2024年：房地產展望（中）

政府房市政策的解讀

台灣的房地產，基本上不像股市一樣，可以說都是由內資主導，外來資金基本上是無法興風作浪，因此原則上可以撇除外資的影響。也因為如此，房地產市場不像股市那麼詭譎多變，因為本土資金的流向才是影響房地產市場的關鍵。

而資金的流向，又跟政府政策可以說是息息相關，包含是大家常聽到的選擇性信用管制，管制自然人購屋和法人購屋；又如土建融資限制，會高度影響建商開發和推案的時程；再來像是平均地權條例，限制預售屋的換約行為，資金可能會流向成屋、中古屋、或是快要交屋的預售建案等等；房地合一稅2.0，會影響屋主買進和賣出的規劃和持有時間...

因此不可不知政府的政策風向，更有甚者，正確解讀政策的方向更是關鍵，解讀錯方向可是會上不了車或是做出錯誤的決策方向的。以下就來看看幾個最近發生、正在發生、未來可能發生的政策吧，這樣對於2024年的房地產市場，才能預判市場的走向的。

選擇性信用管制

以目前來說，央行對於投資房地產來說最重要的貸款規定，是對首購寬容，兩房警示，三房以上就是所謂的大戶，是主要打擊對象。首購部分，一般來說都可以貸款到達八成；買第二屋，那就只剩下七成（除非簽切結一年內賣掉第一屋）；第三間以上貸款成數就剩下四成。

對應的招數就只剩下借名登記一招，或是夫妻兩人的極限大概就是買到四間，再想多買就要靠小孩了。@@"

不過也或許因為如此，現在還進場預售屋的人，應該是都有抱長期的覺悟，只是要好好想清楚審視自己手上有的成屋物件，然後考慮建商蓋房子交屋的時間，以免周轉不靈。

但，如果能好好善用自住滿六年獲利400萬免稅和重購退稅這兩招，也許不失為長期持有保住換屋獲利的一個紅包了。

言歸正傳，目前來看，央行似乎沒有新的動作，如果信用管制維持目前狀態，那只能說，央行提高了房地產投資的門檻，換言之就是口袋要夠深的人才有資格進場。然而，看起來市場也是已經慢慢適應這樣的強度，皮朋哥自己的感受是，市場買氣依然很旺，哪怕進場門檻提高，買盤依舊是很踴躍。

平均地權條例

這個大事件在2023/07/01正式上路，從這天之後，一但你買了預售屋，原則上就禁止換約買賣了，必須一直持有到交屋。而預售屋建案的建造時間，從三年起跳，現在合約上寫個十年八年交屋的建案也大有人在，因此，想要購買預售建案的人，真的要好好想想，你是否願意陪著建商一起跟它耗個十年八年的？

而在2023/07/01年以前簽約的，還是保有換約脫手的權利，因此想要撿便宜預售屋的人，大概只剩下這些賣一間少一間的換約供給。然而，要買換約的預售建案，通常自備款極高，因為這一大筆金額包含了：原買方已經給付的工程款、屋主的獲利、以及要繳給政府的房地合一稅。但是通常來說，因為接手換約的買方自備款金額極高，因此屋主一般來說為求脫手，比較願意讓利，用低於實價登錄的單價售出。很大機會會比同區域正在推案的預售建案單價來得低；但是代價跟成屋有點像，就是極高的自備款。

這一政策會將買方分眾，除非是真的很喜歡的，真的打算買來自住的，再來就是口袋很深要置產的，這類型的買方還會進場買預售屋；而追求高周轉率的投資客，對於投資預售屋這件事情應該會變得保守。

新青安貸款

原本市場預期在平均地權條例上路後，買氣會急凍。然而這政府真是妙了，一手敲木魚，一手摸奶，推出一個新青安貸款，利率低到1.775%，還可以寬限期五年。這下真是巨石激起千層浪，又給了還在觀望的買方很大的勇氣進場，因此新成屋去化速度再度開turbo。這個措施的本身不是重點，畢竟要能適用其實也是有其條件。皮朋哥更在乎的是這個措施背後政府的態度為何？

那就是『表面做空，實則做多』。意思是：

我知道房價一直漲，我有提高進場門檻幫忙踩剎車了，我讓有錢人不要一直買，但是開個後門給年輕人或是首購族，你各位還是罩子放亮一點，有辦法就快點上車吧。

有不動產的業界大老ＫＯＬ甚至鼓吹政府繼續加碼，有小孩的買房可以貸款九成之類的，某總統候選人甚至喊出新青安2.0，要加碼到貸款上限高達1,500萬。選後的風向如何，我想大家可以拭目以待。個人是賭總統大選完之後，政府會繼續偏多。

囤房稅2.0

再來就是最近的大新聞了，囤房稅2.0，採取全國總歸戶，而且一個家庭，自用住宅稅率以三戶為限，意思是，一對夫妻，不管幾個小孩，給你三戶的quota，讓你可以適用1.0%的超低稅率（修法前是1.2%）。

而對於多屋族來說，只要房屋用途不是用於自住者，調高法定房屋稅率上限至4.8%、下限至2%。各地方政府「必須」在2％～4.8％的稅率範圍內訂定囤房稅。並採全數累進，若超過一定戶數，每戶皆採取較高稅率計算。細節如下：

• 出租且申報租賃所得達租金標準的房屋，法定稅率上下限為1.5～2.4%。
• 繼承取得共有住家用房屋，法定稅率上下限為1.5～2.4%
• 建商餘屋持有年限在2年以內者，法定稅率上下限為2%～3.6%。

又來了，這個政策要如何解讀呢？房市會有拋售潮、囤房程度會改善、以及房價會跌嗎？

• 拋售潮？我就問全台灣持有三戶以上的比例有多少？能夠有本事持有三戶以上的人，需要別人替他們擔心他們會不會拋售？問問自己，你會因為囤房稅要上路了就賠錢賣嗎？
• 囤房程度會改善嗎？全球實施「多屋稅」的國家其實非常有限，實證顯示該稅制對於抑制囤房與房價幾乎毫無效果。個人認為不過又是打著居住正義的旗號要從人民身上撈錢而已。所謂量能課稅嘛，資產越多的人繳越多的稅，這不是居住正義，是政府口袋正義。
• 囤房稅2.0針對建商成屋最高課徵4.8％稅率，真能刺激建商賤價拋售嗎？正常的邏輯應該是賣方把政府要收的稅灌在房價裡面要買方買單吧？之前房地合一稅不是演過一次了？不過以後呢，正常邏輯的建商不會先建後售了。因為房子一完工就要被課2％囤房稅，當然從預售開始慢慢賣、房子慢慢蓋，房價慢慢漲，反正現在流行契約上的工期寫個十年八年的，賣得差不多了再完工就好。
• 至於中古屋呢，反正預售新房的供給被一連串政策組合拳越打越少，房子越蓋越久，買方買不到買不起預售屋，那也只能轉向中古屋了；尤其老公寓，房屋殘值也低，根本不會受到甚麼囤房稅的衝擊，但是價錢也會跟著水漲船高。

於是乎，買方可以選擇的物件真的越來越少。成屋市場上則大多是屋齡10年以上的中古屋，主因在於建商不推新成屋案，屋齡一、二年的新成屋會幾乎消失。另外，房地合一稅閉鎖期長達五年，而預售屋完工交屋後的房屋持有時間重新起算，正常屋主的心態應該是延長房屋持有期至六年以上以達到400萬獲利免稅額門檻吧？而持有滿六年後真的會拿出來委託銷售的屋主數量屆時會有多少也是存疑。所以屋齡十年以下的二手物件數量，未來將會極為有限。

所以，以後要嘛就買空中樓閣，什麼都沒有但價格超貴的預售屋；不然就是又老又貴又漏水的中古屋。不信的可以自己上591看看，這個現象是不是已經開始在發酵了？

這種一邊摸奶一邊敲木魚的政府心態，真的很有趣。

於是乎，2024想要指望政府的政策把房價打下來，只能說：勸君多想想，房價很難跌。尤其是一些熱門好區，持有者的心態都是：賣掉就被洗出去買不回來了。換成是你，你要便宜賣嗎？

《待續》