自住買房心得-如何做出適當決策

寫在最前面的小提醒：

買房這件事在我的觀察，某種程度上已經變成跟政治、信仰一樣的無正解難題，而且本篇會有很多或許看起來非常政治不正確的觀點。

最近也跟好幾個朋友聊過這件事，本篇純粹是想分享自己對「自住買房」決策的經驗與看法，我寫這篇不是來吵架的，不過當然很歡迎理性討論。

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以下正文開始：

每個人都做不出認知範圍以外的決策，自住買房這件事，如果認知不夠清楚，我想應該也無法下定決心去買一樣這麼貴的東西，而且還要背負看起來數字很龐大的貸款。

因此做出這個決策前，必須先要清楚認知到「自住必須買房」這件事，才有辦法往下一步進行，如果打從心裡不認同這個論點，那也沒辦法繼續討論下去了。本文會先從買房決策的合理性來討論，完成認知建構與釐清，再來討論做出後續的行動時需要考量的面向與取捨。

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這篇文章我覺得一定會寫的太長，所以想了一下，下面會把常見的問題列出來，用QA問答的方式的方式來分享觀點，這樣應該會比較容易閱讀。

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Q1：為什麼需要房子？

A1：食衣住行都是人生在世的剛需，每個人都需要住的地方，小時候與家人同住，但長大後如果不是在原生家庭所在地工作，出外工作打拼的人就沒辦法住在老家，這時候不論單身、已婚、有沒有小孩，都會有「住」的需求，要租房或買房來解決這個需求。

但就算你在原生家庭所在地工作，我也會建議你買自己的房子，原因請繼續看下去，詳述如後。

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Q2：就算需要房子，也可以只租不買，一樣都有得住，差別在哪裡？

A2：以會計的角度切入來分析自己的「人生」這間公司，房租支出全部都是「費用」，但買房所繳的房貸利息是持有資產的「成本」，而且房貸其中只有約三分之一是利息，利息才是真正花掉的成本，剩下三分之二償還的本金只是暫時把錢存在房價裡面，存一段時間之後，有許多不同的方式可以把這筆存款拿出來使用。

以我熟悉的台中市房租與房價為例，小家庭（兩大一小or兩小）需要住的三房租金約落在25K～35K不等，小一點的兩房租金約落在20K～30K不等，其實這樣的房租，要買到相同金額房貸的房子來自住，並不困難。

承上，假如租金等於房貸，那同樣是要解決「住」的剛需，在有買房頭期款的前提之下，租房的實際花費就是買房的三倍。

再承上，以「租房的花費是買房的三倍」的前提，如果已經存到頭期款的話，理性考量就是應該盡快去買房自住，因為可以節省三分之二的居住成本。

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Q3：買了房開始繳房貸是不是會變成30年、40年的房奴？

A3：首先要釐清一個觀念，沒規定一間房子一定要住到底，房貸也不一定要繳完，還沒繳完一樣可以賣房子，在不想住、不夠住時，換屋賣掉的金額就會清償原來的貸款，所以並沒有變成屋奴的問題，另外就是擁有自己的房子對生活品質的提昇是巨大的，在我看來是值得為此花費心力與成本的。

房屋貸款在台灣是數一數二低利率的貸款（相對信貸甚至車貸動輒5%的利率來說），因為是有擔保品（房子）的貸款，而且在申請貸款的當下銀行就會對你的還款能力做審核，對銀行來說風險相對低，也因此願意提供比較好的利率，加上今年月8月開始的新青安貸款，政府政策性的補助青年首購的房貸利息，讓房貸利息又更低了。

即使今天因為生活的重大變故導致房貸繳不出來，還有很多種方法可以解決問題，解決方法都比房東告訴你房子不租了要收回來有機會解決，因為房東要賣房子不租了、要漲房租這些問題，通常都是單方面的意思表示，租屋的人基本上都是很難抵抗的。

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Q4：買自住房除了節省居住成本還有什麼好處嗎？

A4：買自住房除了節省居住成本，另一個好處是可以帶來資產的成長，繳房貸同時也是累積資產的過程。但誠如巴菲特曾經說過的名言：「很少人願意慢慢變有錢，多數人只想快速獲利。」持有房子的資產成長過程是相對緩慢的，慢到你沒發現甚至也不想等的那種慢，但很多事都是慢慢來比較快，等房子持有五年、十年後，再回過頭來看，通常都會感謝自己當時審慎思考做了這個決定。

食衣住行四種剛需的成本都會隨著通膨波動，世界各國政府都告訴你溫和通膨的目標是2％，這也是人類經濟發展之下的必須選擇（沒有國家希望自己的經濟進入通縮），因此解決「住」的需求的成本，理論上就是每年以2％成長，也因為房屋解決了「住」的剛需，所以造成房價短期雖然會上下波動，但長期還是隨著通膨逐步往上。當你買了自住房，就把「住」這個剛需的成本鎖住在買進的當下，「早買早享受，晚買也不一定享折扣」，而且這件事也可以換個角度思考，你是花錢去買一間房子來租給自己，自己繳租金給自己，而且自己是最好的房客，不會欠租、不會破壞房子，這樣何樂而不為呢？而且因為房子是自己的，同時你也可以參與通膨造成房價上升所帶來的資產成長。

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我個人認為，買自住房屋跟指數化投資這兩個工具，是最適合一般普羅大眾的投資理財方式，因為把時間拉長來看，成功的可再現性很高，而且失敗率是相對很低的。

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Q5：買自住房該如何選擇？

A5：這是個大哉問，我會建議從四個面向來思考。買自住房的四大面向的取捨是「空間、地點、屋齡、其他特殊考量」

一、空間：

一般是以住幾個人要住來決定需要的空間，單身可能一房一廳也夠住，但兩房會住的比較舒服，如果只有夫妻兩人或兩大一小，都還是可以考慮兩房，不過兩大一小或兩大兩小可能就需要三房才會住的比較舒服。

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二、地點：

居住地點會影響直接上班通勤時間的長短、交通方式的選擇，如果夫妻兩個人都在工作，建議的買房地點是一個人近一點一個人遠一點，不要買兩個人工作地點的中間之類的，這樣沒有一個人上班近，未來會有點麻煩。

再來就是考量雙方原生家庭的後援是否在附近，這個是有考慮生小孩以及照顧長輩需求的時候要思考的。

另外買自住房的時候，可以再多思考一下這個地點未來的增值性，因為買自住房也是一種投資，試著問自己要把資產放在哪裡會最有利？千萬不要覺得自住房屋的增值與你無關，這種想法是很多要買房自住的人最常見的迷思，這想法有很大的謬誤，因為自住房的增值也是有除了賣房以外的方法，可以把增值拿出來利用，這點我們以後再談。因此即使要自住，地點的增值性我認為也是應該要納入考量的。

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三、屋齡：

如果有足夠的預算，我想每個人都想住新重劃區、市中心全新大三房，但就是因為預算考量，所以才有屋齡這個取捨變項。

談到屋齡首先要有一個觀念，房子也會折舊，這個體現在房屋稅單的課稅現值上面，雖然台灣沒有實價課稅，但課稅現值的稅基如果沒有特別調整，現值是會逐年下降的，然後跟車子的概念一樣，新成屋前面幾年的折舊較高，屋齡越久後面折舊會比較少。

跟前面兩點的空間、地點比起來，空間受居住人數的剛需影響比較難捨棄，地點受上班地點、通勤時間的影響，因此相對來說屋齡就是比較可以放寬的選項。

但對於不同屋齡房子每個人的接受度不同，很難一概而論，還是有不少人都對全新的房子有莫名的堅持與嚮往，但堅持屋齡有時候就會造成「喜歡的買不起，買得起的不喜歡」的這個困境。

以我自己的理解，我認為10年左右的房子，只要管理得宜，跟現在的新成屋是可以視為同一個世代的產品的，最大的不同可能就只差在地下停車場的充電設備是否已經內建，再來就是111年後取得建照的建案對樓板隔音的規定有加強。

不過以建築法規與建材來說，同一個世代產品通常不會有太大的差距，加上消防安全法規的演進，屋齡10年左右的房子，公設比通常會比近年的新建案稍微低一點，室內空間會大一點。

同時再考量房地合一2.0稅制的規定，以及自住滿六年免稅額的這兩個變因影響，6年以上的中古屋價格會在相對甜蜜的位置，因此個人認為屋齡6～10年的中古屋應該是買自住房屋CP值相對高的選擇。

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四、其他特殊考量

其他考量大多是個人特殊喜好的問題，例如建商品牌價值的考量，網路上常見的言論就是寶X集團的案子絕對不能買（我認為這是很常見也很大的錯誤迷思），然後再來就是樓層考量，中高樓層通常會比低樓層貴，特定數字如6、8、10樓在華人心中有不同的感覺。

透天也會比電梯大樓貴，重劃區的電梯透天這種封頂的產品的價格通常更不是一般人能負擔的。這些其他特殊考量我覺得都是其次，當你預算不是那麼充足的時候，建商品牌、樓層這些堅持應該都可以捨棄，這個區塊都算是額外加分項，當預算充足行有餘力時再來考慮。

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小結：

上面四個面向的取捨，是我個人歸納出買自住房屋需要思考的幾個大方向，看是要買空間大一點、地點好一點但不是很新的，還是要買全新沒人住過，但空間小一點、地點偏一點的，這個端看個人的取捨。

我建議在思考這四個面向時可以用下面這個概念，如果你每有一百萬的預算就得到一個點數，看你有多少預算決定你有多少點數，依照你現有的點數去分配在上面四個面向，看你認為哪一項比較重要，就分配多一點，比較能捨棄的就分配少一點，這樣才能在有限的預算下，找到能符合需求又買的下手的。

我認為找自住房真的是一個了解自己的過程，透過跟自己對話，了解自己內心真正的想法，加上實地去看屋，想像未來住在這裡的樣子，才能做出當下的認知所能做出最適合自己的選擇。

謝謝看到最後，希望文章內容對你有幫助。你的追蹤、愛心，對我都是很重要的鼓勵！