高收入人士和他們的房子

上個月底接到了興富發的電話，覺得蠻有趣的，來跟大家分享。 我接得電話是賣鉑金愛悦的(基地位置在台中巿七期重劃區內，市政北一路和河南路交叉口附近)，以下是電話接起來後大略的對話內容。 「你好，我是之前有跟你介紹過興富發市政一號院的F小姐，好快喔，兩年就這樣子過去了，不知道您有沒有買到合適的房子呢? 我們興富發之前市政一號院接待會館的附近，推了一個案子叫鉑金愛悅， 現在實價登錄已經有100多戶了，不知道您知不知道這個案子呢?」 當然知道啊，廣告看板在台中市內這麼多怎麼會不知道咧.......過這個開場白很可以啊，至少不會讓我想要掛電話，我有了繼續聽她講的動力。 「大概知道。」

「太好了，是這樣的，我們公司最近推出的優惠付款的方案，目前鉑金愛悦結構已經蓋到第六層以上了，但是離交屋還有四年的時間。興富發最近為客戶提供了非常輕鬆的付款方式，從現在簽約、整個結構工程完工的期間到交屋前，只需要付款百分之四，以3000萬的房子來講，這四年只要付120萬就可以了哦! 在交屋後，百分之十六的價金會由我們公司提供客戶無息貸款分三年付清，付完我們公司的無息貸款之後我們在開始繳銀行的房貸就好了。您有興趣來看嗎?」

「我負擔不起。」

「怎麼會呢! 4年只要付120萬吔，我跟你說，我賣房子快10年了，從來沒看過買七期新屋這麼容易的!」

「但是交屋後，包含建商貸款和寬限期銀行利息，前三年一個月付款是17萬欵，這壓力對我來說太大了。」 我們先停在這裡算一下: 3000萬的房子建商無息貸款16%，相當於向建商貸款480萬，分三年還款， 一個月要還十三萬三千多，別忘了同時還有銀行的貸款兩千四百萬，如果前面三年使用寬限期只還利息，用現在房貸利率最低1.81%來看，一個月的利息也是三萬六千多塊，等到建商的貸款完了之後，就要開始還兩千四百萬的房貸，因為前面已經使用了寬限期，可以整個還房貸時間壓縮到17年，所以之後一個月要將近14萬的本利和，代表一個買3千萬房子的家庭，合理的就是必須要有每個月是十四萬以上的房屋貸款預備現金，20年來不能夠隨意中斷! 買高總價的房子從來就不簡單! 對方聽完我的話之後一陣沈默，顯然還沒想出話來接。我心裡想，怎麼會沒有套路來回答我的問題呢? 總不可能只有我這樣問吧? 還是前面買的，大家都沒打算交屋，只想趁這4年轉賣看看? 那不就是傳說中的發哥投客軍團? 而且不是要禁預售屋轉售了嗎? 就算不追溯修法前取得的預售轉約，投資客轉售，難道也能比照建商這麼驚人優付條款嗎? 如果興富發這個案子未來幾年不分期調漲價格，那不就前面的人平轉也轉不掉了? 這就是金融巿場典型的多殺多，造成價格不穩定甚至下跌的狀況不是嗎? 還有4年付120萬可以買3000萬的房子，這槓桿率太嚇人了，這一切真的合理嗎? 我心裡轉過好幾個念頭後，代銷才重新找一個話題接下去說 「那小姐要不要至少先來了解看看? 看過了有喜歡，才要考慮價格和付款不是嗎? 我們約個時間來看屋，妳覺得如何?」

「不用了，我們真的負擔不起3000萬的房子。」

「那想不想看看我們河南路上基地在雙橡園對面的房子市政新銳?首付雖然要68萬，但是總價比較低，而且看雙橡園花園的戶別還有，可以挑哦!聽說雙橡園它們那個案子花園近2000坪呢! 」(雙橡園住戶聽了表示.......)

「不用了，謝謝，你們代銷現在也不容易，不過我們目前沒有購屋需求，byebye~」

我結束了對話。 在現在這個資金成本攀高的時刻，建商拼不要收工程款/交屋款和利息(而且是7年，蓋4年交屋後3年)也要把房子賣出去，一來我的感覺是房市真的是冷了，二來是高總價的房子用低自備的方式來賣，我認為是不合邏輯的一件事情，如果說一葉知秋，那應該表現就是高總價的市場委縮得比一般總價的市場嚴重非常多。 去年10月的新聞: 內政部最新統計出爐，今年第2季全國房貸負擔率為39.62%，比起上一季、去年同季均呈增加，房價負擔能力雖然維持「略低」等級，但是已經接近「偏低」等級，房價所得比也攀升至9.69倍，意味著國人得將近10年不吃不喝才買得起房。如果時間倒回到2~3年前，房價所得比還在9.5倍以下。 隨著前2年房價飛漲，我反倒是眼睜睜的看著，(台中)接近或超過4000萬以上的房子，隨著各種限制政策紛紛出籠，流動性越來越差，不少知名建商的大坪數豪宅，賣了超過兩年，屋主不讓價、買方不追價，最後都沒有辦法成交，也讓我再次確定了，離開台北市之後，總價超過豪宅線的房子，如果不夠超值，那就會變成票房毒藥。只是我也很好奇，收入比較高的人們，在真實世界裡，到底買多少錢的房子呢? 還有，現在的房價這麼貴，房子究竟又是什麼人在買呢？ 前幾天我看到了一篇報導，很好的解釋了我的疑惑，我們身為收入比較高的受薪族群，有時候在財務方面的同溫層之厚，可能超乎自己想像! 現實狀況是這樣的，聯徵中心發現，去年全台有超過一半的房貸族，年收入不到80萬元。 統計顯示，去年全台有18.4萬筆房貸，其中年收入40～80萬元的族群貸款筆數最多，達6.6萬筆，其次是年收入80～120萬元的族群，貸款4.3萬筆，若再加上年收入未滿40萬元族群申辦的2.6萬筆房貸，已經涵蓋全台73.8%的房貸族群，房價則落在880-1100萬元間。而年收入超過400萬元以上的高收入族群，只佔總體房貸的2.52%。 特別的是，年收入最低的族群買的房屋，竟略貴於收入高一階的族群；年收入未滿40萬元的族群，平均購屋鑑價近980萬元，高於年收入40～80萬元的族群買的880萬元房產，且該族群每月3.4萬元的月薪，至少有2.7萬元要拿來繳付房貸，這聽起來實在是很不合理，合理的猜測是這些人買房申貸，多半有其它資金挹注，跟他人合資(通常是另一半)，或讓親友借名登記，是較為合理的情況。 年收入280萬元以上的族群，購屋總價就開始突破2000萬元，購屋坪數也多半來到60、70坪左右，因有可能會選擇更精華的地段，房屋的單價更高，因此會出現年收入在320～360萬元的族群，購屋面積達64坪，但年收入360~400萬元的族群，購屋面積反而縮減到62坪的狀況。 至於年收入最高族群買的房子也並非天價，資料顯示，年收入400萬元以上的族群，申貸的房屋價值大概落、在2800萬元，換算這些族群的月收入至少都超過33萬元，但每月房貸約10萬元左右(去年第二季的利率大概是1.5~1.6%)，大約只佔收入三成不到，顯見該族群除了貸款買房，同時也利用低利房貸操作財務槓桿，將資金運用於其它地方。 這份資料另外還有一個需要解讀的地方: 所謂"年收入400萬以上"的族群，「下限」是400萬，但是說不定平均年收入是5、600萬，而且這是「單人(貸款人)」報給銀行的年收入 (當然報給銀行的年收入，跟報給國稅局的年收入，常常不一樣，這個應該也是很多人都知道的事情.......)，如果是家庭年收入，應當是更高! 即使如此，這些人申請的房貸平均值才兩千兩百多萬，倒推回去他們購買房屋的均價，尚且不到3000萬元，推測起來這些高收人士買的房子，是不吃不喝，多則5~6年、少則3~4年就可以還清的數額，換言之，他們的房價所得比看起來通常多在七倍以下。 確實就跟書上(21世紀資本論)講的一樣，收入和資產越多的人，自用住宅佔他們的資產比例會越低。2015年法國數據約莫如下: 流動資產超過100萬歐元的人，通常自用住宅只有占他們總資產的三分之一，流動資產超過500萬歐元的人，自用住宅佔總資產的十分之一左右。 不知道這個表格有沒有讓你感到驚訝? 我把這個數據分享給大家，希望我們都能住在自己喜歡的房子裡，同時又擁有一個好的財務分配。