為子女買房後辦理預告登記?小心被撤銷！

甲名下的台北市仁愛路的房子因為想資產傳承給兒子，但又怕兒子變賣取得現金花費享樂，於是聽聞可以用預告登記方式，讓房子不會被因為變賣而移轉他人，便要兒子出具同意書，之後甲向地政機關辦理不動產預告登記，不料兒子經商失敗欠債，欲變賣房子還債，因此起訴主張塗銷預告登記，是否有理?

問題

父母將房子給小孩後，可以用預告登記來防止小孩出售房子嗎? 

解析

土地法第79-1條規定：「

聲請保全左列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之：

一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。

二、土地權利內容或次序變更之請求權。

三、附條件或期限之請求權。」

意思是說預告登記制度所要保護的是「請求權」，也就是可以請求登記名義人(就是指所有權人)作一定行為的權利，例如請求所有權人移轉所有權的權利，只是在沒有行使請求權前，登記名義人當然還是所有權人，因此沒有請求權的話，自然就沒有利用預告登記來保護請求權的可能。

法院實務見解也認為預告登記旨既在保全債權請求權之行使，如該債權請求權已消滅或確定不發生時，該預告登記亦已失其依據，應予塗銷（最高法院100年度台上字第608號判決參照），簡單書就是如果沒有請求權或雖有請求權但之後請求權消滅了，這樣的預告登記根本不合法土地法的規定，是可以塗銷的。

案例中的甲為了保護財產不讓小孩隨意變賣而辦理預告登記，實際上並沒有買賣關係存在，僅是甲為保障房子不被任意處分，甲既未向兒子買受系爭房地，則無從依買賣契約向兒子請求交付、移轉登記房子所有權之債權(請求權)，是可以塗銷預告登記的。

案經上訴，法院說得更清楚了，即使當初雖以預約出賣房子給甲為由，辦理預告登記，惟至甲死亡時，歷經6年多，兒子與甲未就系爭房子成立買賣契約，更證預告登記不是為成立買賣契約而設定，可見就系爭房地並沒有預為成立買賣契約之意思，仍然維持判決塗銷的結果。

結論

預告登記僅適用在對於所有權人有請求權的時候，因此網路上流傳父母為子女買房可以用預告登記避免子女敗壞家產，恐怕是有所誤解，因為父母為子女買房就是贈與，所有權人已經是子女，父母有對子女並沒有請求權的存在，真正應該利用的是信託的制度，否則單憑土地法第79-1條規定了三款請求權的態樣，辦理預告登記，若沒有徵詢專業人士意見，恐怕淪為案例相同的結果。