速懂 房地產相關稅務

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這篇文章重點描述分為持有部分的房屋稅、地價稅，買賣部分的契稅、印花稅、房地合一稅、土地增值稅、財產交易所得稅(舊制)以及重購退稅，其他詳細情形可以在國稅局網站查詢或是致電國稅局詢問。

地價稅

• 自用住宅用地稅率：2‰
• 一般用地稅率：10‰~55‰，採累進方式課徵

自用住宅用地地價稅率條件

• 本人、配偶或直系親屬戶籍登記
• 沒有出租或營業
• 本人、配偶或是直系親屬為地上房屋所有權人
• 面積限制 (都市最多約90.75坪，非都市:211.75坪)
• 本人、配偶或未成年子女一處為限

節稅

• 要突破「一處」在其他條件都符合的情形下，成年子女、祖父母、父母、岳父母等其中1人辦竣戶籍登記，也能享有自用稅率
• 公益出租人：房屋所有權人出租給符合租金補貼申請資格者，享有稅賦優惠

房屋稅2.0 (113年7月1日上路，114年5月正式開徵)

• 全國單一自住房屋(本人、配偶及未成年子女僅有1戶房屋)：稅率從1.2%調降至1%
• 持有2-3戶自住房屋：稅率維持1.2%
• 非自住房屋：調高稅率為2%-4.8%，並採「全數累進」方式課徵

自用條件

• 個人持有的房屋如符合無出租，並供本人、配偶或直系親屬實際居住使用
• 本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內
• 房屋稅2.0修正自住3戶要件，除了實際居住使用外，須於該屋「辦竣戶籍登記」（與地價稅自住要件趨於一致）

節稅

• 公益出租人：同自住住家用稅率1.2％，達租金標準，適用稅率調降為1.5%-2.4%

契稅

• 買方負擔不動產評價委員會所評定的標準價格(房屋評定現值)的6%

印花稅

• 申請物權登記，依規定格式訂定之契據，給主管機關辦理登記之公契，應貼繳1‰印花稅

房地合一稅2.0 (110年7月1日起交易出售105年1月1日以後取得的房地)

• 交易日：以所出售或交換的房地完成所有權移轉登記日為準
• 稅率： 賺的部分減掉相關費用(如契稅、印花稅、代書費、仲介費、固定裝潢等)
  • 2年以內：45%
  • 2年-5年：35%
  • 5年-10年：20%
  • 超過10年：15%

自用優惠稅率

• 個人、配偶、未成年子女持有，且設戶籍並居住連續滿6年
• 出售前6年無出租、無營業用
• 出售前6年個人、配偶、未成年子女沒用過本優惠
• 買賣獲利在400萬以內免稅，超過400萬部分10％優惠稅率
• 預售屋換約交屋後重算持有時間

土地增值稅

• 自用住宅用地預估稅額=土地漲價總數額×稅率（10％）
• 一般土地：根據土地漲價總數額、持有年限和適用稅率分三個等級計算，並根據不同情況適用不同的累進差額與減徵率。

財產交易所得稅(舊制)

• 個人出售105年1月1日以前取得之房屋財產交易所得
• 核實認定法：(若買賣價格都有實價登錄)
  • 財產交易所得=(出售總價−原始取得成本−相關費用)×房屋占比
  • 房屋占比=房屋評定現值/(房屋評定現值+土地公告現值)
• 無法證明原始取得成本：以房屋評定現值 x 各縣市的設算百分比

重購退稅

• 買賣舊屋與新屋的時間必須在2年內完成
• 出售前一年內沒有出租或營業
• 所有權人為本人、配偶或是直系親屬
• 本人或其配偶、直系親屬需戶籍登記
• 買房子和賣房子需是同一個人，並辦好戶籍登記
• 新買房屋的土地移轉現值總額，必須超過賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅後有餘額，才能退稅
• 5年內不可以移轉（例如出售或贈與給配偶）或出租、供營業使用，更不能將戶籍遷出
• 重購退稅無次數的限制，同時出售多處自用住宅用地，可申請重購退稅