[投資] 如何使用房貸借款超過 100年？

小時候常聽大人說借錢不好，也不想欠人家錢。這個根深蒂固的觀念，後來才發現這個觀念是錯誤的。也重新看待貸款這件事。

1. 跟銀行借錢是好事

「能跟銀行借越多錢的人，是富人；跟銀行借不到錢的人，是窮人」。一般來說，只要你有現金流或你有資產，就能跟銀行借到錢，一般人都是用工作的薪水，證明我們可以還得起錢。如果你借不到錢，又沒有資產，也沒有有錢的長輩，那就只能靠自己的能力，要翻身很難，而且隨著時間流逝，你會發現，有跟銀行借錢買資產或房子的人，會越來越有錢，因為資產增長的速度會大於通貨膨脹。若你保守不投資，例如：現金只放銀行定存，就會發現，不但沒資產，而且購買力會越來越差。甚至會世襲到下一代。

2. 借錢要還嗎？

先說結論，「如果可以，永遠不要還，最好債留子孫」。我們用房貸來解釋，房貸一般是20年或30年，能跟銀行貸款買房，恭喜你，表示你不但有儲蓄能力，而且還有固定現金流。買房就是開5倍槓桿（註1）。這是一般人致富的第一步。大部份的人都是因為誤打誤撞，才慢慢有錢，其實本質就是借錢，買了會打敗通膨的資產。

（1）以買房為例

我們可以設想一個狀況，我們跟銀行借錢利率2%，買了年成長6%的資產，不但打敗通膨，隨著時間，資產也會慢慢增值，最後還清貸款，也慢慢降了槓桿（註2）。為了不要老得只剩下一橦房子，所以我們可以保持槓桿倍數，用貸款來養貸款，另外借款時注意，寬限期能多長就多長，越長越好。

（2）與銀行談判

當你還了一陣子的本金加利息之後，房子本身也有增值，你可以繼續跟銀行交涉，繼續把已繳的房貸借出來投資股市購買資產，這樣做的目的是保持你的槓桿倍數。富人與窮人最重要的差別是，他們會把資金再拿出來活用，用更多的資金，繼續擴大資產，然後這些債務會隨著時間而眨值，最後要還清債務也是輕而易舉的事，還了債務就是降了槓桿，要不要做而已。

（3）使用多重貸款

能保持槓桿是一件很重要的事情，透過借錢來擴大我們的資產。

年輕人，沒什麼資產，最好當然是投資股市，有成家需要之後，可以買房子，開始進行一些財務操作。

中年人，有了房子或股票，可以增貸再擴大資產，用貸款來養貸款，如果股票資產夠多，可以質押，做不限用途的借貸，做到只繳利息，永遠不還本金。

老年人，在衡量稅務的情下，可開始降槓桿，或每年轉部份資產到下一代，或由下一代繼續借款，長輩幫忙還，將債務留給子孫，世世代代傳承債務。

結論

就房貸利率來說，台灣是個借錢的天堂。低利率及低薪的環境有利於資本家生存。一般年青人如果不創業，只領低薪，要翻身很難。唯一的方法就是靠投資理財。

有負債並不可怕，最怕就是工作到老，都沒存款，只剩下一幢沒有貸款的房子。

年輕人如果沒什麼身家背景，一定要開槓桿。在適宜的財務槓桿下，可以擴大獲利。在財務健康的狀態下，控制資產負債比，資產自然就能隨著時間慢慢增長，實現財務自由。

[註1]：5倍槓桿，假設房子是1000萬，頭期款200萬，銀行貸款800萬，1000／200 = 5 ，所以是5倍槓桿。

[註2]：降槓桿，假設房子是1000萬，頭期款200萬，已還款300萬，剩貸款500萬，1000／（200+300） =2 ，所以是2倍槓桿。

如何計算投資曝險比例或槓桿？https://www.fernheart.com/2022/09/blog-post.html