更新於 2023/04/30發佈於 2023/04/27閱讀時間約 6 分鐘

法定停車位、自設停車位、獎勵停車位

明明是付錢買來的車位，竟然被後來入住社區的新住戶請求返還車位？

買了附有車位的房子，點交以後卻發現車位竟然被鄰居停走，而且鄰車還有車位的使用權證明書？

我國大樓、公寓等集合式住宅所附設的停車位可分為三種類型：法定停車位、自行增設停車位、獎勵停車位等三種類型。而停車位依其設置的目的以及空間規畫，其權利的登記或表彰的方式均有所不同，而這些不同之處，攸關停車位使用上是否有所限制，以及停車位出售或購買時應完成的程序，也是在解決或避免停車位產權糾紛時一定要知道的事。

法定停車位、自設停車位以及獎勵停車位要如何區分？

法定停車位

依照建築法的規定，建築物在興建時必須設置停車空間，僅在例外在施工設置有困難的情況，才得以繳納代金的方式替代（建築法102-1條）。而建築物的起造人依據建築法，以及都市計畫法令、都市計畫書或是建築技術規則建築施工設計編第59條等規定，於興建建築物時所設置的停車空間，即為實務上所稱的「法定停車位」。

法定停車位如果是設置在民法上所謂區分所有建築物中，也就是大樓、公寓等集合式住宅時，通常因為停車空間不具使用上、構造上的獨立性，而被認為是區分所有建築物的共有部分，而由全體住戶或有購買車位的住戶共有（即為實務上所稱的「大公」或「小公」）。不過，如果是在民國80年9月10日前請領建照的建物，而停車空間又有使用上、構造上獨立性的話，其登記時是有可能以獨立建號登記為專有部分，也就是所謂的有「獨立產權」。之所以有此種情況，是因為法定停車位登記方式，為內政部以80年9月18日台內營字第8071337號函釋，統一法定停車空間規定一概登記為區分所有建築物的共有部分。

自行增設停車位

自設停車位，顧名思義即為起造人於法律所要求設置的法定停車位外，未申請停車空間獎勵，而自行以剩餘樓地板面積或於法定空地增加設置的停車空間。

自行增設停車位如與防空避難室或法定停車位設於同一空間，則由於其不具有構造上獨立性，因此與法定停車位一樣，性質上也是區分所有建築物的共有部分。

但如果自行增設車位的設置空間為獨立樓層或空間者，該停車空間即可登記為區分所有建築物的專有部分，而個別停車位的所有人則為該專有部分的共有人，由於此種停車位可以單獨過戶，而不需要隨同房屋所有權移轉，且過戶的對象也不限於其他區分所有權人，因此實務上有稱此種車位為「獨立產權車位」。

獎勵停車位

獎勵停車位為過去中央政府為解決停車空間不足的問題，因而授權地方政府訂定相關獎勵規定，鼓勵起造人增加額外的停車位。獎勵停車位基於其政策目的，必須開放大眾使用，建物區分所有權人不得以規約來限制其對外開放。

獎勵停車位與前面提到的自行增設停車位一樣，其性質依其是否有使用上、構造上的獨立性，而可登記為區分建築物的共有部分或專有部分，如登記為專有部分，則屬有獨立產權的停車位，可單獨移轉予住戶以外之人。

說到這裡，可能有人會想到，如果停車位是登記為共有部分，而為全體住戶所共有，那麼是否每一位住戶都有停車位的產權，並且都有權使用停車位？那為何在買房子的時候，還要另外向建商買車位？要回答這個問題，就必須要瞭解停車位使用權是自何而來。

停車位的使用權源

停車位性質上如果是區分所有建築物的共有部分，個別住戶要得到停車位排他的使用權，一般是透過規約或是分管契約取得。而建商在銷售房屋的時候，通常便會在房屋買賣契約中記載分管契約，或是檢附訂有約定專用權的規約草約，透過此方式，讓有購買停車位的住戶取得停車位的使用權；而沒有購買停車位的住戶，雖然也是該停車空間的共有人，但依據規約或分管契約的約定，該等車位已經約定由特定住戶使用，無使用權的住戶自然不能使用該停車位。

至於，停車位性質上為專有部分的時候，也就是實務上所謂有「獨立產權」者，其使用權其實也是透過分管契約而來，只不過該停車位所在的樓層或空間是登記為專有部分，因此停車位的使用權不需要整棟區分所有建築物的住戶同意，只需要該樓層或空間的全體停車位權利人達成合意即可。

如何合法、有效取得停車位的權利？

關於這個問題，首先涉及停車位究竟為共有部分抑或是專有部分，亦即其是否為俗稱的「獨立產權車位」，以及其使用權表彰是以何種「形式」表現。

共有部分停車位（無獨立產權）的權利移轉

首先是停車位權利轉讓對象的限制，停車位性質上如果是區分所有建築物共有部分，而沒有獨立產權，其權利轉讓的對象只能是同區分所有建築物的其他區分所有權人，非區分所有權人要購買此類型停車位，就會碰到無法辦理共有部分持分移轉登記的問題。

而在區分所有權人間在買賣停車位時也要特別注意到，停車位權利轉讓時，是否要辦理應有部分的移轉。這是因為實務上共有部分停車位的權利有可能是以額外的共有部分應有部分（持分）比例來表彰（例如有停車位的住戶共有不分持分比例較無停車位的住戶持分比例多出１／１０００００），但也有可能與應有部分比例無關。如果是前者，也就是該共有部分停車位權利是以額外的應有部分（持分）比例表彰時，則買賣停車位即應一併辦理該額外應有部分的過戶，否則如果只是拿到「使用權利證明書」之類的文件，還是有可能會認為並未取得該停車位的權利。

專有部分停車位（獨立產權）的權利轉讓

俗稱有獨立產權停的車位，由於其定性上為區分所有建築物的專有部分，因此該類型停車位的轉讓對象不受限制，而可自由轉讓予區分所有權人以外的第三人。

再者，具獨立產權停車位權利移轉的方式也相對單純，其權利歸屬基本上以專有部分的應有部分登記狀態為準，因此，要移轉停車位權利時，只要辦理停車位的所有權移轉登記即可。

結論

回到一開頭提到的兩個問題：

明明是付錢買來的車位，竟然被後來入住社區的新住戶請求返還車位？

買了附有車位的房子，點交以後卻發現車位竟然被鄰居停走，而且鄰車還有車位的使用權證明書？

會發生前開兩種情形的原因，其實便是因為在停車位買賣時，賣方僅僅是將當初建商製作的「停車位使用權利證明書」交付給買方，卻漏未辦理共有部分的持分轉讓，導致買方實際上未取得該停車位的權利。而未來買方出售房屋，新屋主取得房屋所有權的時候，並且取得共有部分的持分，此時停車位的買方即有可能遭新屋主請求返還停車位。

為了避免此種情況，在買賣停車位，可以先做以下兩件事：

1.查詢社區規約、原始建商所提供的權利證明、買賣契約等文件，以確認停車位使用權有無瑕疵。

2.確認停車位與共有部分的持分比例是否相關，如有相關需一併辦理應有部分的移轉，始能完整取得權利。

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Brian

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