台灣房地產步上日本失落30年後塵？

這世界不存在只漲不跌的神話，但也沒有一廂情願的本錢

台灣房市是否泡沫問題再次浮上檯面

          疫情後，全世界歷經大印鈔幾年的好光景後，一飛衝天的房市，隨著中美貿易戰加劇、烏俄貿易戰看不到盡頭，大通膨大升息的背景下，悄悄有了變化。
中國、南韓、香港、台灣等幾個國家的房市，向來存在著房市只漲不跌的神話，市井小民買房是遙不可及的妄想，然而最近：
香港：歷經一連串的政治動盪，香港獨立地位不再，大量港人移民，國際資金望之卻步，依據香港-私人住宅售價指數資料，其私人住宅指數自2018年起即處於停滯期，自2022年起開始出現明顯下跌。
中國：在中國夢的無窮想像空間下，人均所得才剛達到中等國家水平的中國，房價卻已超英趕美，一線城市房價所得比驚人，然而依據中國-總體房價資料，中國整體房價於2019年觸頂後，年增率開始下滑，於2022年5月起開始出現負成長，國內出現顯而易見的房企倒閉風暴，目前風暴已延燒到地方政府債務以及銀行體系，全世界都在關注，其是否步入日本失落30年後塵。
南韓：其房價約於2022年下半年開始步入負成長(南韓房價指數月率)，主要源自全租屋文化盛行下，整體房市槓桿過高，在經濟成長率下滑及美國暴力升息下，房地產泡沫終於破滅，也戳破首爾房市只漲不跌的神話。
          鄰國如此，眾人不禁把眼光拉回台灣，玩味著台灣房市是否也存在泡沫，是否也即將破滅，並走向日本失落的30年。

台灣日本大不同

          影響房市漲跌因素何其多，有總體經濟因素、政策因素、市場心理因素...等等，絕非某篇文章，某個觀點可以概括而論，否則也不會少子化吵了十幾年、各項打房政策一波接一波，房價看起來仍堅挺不已，因此所謂"台灣房市是否步上失落30年的後塵"就筆者看來也只是假議題，因為台灣房市縱使要向下修正，也絕對是有台灣自己的因素，絕非當時日本情況所能類比，其相異點如下：
外資炒作因素不高：台灣因地緣政治的關係，加上房地合一稅對於外資買房的懲罰性稅率，因此外資除了2017年投資台灣不動產達7.1億美金後，及逐年減少，至2022年也只有3.6億元。
台幣未大幅度升值：當時日圓對美元快速升值的，進一步加速資本流入日本，炒高日本實體資產，房市更是熱錢追捧的重點，反觀台灣並非國際強勢貨幣，也沒有當時快速升值的壓力。
台灣製造業實力仍然強勁：日本當時由於薪資水準提高，製造業紛紛外移至亞洲四小龍國家，產業空洞化使經濟已是強弩之末，反觀台灣仍為電子產業製造重鎮，工資再發達國家水平仍有競爭優勢，與日本大相逕庭。
台灣房市槓桿不若日本：雖說台灣人熱愛買房，但自金融海嘯以降，政府即不斷利用稅制及信用管制手段壓抑不動產，使的銀行資金不要過度流向房地產，一般民眾貸款買房也以20年~30年貸款為主，與當時日本盛行40年貸款仍有很大的差距，銀行因房市產生壞帳比率仍然很低，體系相對健全。
台灣房市價格不若當時日本：日本泡沫全盛時期，全國地價總和可以買下整個美國，而台灣雖然也有嚴重的房價問題，但除了台北新北外，其餘地區的房價地價尚未達到遙不可攀的境地，沒有爬的這麼高，自然也不容易摔得特別重。
          當然在某些程度台灣房市也有比日本危險的地方，如人口老化速度更快，人均所得低於日本，地緣政治影響...等，因此台灣本就不會步入日本後塵，台灣房市如何發展，有台灣自己的軌跡。

現在的台灣房地產現況

          目前台灣房地產仍呈現多空交戰，但空方略勝一籌的狀況，空方力量主要來自於政策管制、經濟下行、利率上升，然而多方也持續強勁，大通膨背景不變，買房主力世代後延且供不應求、供給端缺工量縮勢必造成價格不易下降...等，因此市場多數主張仍認為目前房市以盤代跌勢主要趨勢。
          而就筆者在業界的第一線的觀察，現在建商推案益發困難，也聽說有部分建商面臨周轉壓力，然而仍少有聽說真正有建商面臨倒閉，而在推案困難，供給量大減的情況下，市場賣壓只要能撐過這一兩年，也勢必能逐漸緩解，更何況就以高雄111年餘屋8486戶看來，更是自105年以來呈現緩減趨勢，賣壓並不如外界想像的沉重。

不用相信房價只漲不跌，也不能豪賭房價一定會跌

          總體經濟不僅錯綜複雜，而且永遠有新的變數，筆者認為要預測長期市場並沒有意義，尤其是實際住房需求更不需要拿自己的青春歲月豪賭，或許台灣房市會跌，也或許不會，沒有人能夠肯定地給出答案。
對於自住需求的人，只要抓穩預算，確認付款能力，務實的買房仍是最佳選擇。
對於投資需求的人，良好的資產配置，適當的槓桿，持續掌握市場訊號，才能確保在多變的市場中，持盈保泰。