漫談台灣房地產投資

台灣的房地產投資，過去幾年來，無論什麼樣的政經環境或是國際情勢，通通只有上漲這個選項，那些過去常常在唱衰買房子是盤子的人，面對瘋狂的房市熱潮，在近期政府政策做多的新青安政策下，房貸利率補助加上五年的寬限期跟四十年的還款期限，結果是，又衝出一波房市熱潮。

而勳仔常常會在朋友跟工作圈分享投資的心得，不過我發現有一定比例的朋友，會說到，他們的投資房地產賺的又多又快，根本不用學什麼ETF，還是股債資產配置之類的，資金都all in買房就對了，每每聽到這類論述，只能笑一笑卻也沒辦法說什麼，因為這在過去幾十年，的確是台灣真實發生的事情。

沒有人會嫌錢多，房地產過去幾年這麼好賺，想 入場投資房地產的人越來越多，不過對比其他投資商品，勳仔覺得房子不只是個商品也是一個民生必需品，是一個很多年輕小夫妻，辛苦努力工作跟省吃儉用想達到的目標，而隨著越來越多有能力的人紛紛投入房地產投資，也讓房地產的價格炒作到越來越令人乍舌的程度，更慘的是，目前房價上漲似乎還看不到盡頭，而薪水的成長卻非常龜速，完全追不上房價增幅，當然買房的夢想也越來越遠。

勳仔本身也有買房，不過為了下一代的未來，勳仔還是有一點話想說，希望能夠幫年輕世代發點聲

有土斯有才的房地產投資觀念

老一輩的傳統觀念，是所謂的有土斯有才，這也是很多人覺得出社會一定要努力買房，這是非常天經地義的事情。勳仔本身也認可如果能力還可以負擔範圍，擁有自己的一間起家厝，對於激勵自己的工作表現以及營造家庭歸屬感都是很有幫助的。

不過老一輩的觀念，到了現代社會，其實被很多報章雜誌的推波助瀾下，而有點變質。

常常看到有記者採訪所謂投資有成的名人，這些名人很大比例都是在談論房地產投資。而這樣的訪談跟報導內容，不再是傳統買進就一直持有起家厝的有土斯有才觀念，取而代之的是如何低價入手屋況不佳或是屋齡很大的房子，然後用便宜裝修掩飾提升價值，反手高價賣出，海撈一票。

這類型完全以炒作房價為目的訪談內容，因為名人的知名度，加上這些名人的確靠著類似的做法獲取可觀的財富，然後媒體的渲染加成之下，這樣的炒房變成顯學，這些已經嚐到甜頭的有錢人，尋著一樣的模式，持續創造巨量財富，也吸引更多人追隨他們腳步，加入炒房行列。

而這些人獲得的巨量財富，不是靠著把錢投入可以幫助社會運作跟進步的企業上所獲得，而是單純從炒作出來的房屋價差所獲得，而這些價差代表的卻是那些承接者未來三十年更沈重的房貸負擔，也代表較差的生活品質跟縮減的消費力道。

於是，我們看到富者更富，窮者更窮，貧富差距得不斷拉大，讓年輕世代，更難跳脫階級複製，這也是很多人剛出社會，選擇直接躺平，因為完全看不到未來。

世代剝削感

如同上面提到的現象，大概目前35-50歲左右的世代，工作一段時間累積了一點資本，看著過去十年政府政策的幫忙，房價一路飆漲，而如果曾經偶然參與其中而嚐到甜頭的人，有許多人也轉而加入炒房的行列，因為自他們出社會以來，房價完全都是上漲趨勢。

於是乎這些人再好康到燒報，拉朋友同事組團去代銷中心掃貨，幾次下來甚至成為代銷跟建商的VIP，更容易拿到更好的物件，幾次類似的操作下來，賺的滿缽滿盆，苦的卻是那些只是想成家立業的年輕世代朋友。

年輕的朋友薪水沒有漲多少，但是為了成家立業，被迫逼著扛二三倍的房貸，可以而知，犧牲的就是生活品質或是需要付出額外的時間想辦法賺更多錢來維持生活所需，這或多或少都會影響家庭經營，可能也間接造就年輕世代台灣離婚率居高不下的原因。

於是乎，年輕世代覺得財富都被中老年世代給把持住了，辛勤工作，賺更多錢，也只是貢獻給那些貪婪的投資客，於是乎，世代的對立就日趨嚴重，這也是勳仔所說的世代剝削感。

當一個社會的氛圍，充滿這樣的對立，我想這不是一件好事。

勳仔的房地產投資理念

其實很多人之所以轉進房地產投資，是因為先在股票貨期貨市場進出多時，但是都是小賺甚至大賠，但是偶然機會發現台灣房地產市場，過去完全不會跌價，在股票市場沒有穩定獲利的方式之下，把資金轉進那些看似永遠不可能跌價的房地產，其實是人之常情，也不能怪這些人都是投機客，只是因為他們在股票市場沒有穩定的獲利模式罷了。

所以，如果有一套在股市穩定獲利的模式，其實在流動性跟分散風險上，勳仔覺得是優於房地產投資的。首先是現在因為房地合一稅，房屋持有五年以上的稅率才適用20%，不然會是更高的35%及45%的稅率，所以通常投資房子，現在都會想辦法持有五年以上才脫手，等於資金會卡在這裡至少五年的時間，等於資金流動性對比股票可以靈活轉換標的的優勢來說，是比較差的。

再來因為房地產價值較高，一次要投入的資金很大，於是乎很難分散風險。以前陣子發生的新竹晴空匯大樓火燒事件來說，如果看好竹市房地產而買下這邊的房產，很不幸不久後就遇到火災事件，那這個房屋的價值減損佔你總資產比例就非常高。

另一個例子是，很多人在持有五年避開高額房地合一稅期間，會拿房子出租，多少賺一點現金流，不過如果不幸遇到，租客品質不佳，甚至非自然死亡之類的事件，一樣房屋的價值減損又是非常可觀。

所以勳仔看待房地產投資這件事情上，勳仔的想法是，我還是會先想辦法買入一間自住的房產，如果買進之後，市價有上漲，我會用增貸的方式把增值的錢從銀行搬出來進行股票跟期貨的投資，這樣可以有流動性跟分散風險的好處。不過這個前提是我們已經找到一套適用自己的投資模式（勳仔用的是之前介紹過的勳仔流「指數節稅多元收益」投資法），這樣你一樣可以享受房地產增值得好處，但是又不會淪為年輕世代買不起房子的幫兇，幫助整個社會弭平世代對立，促進社會能夠可以更和諧。

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