如何用「房市指標」掌握「房市景氣」?

如果打算在房地產市場｢低價買進高價賣出｣，就必須善用｢房市景氣｣來把握時機。想要掌握「房市景氣」，我們必須仰賴各種「房市指標」。「房市指標」可以再分為｢供給面｣、｢交易面｣及｢資金面｣等不同層面。

在這篇文章中，主要聚焦在住宅市場，透過「房市指標」所代表的含義來判斷房市景氣循環，瞭解｢當前市場脈動｣，甚至預測｢房市未來的走向｣。

希望看完這篇文章，能幫助大家對｢房市景氣｣和相關「房市指標」有更深入的認識。也希望這些資訊能幫助你更輕鬆地理解房地產市場的動態，讓你在投資中更具信心，立於不敗之地。

🌾｢房市｣如何？看｢供需｣！

許多專家將住宅的「建造執照核發數量」、「開工量」與「使用執照核發數量」作為房市｢供給面｣的重要指標，究竟這些指標代表的意義是什麼？又該如何解讀來判斷市場變化呢？

在開始之前，先來釐清幾個名詞－｢建築執照｣、「建造執照」與「使用執照」，因為這幾個詞很常被誤用，但所代表的項目其實相差非常多！依建築法的規定（第 28 條） ｢建築執照｣ 可以分成 四種：

建造執照 ：建築物之新建、增建、改建及修建，應請領建造執照。

雜項執照 ：雜項工作物之建築，應請領雜項執照。

使用執照 ：建築物建造完成後之使用或變更使用，應請領使用執照。

拆除執照 ：建築物之拆除，應請領拆除執照。

所以說，｢建築執照｣是很廣義的，而 「建造執照」則是其中的一項而已。

正式進入「房市指標」說明。

房市指標 1：「建造執照核發數量」

可以用來評估建商開發新建案的供給多寡（也就是建商對於｢未來｣房市景氣的預判）。一般來說從申請建照後到完工交屋約是 2-3 年的時間，因此「建造執照核發數量」反映建商對於未來房市景氣的看法，如果建商普遍預期未來房市景氣欣欣向榮，申請建照數量住宅建照核發數量會增加，且可能少推預售屋，畢竟未來賣可以賣更好的價格何必急於現在賣！

「建造執照核發數量」總會先行反應未來房市景氣，因此視它為「領先指標」。

房市指標2：「開工量」

「開工量」是建商申請建照後，實際開工的數量統計。一般來說拿到建照後大約只有8成的建案會實際開工，因此「開工量」比起「建造執照核發數量」更能反映實際狀況。 建商取得建照後，不一定會真的開工，因為一旦開工就代表脫離養地階段，所有的營造成本都要開始投入，要是房子賣不好，就要承擔很多的成本壓力，因此要是看壞後市，建商就會申請｢建照展延｣。

房市指標3：「使用執照核發數量」

一般的建案施工約  2-3年完工後，才能向各地的工務局申請核發「使用執照｣。拿到使照後才能申請自來水、電、瓦斯等管線與所有權登記及辦理過戶等等手續。

「使用執照核發數量」關乎建商對於｢短期｣房市景氣的預判。如果建商覺得現在的房市景氣不佳，就會努力展延建造時間，不去申請使用執照，畢竟申請使照之後屋齡就會開始計算，這樣等到房市景氣回溫時，可能屋齡也1-2歲了。

「建造執照核發數量」&「使用執照核發數量」

從「建造執照核發數量」&「使用執照核發數量」的消長，可以初步看出建商的推案信心，以此初步判斷房市景氣。以下為四個週期循環與判斷邏輯。

｢房市成長期｣

「使用執照核發數量」上升，「建造執照核發數量」上升。

建商推案信心強，房市景氣欣欣向榮。

｢房市高原期｣

「使用執照核發數量」上升，但「建造執照核發數量」下降。

建商推案信心減弱，房市步入高原期，市場此時雖繁榮，但即將反轉。

｢房市衰退期｣

「使用執照核發數量」下降，「建造執照核發數量」也同時下降。

建商信心仍在谷底，房市步入衰退。

｢房市復甦期｣

「使用執照核發數量」仍下降，但「建造執照核發數量」已經開始有谷底反轉上升。

建商信心逐步轉向，房市步入復甦期。

🌾｢房市｣如何？看｢交易量｣！

最能反映當今房市現況的，莫過於｢交易價格｣與｢交易量｣了。這兩者都是景氣的同時指標。(本文此次僅針對｢交易量｣指標做說明分享)。

房市指標4：建物移轉登記之「買賣移轉登記棟數或面積」

｢建物移轉登記｣為內政部每月底公佈，移轉方式主要分為｢買賣｣、拍賣、繼承、贈與及其他。

「買賣」為建物移轉的主要方式，所以以查詢「買賣移轉登記棟數或面積」為主。此指標代表著房市的｢熱絡程度｣。如移轉數量多顯示房市熱絡，數量少顯示房市冷清。

「買賣移轉登記棟數或面積」一直有「時間落差」與「數據出現虛胖」、「缺乏預售交易資訊」等三大缺失，不能真實反映市場現況。

在「時間落差」方面，因為房市交易從買賣到過戶需要時間，加上行政作業等需求，往往政府所公布的資訊都會有所遞延，例如房市8月的買賣移轉數字，呈現的其實是7月到8月初的交易市況。

「數據出現虛胖」，主要是建物買賣移轉量中包含不少建商交屋的數據，而這些交屋數據代表的是2-3年前的交易，與目前市況無關。

「缺乏預售交易資訊」則更是一大缺失，買賣移轉棟數只計算成屋，包括新成屋及中古屋，預售屋並不包含在內。

如想了解真實市場熱度，建議將「買賣移轉登記棟數或面積」扣除｢所有權第一次登記棟數或面積｣。

🌾｢房市｣如何？看｢資金面｣！

可觀察供給與需求｢資金｣在房市的運作狀況，來判斷推案狀況與市場買氣。

房市指標5：「消費者購置住宅貸款餘額」

簡單的說就是臺灣人的｢房貸餘額｣，這可以反映房市｢需求端｣的資金量。

房價提高、房市交易量增加都會提升貸款餘額；房貸年增率低，可能會是央行升息、經濟成長預測下修、民眾購屋信心不足等，預期未來推案將減少。

房市指標6：「建築貸款餘額」

建築貸款是建商為了建造房子時，向金融機構辦理的貸款累積金額。「建築貸款餘額」越高，表示｢供給端｣資金量越大，可反映建商推案信心。

🌾｢房市指標｣哪裡找？

想要查詢「房市指標」的資訊，只需在網路上輸入相關關鍵字，即可輕鬆獲得所需的資料。

另外，也分享TUA HOUT常用的網站，如果大家有興趣可以多利用。

中華民國統計資訊網：https://www.stat.gov.tw/

樂居- 專業版| 數據總覽：https://pro.leju.com.tw/statistics

MacroMicro 財經M平方：https://www.macromicro.me/collections/15/tw-housing-relative/124/tw-housing-price-sinyi

總結來說，透過以上介紹的各種「房市指標」，相信大家可以更全面地了解住宅市場的動向，從｢供給｣、｢交易｣到｢資金｣等不同層面來分析房地產市場的現狀和未來趨勢。在投資或置產的過程中，對這些「房市指標」的敏感度和正確解讀，將有助於做出更明智的決策。

然而，需要注意的是，房地產市場受到眾多因素的影響，包括經濟狀況、政府政策、利率變動等，單一指標可能無法全面反映市場的複雜性。因此，在進行投資或買賣決策時，建議｢綜合考慮各種因素｣，保持敏感性並隨時調整策略，以確保在不同市況下能夠靈活應對。

期望這篇文章能夠幫助大家更深入地理解「房市景氣」和相關「房市指標」。無論投資或置產，都能透過這些深入的分析更有信心地應對市場的變動。

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