桃園捷運綠線G05：合陽捷運湛

去年年底被桃園後火車站的合雄新站氣跑，現在又來個《合陽捷運湛》。巷子裡的應該都知道反正都是寶佳集團旗下的建設公司。乍看這個建案，又不禁令人對寶佳獵地與產品規劃之精準為之驚嘆。一看就是首購族會喜歡的產品。明天2024/02/24周六就要開搶了，不知道是否會是一個要排隊搶購的建案呢？

周遭環境分享

大湳商圈算是八德區北邊非常靠近桃園火車站的一個成熟商圈，由上圖可知《合陽捷運湛》位置相當不錯，離捷運綠線G05湛步行約400公尺，散步5分鐘可抵。同時G05站旁邊也是特力屋購物商場，再稍遠一點點沿公園路步行約750公尺則是可以到達大湳商圈規模最大的置地廣場，有國賓影城、迪卡儂、麥當勞、家樂福等指標名店。也是大湳最主要的生活機能所在。旁邊則是距離合陽捷運湛最近的綠地廣豐公園。

個人看法是大湳商圈算是麻雀雖小五臟俱全的一個生活區域，該有的都有，比八德擴大重劃區的生活機能現況明顯好上一截。

醫療院所的部分，往桃園火車站約2.8公里有聖保祿醫院，往內壢方向則是有衛福部立桃園醫院約3.7公里，騎機車的話都是約10分鐘左右的距離，現階段醫療資源也是比八擴來的好一點。至於學區，聽代銷說法是本區人口爆滿，大勇國小是滿額學校，目前似乎只能往桃園市方向的建德國小送，國中部分也只能往桃園的建國國中就讀，都嫌稍遠，走路太辛苦，這部分看起來短期是無解的。

至於開車族，皮朋哥實測是在國道二號大湳交流道進出會比較好，似乎比八擴來的比較不塞車；就算不靠G05，騎機車開車往桃園火車站也算便捷。

建案基本資料速寫

《合陽捷運湛》基地大小為973坪，一共會有三棟建築，建蔽率35.11%。由一樓的平面圖可知社區保留了大塊的綠地空間，這一點個人是很佩服寶佳，不太會做那種蓋好蓋滿的事情，讓住戶還能在自己的社區享受一些綠意，而不會覺得像是住在鳥籠。

美中不足的地方是，《合陽捷運湛》的基地只屬單面臨路，車道所在的C棟前面還是建商自己喬出來的一個計畫道路，卻是無尾巷，盡頭則是國軍宿舍。萬幸的是應該只有本社區開車進出會用到，應該是不會太過擁擠或是塞車。

《合陽捷運湛》的基本資料如下：

• 開案：2024/Q1；預計完工：2025/Q2（截稿時結構體已蓋到10F）
• 土地分區為住宅用。零店面設計。
• 基地面積：973坪
• 171戶住家，零店面設計。
• 平面式車位174個、有充電設備（含預留）。
• 本案共3棟建築，13樓高，地下3層為汽機車停車場。
• 標準層A棟一層4戶，B棟一層5戶，C棟一層5戶。
• 每棟都有2部電梯，都只有一部電梯可以下到地下室。梯戶比不錯。
• 樓高：挑高3米2，沒有消防灑水頭。
• 公設比33.92%，建蔽率35.11%。
• 管理費暫定是一坪65元，汽車位500元，機車位100元。

建材配備亮點：

很遺憾地沒甚麼亮點。大雅廚具、林內Rinnai三機、TOTO衛浴、樂奇超靜音四合一暖風機、永佳捷智能電梯搭配夏普醫療級空氣清淨機、防爆鑄鋁玄關門搭配三星電子鎖、德國BWT全自動反洗砂濾系統、錦鋐氣密窗、手搖式升降曬衣架。都是常見的配備。

皮朋哥賞屋戶別

寶佳的格局，真的可以當其他建商的師傅，三房的部分就看自己喜歡甚麼座向，要不要有雙陽台之類的，都不會太差，其中A1/A2/B1/B2客廳面大福街的，棟距景觀會比較良好。但要注意《合陽捷運湛》的窗戶只配備普通的氣密窗，怕吵的人就還是選面對國軍宿舍的戶別了。C2/C3/C5面東勢面公園的大棟距，也是非常理想，C5則是車道上方戶別，建議避開2樓。

C3戶：23.75坪，2房1廳2衛1陽台

• 個人認為這是《合陽捷運湛》的最強2房戶別，面東邊的公園景。
• 樑柱外移設計：一般來說柱子能外移就很不錯，而本戶別室內完全沒有大樑經過，真的是厲害了。
• 每個空間都有採光，以單面採光的戶別來說也是蠻厲害的。
• 令人驚喜的2套衛浴也是個不錯的設計。
• 客廳面寬270公分，小坪數這樣還可以了。
• 室外機有獨立置放空間不錯，然而在主臥室外面雨遮處，主臥室大概很難開窗了。

結論

地點不錯，梯戶比不錯，格局不錯，寶佳該有的優點《合陽捷運湛》都有，缺點就是建材配備顯得陽春。價錢部分，桃園後站G07新案目前成交行情約在56萬左右，G01八擴則是站上40萬了，G05《合陽捷運湛》如果能用42~43萬買到，個人認為尚算有略低於行情，如果45萬左右就應該算是符合行情，但是短期內可能較無利可圖。

C3-7F代銷第一次報價如下：

23.75坪 x 45.3萬 = 1,075萬

平面車位B3大車位(250cm寬)好位置抓158萬

總價為1,075 + 158 = 1,233萬。

去年下半年G01的指標建案《首綻》，兩房高樓層含車位還在1,0xx萬，而桃園後站的《明築輝皇》單價，2023年也只在46萬左右。感覺2024/Q1房價似乎又明顯往上墊了一個檔次，一樣46萬現在要退兩站，從G07退到G05了。感覺是個溫水煮青蛙的tempo啊...

房價還在井噴當中，年初皮朋哥所分享的2024年展望，一共有三篇，目前真的都在按照劇本演，看來漲勢還是方興未艾，還在觀望的小心被外拋到外太空去啊...

扯遠了...看起來明天開賣是不會送家電甚麼的，不知道會不會有人去搶就是了，讓我們繼續看下去，嘻嘻。