「槓桿雖美好，反轉不得了」

大禾邸家-槓桿雖美好反轉不得了

🌾能用別人的錢，誰還會用自己的錢！

貸款≒用別人的錢≒能負擔的負債≒槓桿

當今房市熱絡，不管是｢成屋｣與｢預售屋｣市場都可說是｢資金｣、｢貸款寬鬆｣及「供不應求」造成的，購屋者因為「現在不買就買不到、或以後買不起了」而恐慌急著出手，並且在通膨預期、物價節節上漲與股市漲至24,000點的背景下，民眾對房價上漲的預期強烈，種種因素促成了搶房熱潮、房價上漲及許多｢怪象｣。

尚未看過超負荷的「高房價」原因剖析(上)，或是印象已模糊，可點擊連結前往。

(本篇章以分享說明｢貸款｣為主，未來有機會再聊聊｢資金｣)

在臺灣，升息步調相對緩和，長期來說處於相對低利的融資環境，許多人因此｢用別人的錢｣購屋。為了「促進房地產市場」和「提高人們購房的能力」，政府往往會「放寬金融管制」或「給予補貼」，銀行也就｢相應配合｣提供「寬鬆的貸款條件」，包括｢放寬貸款審核標準｣、「高貸款成數」、「寬限期」、「低利率」和「長還款期限」等。

「高貸款成數」和「寬限期」使得購屋者更容易獲得貸款，而「低利率」和「長還款期限」則有助於減輕每月還款壓力，提高購屋的可負擔性，大量的｢貸款｣資金源源不絕地注入房市內，進而推升房價。房價的上升進一步刺激了更多人借款購房，形成了一個循環反復的現象。

(有沒有覺得以上文字描述像是近期火熱的「新青安房貸」！？「新青安房貸」就是一種｢貸款寬鬆｣，「新青安房貸」全名青年安心成家購屋優惠貸款精進方案，是政府為支援無自有住宅家庭的青年購置自己的「自住」房屋，開辦的購屋優惠貸款政策。包括提高貸款額度、政府利息補貼、延長貸款年限、延長寬限期。)

(買房的最佳時機是什麼時候？不是等房價跌，而是政府及銀行對你友善的時候趕快買房！！能用別人的錢等於賺錢的時代到了！！)

🌾貸款不是｢負債｣嗎？那又怎樣！！

有一群人視｢負債｣為洪水猛獸，一輩子小心翼翼的賺錢、花錢，從來不借錢，也不允許自己有無謂的｢負債｣，等到自己能夠全款買得起的時候才出手；而另一群人為了達成買房目標，積極尋找所需的資源，透過｢貸款｣實現了買房的目標。

那些視｢負債｣為洪水猛獸的人，可能永遠不敢邁出那一步，也可能永遠買不到房。而透過｢貸款｣買房的人，把銀行當作是一個可以借錢、滾錢的場所，而不只是一個單純存錢的地方，不僅早已開始享受房子的「使用價值-居住」，也可能透過房產的「買賣價差」賺取可觀的資本收益。

｢負債｣還能抵禦｢通膨｣

｢負債｣能抗｢通膨｣？可以｢用別人的錢｣、｢貸款｣抗｢通膨｣？對！！

｢通膨｣是什麼？最近大家應該都能明顯感受到物價上漲，以前一顆茶葉蛋5塊錢，現在一顆要13塊，或是在價格不變的情況下，但便當裡的飯菜量變少了，這就是｢通膨｣。｢通膨｣指整體價格或物價水準持續上漲的經濟現象。當整體物價水準上漲，人們的購買力就會減少。

經過上面淺顯易懂的解說，大家應該會有感：｢錢越來越薄！｣及知道了貨幣購買力會被｢通膨｣吃掉。以每年平均3%的通膨率為例，今年存入銀行的100萬元，明年實際的購買力就只剩下97萬元（儘管戶頭上的金額仍顯示100萬元）。同理，｢負債｣的實際價值也會因通膨而下降，原本需要償還的100萬元的貸款在通膨後的實際負擔相當於97萬元。這意味著，通貨膨脹不僅讓物價上漲，也減少了我們手中的錢和銀行裡的錢的實際價值。

現在的錢比未來的錢更值錢！在銀行有｢貸款｣的人反而從中受益，因為｢負債｣的實質價值下降。舉例說明，假設未來10年的平均通膨率是3%，我們向銀行｢貸款｣1,000萬元，購買或投資一項每年增值3%的保值的商品，10年後這項商品的價格會增至1,344萬元，而我們只需償還｢貸款｣1,000萬元，數字上多賺了344萬元。

你說還要付利息啊，沒錯，若這10年的銀行貸款利率是2%，假設這10年我們都只還利息不還本金，最後一個月才連同本金一起清還，那麼10年後總共需還給銀行的貸款本金加利息是1,200萬，借款成本是200萬元，帳面上，我們還多賺了144萬元，換句話說，是銀行因為通貨膨脹損失了144萬元。

因此，通過貸款，可以將通貨膨脹的不利因素轉嫁給銀行。由於錢會隨時間貶值，從銀行借貸愈多的人愈能受益。

(以上數字僅為舉例說明，旨在便於理解。)

🌾「槓桿雖美好，反轉不得了」

當我們向銀行貸款購買房屋時，就像是銀行出60~80%的錢，而買方只出20~40%的錢就能取得房屋所有權。換句話說，就是用最小的資金量（自備款），藉著銀行低利率貸款的支點，購買價值更高的資產（房地產）。簡而言之，用銀行貸款買房，就是運用｢槓桿｣的方式來實現買房目標。

｢槓桿｣除了可以讓人提早買到理想的房子外，對大部分領固定薪資或無親友金援的人來說，不利用貸款｢槓桿｣幫助，可能很難買得起房。｢槓桿｣還是投資房地產的報酬率驚人的主因。從財務、金融的角度來看，臺灣的房地產其實是一種「最長時間兼最低成本（低房貸利率）的槓桿投資」。

【房地產投資報酬率=漲幅X槓桿率】

舉例來說，如果房價從1,000萬上漲了 20 %，即漲了200 萬。若採用全現金支付，不貸款｢槓桿｣，則房地產投資報酬率為：20 % X 1倍槓桿率= 20 %。然而，如果是只付2成的自備款，其餘用貸款買房，即相當於開了5倍｢槓桿｣，使用了｢槓桿｣之後，則房地產投資報酬率為：20 % X 5倍槓桿率= 100 %。

近期房價漲幅驚人且明顯，利用貸款｢槓桿｣買房的投資報酬率普遍都相當可觀。「在臺灣哪裡能找到投資報酬率100%的投資？」正是這種對房價上漲的強烈預期及投報率高，促成了搶房熱潮、房價上漲及諸多｢怪象｣。

(以上數字僅為舉例說明，旨在便於理解。)

從以上說明可知｢槓桿｣並非是避之唯恐不及的毒藥，而是該熟悉的操作工具。適度的｢槓桿｣對投資人有好處，但是過度使用｢槓桿｣可能會導致災禍。換句話說，｢槓桿｣就是一把雙面刃，在房價上升軌道中能放大投資收益，但在下跌過程中也會放大損失，帶來致命的打擊。

當前臺灣房市紅火，市場一片樂觀，甚至出現了不少房市怪象及亂象。對未來房價的「過度樂觀」預期，加上「過度投機」和「貸款寬鬆」，大量資金湧入房市，導致房價不斷飆升。這種情況與全球歷史上幾次房市泡沫破裂前的情景極為相似，為此，分享「日本房市泡沫破裂」和「美國次貸危機」的事件，希望這些歷史事件能帶給我們寶貴的啟發。

「日本房市泡沫破裂」

二次大戰後，日本經濟逐漸復甦。1960年代至1980年代，日本經濟每年高速成長，成為亞洲第一強國及世界第二強國，外匯存底超過4,000億美元，占全球的50%。

1985年起，日圓快速升值，每年增值超過5%，吸引國際熱錢湧入股市和房市，加速泡沫增長。為刺激內需，1986年起，日本政府連續5次降息，促使股價和房價大幅上升(1990年，日本主要6大城市中心的地價指數比1985年上漲了約90%，普通的日本人根本買不起自己的住房。)

隨著股市和房市的快速上漲，通膨壓力增加，日本央行自1989年起轉為緊縮政策，將利率從2.5%快速提升至6%。政府亦限制房地產貸款增長速度，導致金融機構房貸放緩(從1987年的36.6%下降到1988年的10.2%，到了1991年，日本的商業銀行幾乎停止了房地產的貸款。)。

這些政策導致1990年1月12日日本股市暴跌70%，公司破產導致大量的不動產湧入市場，房市開始出現供過於求的狀況，房價從1991年Q1後迅速下跌。此外，隨著日圓匯率套利的空間愈來愈小，國際熱錢竄逃，導致房價一去不復返。

1991年房市泡沫破滅後，日本經濟陷入「失落的20年」，住宅價格從1991年跌至2009年，共跌超過45%。2010年房價才止跌回暖，但距當初高點仍有很大距離。

「美國次貸危機」

1990年代，美國房市持續樂觀，許多人相信房價只會上漲，甚至買不起房的人也借錢購房。2000年網路泡沫破裂後，聯準會為了救市，採取寬鬆的貨幣政策，將聯邦基金利率從2000年的6.5%降至2003年的1%。低利率推動房價迅速上升，美國10大城市的房價在十年間上漲近三倍，抵押貸款規模達到25,200億美元。

市場對房市充滿信心，加上貸款政策寬鬆，有些貸款機構甚至不檢查申請人的身份資格，導致信用紀錄不佳或無信用紀錄的人也能借錢買房。

(在美國除了跟銀行貸款外，還可以跟次級抵押貸款公司(簡稱次貸公司)貸款，例如有名的房利美跟房地美。這些次貸公司從銀行或金融機構那邊購買房貸債權，把這些貸款證券化，然後再賣給投資銀行或投資人以獲得資金，這就是所謂的MBS(不動產抵押貸款證券)。這類型的金融商品經過層層包裝，一般人都難以理解，再加上當時的評級機構造假，給予這樣的金融商品非常安全的評級，誤導投資人，讓許多投資人爭相購買，埋下了之後危機發生的種子。)

2004年6月起，美聯儲開始連續升息，在兩年內進行了17次，將聯邦基金利率從1%提升至2006年的5.25%。隨著房市供過於求，房價於2007年1月開始下跌。房價下跌加上貸款利率上升，導致許多借款人無力償還貸款，次貸公司因債務違約而申請破產。2007-2008年，金融海嘯全面爆發，全球股市普遍腰斬，金融業受損嚴重。

從根源上看，「日本房市泡沫破裂」和「美國次貸危機」都是｢貸款寬鬆｣導致的，低利率、高槓桿，市場上到處都是錢，所有的錢都流向了房地產，房價飛漲，到最後泡沫破滅，資不抵債，遍地「負」翁。

🌾「槓桿開到滿」但「不要做超出自己能力的事」

雖然房市泡沫破裂的可能性不高，但危機往往在大家忽視時逐漸醞釀，直到最終爆發。購屋族可以樂觀地看待長期的市場走勢，同時也必須謹慎評估未來可能的風險。

當前政府對於房市槓桿風險的管控，是不會冒著風險突然緊縮的，而是逐步收緊。例如，去年買房你可以借100萬，今年只能借80萬，明年慢慢縮到60萬，一步步把銀行跟購屋者的債務槓桿往下降。此外，在臺灣，升息的步調相對緩和，不會出現劇烈的升息，加上銀行的審核嚴格，要出現如「日本房市泡沫破裂」和「美國次貸危機」的情況極不可能。

尚未看過既希望｢房市泡沫持續變大｣，也期待｢房市泡沫破裂｣，或是印象已模糊，可點擊連結前往。

然而，強烈建議在使用槓桿時，務必「不要做超出自己能力的事」！

槓桿投資最重要的是現金流，現金流能夠保持穩定，你才能有能力承擔負債。如果連下個月的貸款都無法支付，那麼你應該考慮「降低槓桿」或者「不使用槓桿」，因為這意味著你的槓桿已經超出了你能承受的範圍。此外，如果只有在寬限期內才能支付房貸，那這間房子可能真的不適合你，「墊腳尖硬上車」，最終可能會悲劇收場。