺到的盈餘，來經營不動產群募、基金、學校等等新模式。吃飯時我也稍微跟負責課程的妹妹聊了聊，我問「你們這邊案子那麼多，一個基金或專案都幾個人在負責啊？」她說「一個人可能都要扛兩個或三個吧？」我聽了非常驚訝，因為每個案子的工作量可不是開玩笑的大，再繼續打聽他們公司員工的學經歷，發現這些人不正是所謂的社會精英嗎！？有人從名校來、有人從大公司轉職來，ENJOY WORKS的待遇真的那麼好嗎！？

她說「雖然失去了大公司的光環，但是這裡的工作實在太有魅力了！」我看得出20幾歲的她說出這句話的時候眼睛在發光，而我也有同感...這間公司在做的事真的太好玩了！！

【社群形成】

作為經營主體，enjoy works很積極的跟每個學員聯絡，也努力尋求新的合作，不僅如此，他們也以商務合作為前提串起各個學員間的橫向連結。

【相關連結】

次世代社區營造學校 不動產群募官網

痛苦指數★★☆☆☆

有一門課的功課讓我很痛苦，兩門課的期末報告讓我非常痛苦...不過還好都過了。其他時間大多都輕鬆愉快，收穫很多。

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後記：迎向沒有同溫層的後憤青時代

台灣政府到底在幹嘛？

上完前一篇聊到的政策課程，發表完政策提案以後，我才真正看懂什麼叫「藍綠一樣爛」「統獨是假議題」「撕裂族群有多嚴重」這些事。我從小是個深綠獨派，全家包括整個家族都是，所以就算過了人生第一個憤青時期，我依舊會關注很多側翼粉專。

但上完政策課程，我才發現原來政府沒有很想跟人民溝通。我了解跟人民溝通很麻煩，也不是人人都會想花時間了解政府組織跟政策內容，但看了日本做的政策、政府組織、財政圖像化說明，就覺得⋯台灣到底在幹嘛？為什麼都沒推動政策普及教育、組織改革？然後政府發的案子永遠是被某些公司跟法人單位壟斷，台灣民主化那麼久了，權力核心跟利益循環就被框在那些圈圈裡，這樣對嗎？ （註：附上茅崎市綜合企劃與橫濱市財政概覽視圖 讓大家參考）

工程跟政策召開說明會也只是告知，完全沒有想要讓大家發表意見欸！這些事一天一天，一年一年累積，有改善嗎？

政府單位之間的橫向連結跟組織改革有推動嗎？不是說統獨問題不重要，問題是大家真的了解推動統獨那些複雜的國際角力、世界經濟對中國的依賴性、背後有多少不公開的資訊嗎？如果只看新聞跟檯面上的媒體判斷會準嗎？

意識形態的問題當然可以被討論，但前提是在”大家都為了台灣好，擁有公共意識的前提下”，當然有些人態度不友善，不過塑造良性的對話平台還有氛圍不就是政府的工作嗎？

政府跟公部門不做組織改革，選誰上去，都只是爽一下而已，而且以前那些沒有好好經營的後果，現在都在新聞看不到的地方發酵，從軍公教組織到工程建設都是⋯大家就等著看吧。⋯不過也可能在我看不到的地方其實已經改超好也不一定啦⋯希望囉。台灣有比政治人物私德更值得大家關心的事，老話一句：台灣很小，台灣人要團結。

台灣某些講師愛幹人簡報的影響

某些人就是會去上別人的課然後講義跟簡報偷幹走以後拿去自己的課講。我以前只覺得這些人很賤，不知道會對整個社會有什麼傷害，現在參與那麼多課程以後才知道。首先一種知識、學問，絕對會有變動性，需要各種驗證跟解釋，所以某個講師介紹完了模式，再講他實踐的內容，就有可能有學員會在別的實踐中推翻講師得理論，這時反饋回去，彼此教學相長，才是知識累積的正循環。

如果你偷偷把某個課程的簡報或理論幹走，就拿去教學收費，那不僅無法讓知識跟最新的社會現況接軌，也欠缺共學跟共同行動的社群。這不僅是私德問題，也關係到整個社會能不能往前走。

中產階級自救會

說來說去我還是覺得要組成中產階級自救會啦！社會氛圍爛、大型組織動作慢、政府內部運作又那麼官僚，最後大家還是只能靠自己。這系列到此告一段落，如果你從第一篇看到這裡那真的很厲害！有任何意見，問題都歡迎留言告訴我。

中產階級自救會系列文會在政大女子圖鑑系列文連載完後復刊，感謝各位閱讀。